活的很滋润 ‖ 祝九胜：万科就是要争当好学生

2018年曾高喊“活下去”的万科，2019年上半年可以说活得很好。

万科首席执行官祝九胜、首席运营官张旭、财务负责人王文金及董事会秘书朱旭出席。

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8月20日晚间，万科公布2018年半年度报告。

报告显示，上半年万科实现销售金额3340.0亿元，而中报营收和净利润再度创下了上市以来的历史新高，分别达到1393.2亿元和118.4亿元，两者同比增长均近三成。

对万科上半年首次实现净利润过百亿，张旭表示，万科不设销售和拿地目标，多年来都是动态计划，每个季度都会调整。

"坚持快速销售，积极回款，是万科长期的策略。"

“我们会看回款来做拿地计划，拿地集中在城市圈城市群，比如珠三角长三角，集中在人口导入，有产业闭合的城市，这是基本的策略。全年开工面积也是根据去年拿地多少，今年开工面积会跟去年差不多，相信会保持稳定的发展，”张旭说。

再从具体业务的收入数据来看，万科的全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%，达到了1329.90亿元，同比增长了32.15%。

但万科近年极力发展的物业业务贡献的营业收入仅为52.83亿元，同比增长27.05%，增速还不如房地产业务的同比增长31.95%，至于其他业务的收入更是仅为10.47亿元，同比下降11.30%。

对此，王文金称这仅是短期的小波动。

"其他业务收入指的是我们公司收的联营公司的管理费、运营支持费和代收的费用以及其他的收入，并不是指我们的物业、物流、租赁等拓展业务收入。管理费、运营支持费等本身具有一定的波动性，时高时低，是一个短期的波动，我们也不会把它作为一个有效的考量范围。”

值得关注的一组数据：房地产业务的结算均价方面，在今年上半年万科录得的此项数据为15715 元/平方米，较2018年报的平均结算单价12988元/平方米，上涨了2727元/平方米，涨幅达到了约21%。

截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，放眼整个全国房企，万科这个净负债率在行业中确实较低。

但较2018年末的84.59%增加了0.67%，再创企业自1991年IPO上市以来历史新高。

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此次发布会除了公布2019年中"成绩单"外，还针对房企融资渠道收紧、长租公寓经营压力、万村计划未来战略等外界关心的热点问题一一做了回应。

"当学生就得答题目，做企业就得适应环境变化"

在落实金融服务实体经济及“房住不炒”政策下，央行、银保监会等监管机构加强了对房地产企业融资的限制，信托、海外发债、国内信用债等房企过去常用的融资手段都在收紧。 

针对当前国内房企融资政策的收紧，万科总裁祝九胜表示，"用万科29条工作原则中的一条回答，敬畏市场，顺势而为，应时而变。"

"房住不炒"是一个长期的政策，也是万科应该坚持的方向。

万科一直坚持比较稳健的策略，在这个过程中会根据货币市场的变化来调整我们的经营节奏，持续控制好负债率，保持好信用评级，并关注货币市场的变化跟资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系，争取综合运营出一个相对好的结果。

"有一句话叫好学生喜欢难题目，万科就是要争当好学生，答好难题目。"

长租公寓已经具备“独立成军”的能力

关于长租公寓的运营，祝九胜表示，万科泊寓成立了专门的事业部。今年长租公寓已经具备了独立成军的条件。

“长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。”

万科中报显示，截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

牢记初心，“万村计划”会坚持做下去

截止万科中报报告期末，万村项目改造完工的房间数约为2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。但仍有部分项目由于开展难度高于预期，而进行了相应的经营调整。

对于万村计划当前遇到的困难和下一步战略，祝九胜回应称，2018年万科大举进入万村，初心是想通过政府的支持，改善城中村居民和租户的居住条件。但这块业务涉及到的主体也比较多，历史上的问题也比较多，包括报建、消防、村民利益等。

对于万村计划下一步的走向，祝九胜进一步指出，“我们会牢记自己做这个事情的初心，克服过程中的困难，尊重各利益群体的诉求，做好平衡，会长期坚持做下去。”

此前，万科董事会主席郁亮也曾坦诚，“确实低估了“万村计划”的困难性，比想象中要复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎“。

下半年工作目标：坚持快速销售，积极回款

在调控政策连续稳定的背景下，万科从销售、拿地、回款、开工、竣工几个方面就2019年的经营计划做出了回应。

万科首席运营官张旭对此表示；“万科这么多年从来没有把自己定义出一个固定数字的经营目标和计划，都是动态的计划，我们有六个季度的计划，每个季度调整一次，每天都是卖楼的好日子，坚持快速销售，积极回款，这是我们长期的策略，所以今年卖多少我们也不知道，上半年卖了3340亿，我们每年都在争取更多的卖楼。”

对于万科上半年土储下滑，张旭则回应：“万科的拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地计算，所以也没有固定的拿地的计划，地价款占拿地额的30%左右，但是我们拿地更多的是在城市群，城市圈，长三角，珠三角，大湾区，产业很快发展起来的地方，三四五线城市肯定不会进，反而是在城市圈，城市带上发展。今年我相信还是可以保持很稳定的发展。因为去年和今年的销售额决定了我们今年可以持续稳定经营和发展。”

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