黄埔临港CBD密集规划商业楼宇,老港码头大片土地成功收储

目前被港航工业占据的黄埔临江一带，作为广州第二中央商务区的重要组成部分，将新增大片商务商业用地，未来黄埔临港片城市面貌将焕然一新。

日前，广州开发区规划与自然资源局就黄埔临港经济区（南片）控制性详细规划进行征询公示。

本次规划总面积约2504.34公顷。西起与天河交界的鱼珠，东至南岗，上述珠江岸线除黄滘河以南的夏港片区外，其临江土地均被纳入本次规划。

本次规划范围示意图

一

规划定位与产业布局

规划显示，临港经济区南片定位为：新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文港区。

在产业布局上，临港经济区将对标国际临港先进地区，精准布局临港产业。通过南北联动，形成临港经济发展特色，全面推动临港经济协调发展。

其中，南片区将重点发展现代港航、产业金融、商贸服务、文旅创意和总部经济，并着力开发、利用、保护、发展长洲岛，以文化引领长洲的复兴发展；北片区将重点发展智能装备、电子商务等。

黄埔临港CBD城市设计方案之一

二

绿地公园和写字楼密集

原规划示意图

拟修改规划草案示意图

对比原规划，拟调整后的规划草案，在用地布局方面做了两个比较大的变动。

其中一大变化是，滨江商务兼商业用地和公园绿地大幅增加。从规划图上可看出，沿江一带红成一片（商务兼商业用地B1/B2，为深红色斑块）。

对比原规划，鱼珠以东，黄埔大桥以西，现状大部分物流用地和工业用地，原有的大片消防用地，调整为商业兼商务用地。

与此同时，大面积增加了公园绿地范围，临江空间将更为开阔，避免了单调的屏风效应。

黄埔临港商业用地红成一片，同时沿江一定范围内规划生态绿廊

上述控规显示，纳入规划范围的土地，将比现状土地增加公园绿地面积31.91公顷，农林用地增加88.42公顷，水域面积增加39.91公顷，开敞空间累计增加128.83公顷。

规划图可见，最靠近珠江的土地被规划为公园绿地范围，沿江公园绿地以北则是由天河延伸过来的临江大道东延线。

此次调规新增加公园绿地，是对2018年6月广州市公布实施的《珠江景观带重点区段(三个十公里)城市设计与景观详细规划导则》的进一步落实。

上述珠江景观带规划明确提出，要构建行间见绿、开放疏朗、生态宜人的滨江生态开放绿带。严控河道蓝线和滨江绿线，沿岸规划建设100-200米宽度的滨江绿带，滨江规划绿地增加约40%，保留珠江两岸更多宽阔绿地，提升滨江生态走廊功能。

在广州东部10公里的珠江岸线中，也就是黄埔鱼珠等地，有不少退二进三的企业和港口用地，这些都是可以增加滨江绿地的重要地段。根据规划，黄埔区双岗涌临江范围将打造成为滨江绿色生态长廊。如下图所示：

▲双岗湿地公园效果图

三

居住用地两级分化严重

此次控规调整的另一大变化是，增加了大量的居住用地。

不过，在用地性质布局方面，以黄埔大桥为界，有两个明显的区别：

黄埔大桥以西至鱼珠片：原规划以居住用地为主，拟调整后的规划显示为商务区，用地布局主要为商业、商务用地。

其中临江大道东延线一侧一律布局为商业商务用地，宅地主要集中在黄埔东路南侧。

这也意味着，鱼珠至石化南路的沿江一带，将崛起更多的商业楼宇，而原本稀缺的一手住宅，将更为短缺，也更为珍贵！

黄埔大桥以东至开创大道南岗片：原规划以旧村、旧厂为主，拟调整后的规划显示将成为住宅新区，集中了大量的二类居住用地和村生活用地。

粗略统计，整个（南片）规划了二类居住用地将近60宗（不含村生活用地），其中，西部约20宗，东部约40宗，规划居住人口27万人。

四

临港CBD的精华与核心

黄埔临港CBD双子塔效果图

从上述两个方面也可看出，黄埔大桥以西片，无疑是黄埔临港CBD的精华部分，而其中又以鱼珠至石化南路的沿江带的约5公里范围，又是精华中的精华！

这也与前段时间，我们的判断不谋而合。之前，我们提到，城市发展是有边界的，黄埔临港CBD鉴于现有各种客观因素，其重点发展地段在未来短中期内，只能是鱼珠到石化南路一带。

黄埔临港CBD核心之一鱼珠湾总部集聚区

而鱼珠至丰乐路则是核心中的核心，也是优先重点发展带。这一小片区发展起来后，则西与天河金融城相连，北面则通过目前正在大拆大建的丰乐北路姬堂，与科学城连成一片。

这样一来，广州东进发展轴线的断裂带将得以抹平，从而形成一体化发展。

特别是科学城与临港CBD，通过两条南北向交通大动脉——创新大道（科丰-丰乐路）与开达路-开放大道（石化路），形成无缝发展。

被视为老黄埔与科学城的“断裂带”的丰乐北路周边，经大半年升级改造，已扩建成双向十车道，黄埔港与科学城联系更为紧密。

值得注意的是，在交通上，黄埔临港片将规划两条过江隧道——琶洲-鱼珠隧道和沙鱼洲隧道。其中，沙鱼洲隧道接通番禺南大干线。

将来，不仅是黄埔和天河，珠江对岸的海珠、番禺，也可通过规划中的两条隧道，前往黄埔临港CBD。

上述控规调整后，黄埔临港经济区临江片的不少港口和工业用地，将变身为商务商业用地，临江空间也将更开敞。

黄埔港码头  黎汉沿/摄

五

加快黄埔老港土地收储

为配合这一规划，广州港集团与广州开发区，于5月20日签订了黄埔老港码头西侧部分土地的收储框架协议。

5月20日晚间，广州港股份有限公司发布关于签订国有土地使用权收储框架协议的公告。

据了解，该协议主要是为了建设黄埔港粤港澳大湾区现代服务创新区，打造服务港澳的新贸易创新中心，支持黄埔港转型升级，盘活现有土地资产。

协议披露，黄埔老港码头受制于航运市场船舶大型化、航道水深不足等因素，已不适应现代航运市场的发展趋势，需要调整其功能定位。

对此，双方会以调整优化黄埔港口布局，提升土地价值，合理开发相关产业为目的，共同推动黄埔老港码头用地控规调整、红线分割、标图建库等工作。

此后，双方将签署黄埔老港码头西侧约23万平方米土地正式收储协议，并开展前述土地收储相关工作。

公开资料显示，黄埔老港码头地块位于黄埔区港前路南侧、珠江河北侧，总面积约46万平方米，权属为广州港股份有限公司，土地使用权取得方式为“作价入股”，使用年限为“2010年3月31日起50年”，目前为交通运输用地，现由广州港股份有限公司黄埔港务分公司负责经营管理。

黄埔观察了解到，这是广州开发区第二次对黄埔老港进行土地收储。

2018年9月30日，广州港集团与广州开发区土储中心签订了洪圣沙地块收储框架协议。该次收储土地面积约为43.10万平方米，获得补偿款预计共41.21亿元。

详情点击下文查看：

41亿补偿！黄埔收下广州港洪圣沙地块，临港CBD再添宝地！

之后，洪圣沙收储地块出让给广州本土世界五百强民企雪松控股集团。

根据此前广州市有关江心岛保护规划，其中洪圣沙岛将主打邮轮和休闲旅游。搬迁现有码头堆场，增加绿化，改造现有仓库为艺术文化、旅游服务设施，整体打造为艺术公园。

与此同时，为了解决洪圣沙岛的陆路交通问题，规划还设计了两条路与长洲岛相连。

上述规划，在最新的黄埔临港经济区（南片）控规里也有明显的反映。

我们看到，洪圣沙岛规划用地，主要为商务兼商业用地（红色部分B1/B2）和公园绿地，还有一块文化设施用地。而商业用地主要分布与地铁7号线二期洪圣沙站周边。

洪圣沙岛最新规划用地示意图

来源：黄埔观察