一家活得好的长租公寓，是本事大还是运气好？

　　简介：凭运气更有本事，长租公寓的未来在轻资产运营
　　他是最美逆行者，新冠期间创建”武汉酒店公寓志愿联盟“，帮助万余名来汉医护人员就近安家。
　　他是武汉住家创始人&董事长，专注品质租住生活，立足武汉，发展全国。
　　他是拥有十余年经验的公寓装修与运营实战老兵，出任多家高等院校客座教授，能文能武。
　　他就是云丁寓音绕良第05期直播主讲人卞亚光，带来「如何用轻资产的方式经营集中式公寓?」的主题讲座。 　　长租利润低，短租风险高
　　长短租结合或成趋势
　　长租利润低的原因，大致可归为以下六点：
　　好位置的集中式很少
　　房子好租与否多是看位置的。像市中心这样的好位置，集中式非常稀缺，别人拿一个，你就少一个。
　　拿房价格高
　　这里的“高”分两个层面：一是，好位置因稀缺而高价;二是，因房间多体量大而总价高。
　　装修成本高
　　想要迎合年轻一代的品质租住生活需求，花更多的心思和钱在装修上是必不可少的。
　　运营开支高
　　长租运营的关键是把服务做好，好服务才能留住老租客和引来新租客。服务需要人，人的成本又在逐年升高。
　　办证难
　　租赁关乎民生，相关部门对其把控尤为严格，从零开始拿证的难度可想而知。
　　价格不可控
　　集中式公寓想满租多是很难的，一旦空房多，就得靠降价来提高租住率。
　　短租的高风险，除涵盖长租利润低的六点原因外，还有「水电消耗高、季节性明显、市场不稳定、疫情等原因导致消费力低糜、空置率高」这五点原因。
　　简言之，短租比长租要更难一些。 　　长短租结合或成趋势，具体说来有以下五大优势：
　　1.位置优越
　　短租因拿房时普遍价格较高，所以位置都比较优越。
　　2.五证齐全
　　像一些老的酒店等，它的消防、特许这些证件都能拿来直接用。
　　3.装修改造简单
　　以酒店改造为例，无非就是拿出公区做公共厨房、书吧、健身房等，房间内已经达到长租的标准了。
　　4.价格可控
　　拿100间房举例，长租出80间后，剩余的20间可做单价更高的短租。可长可短，空置率降低，收益也能最大化。
　　5.运营成本可控
　　大量房间长租后，无论是管家、保洁还是维修人员都可大幅减少，将有效降低比重最大的人员投入成本。
　　在公寓的装饰装修上，不后悔地花「巧」钱
　　 
　　以我自身在公寓装修上摸爬滚打十几年的经验来说，充分利用 好自己身边的人脉资源，挖掘闲置价值 ，是一个不错的方法。
　　闲置建材
　　总有些过时的老款建材剩下来，它们虽然不能适应C端消费市场对新款的追求，却对我们公寓市场很友好。价格便宜，质量过关。我们可以先拿来装在项目上，再分期结算。
　　对建材供应商来说，积压库存消除了，资金盘活的同时节约了大笔的仓储费用;对我们公寓方来说，能做到有质又优价;对我们两方都是双赢的。
　　空闲项目经理
　　这里的道理同闲置建材。在每年3~5月市场旺季的时候，项目经理根本忙不开，这时他们又要高价还得现结，这无疑会大大增加我们公寓的投入成本。
　　避开旺季，在淡季时找项目经理，不仅价格优惠，还可商定较长时间的结款账期。
　　海淘并翻新二手好物
　　线上，多逛逛咸鱼、淘宝、转转这样的二手交易平台;线下，多多关注酒店民宿从业者的微信群或朋友圈，撤场物品买起来非常划算。
　　淘到的好物，可进一步通过翻新贴膜的方式，让物品更有质感。
　　智能电表 　　相较于普通电表几十元的价格，百元左右的智能电表确实不便宜。但真正用上智能电表以后，才知道远程精准抄表、智能线上管控、多端口实时管理这些功能有多好用，真正做到省时省心省力。
　　从零开始做联盟，合起伙来干大事儿 　　建立联盟的初衷，是为了降低公寓市场日益高起的流量成本。
　　成功建立起联盟后，更是好处多多：
　　联盟犹如品牌。它具有高溢价，加之品牌旗舰和优质门店的信用背书，让出房和收房都更简单。
　　联盟孕育人才。无论是校企合作培养新人，还是股份分红激发现有人才潜能，都能达到很好的效果。
　　联盟带来全员营销。 线上线下、长短租民宿、异业联盟、私域流量齐上阵，增客源，扩领域。
　　公寓场景的全屋智能，用出彩，用出色 　　公寓场景的全屋智能，不仅是智能影音、移动投影等的一键全屋启动，更是智能门锁、智能水电表、智慧管理系统这样的强大管理支撑。
　　像云丁软硬件结合的一站式公寓管理方案，从入住管理到日常运营再到财务分析都能轻松搞定，省去很多人力成本投入，有助于公寓方建立更强大的管理壁垒。
　　后疫情时代的一些思考：公寓的生存、发展与突围 　　武汉是本次疫情的重灾区，我在武汉做公寓感触颇为深刻：
　　抱团
　　特别是在疫情这样的特殊时期，外部变量因素太多，我们公寓人之间更应该团结起来，互帮互助。
　　控制流量成本
　　在线上流量说涨就涨的时代，我们一定要合在一起，打造统一的品牌，共同维护好一个良好的租赁环境，降低出房成本。
　　抄底或轻托管低价物业
　　疫情终将过去，城市依旧向前发展。在低价时抄底或轻托管优质物业，无疑会让我们的公寓投资收益更多。
　　你问我答
　　Q ：疫情中的武汉，和疫情后，您有哪些切身的感受？
　　A ： 智能公寓是真的好用，可以做到无接触看房和出房。租客线上完成看房后，发我健康码，即可远程办理入住了，完全无接触，保障了大家的安全。
　　Q ：最美逆行者，帮助万余名来汉医护人员就近安家，您认为这其中最大的收获是什么？
　　A ： 物质上是损失的，但心理上是满满的收获。自己变得更坚强了，也看清了很多事。活着很重要，活得久更重要。
　　Q ：频繁暴雷的长租公寓，如何化解“信用危机”？
　　A ： 说简单也简单，就是做好自己。坚决不碰高收低租这种危险的操作，同时多用优惠活动主动给租客让利。
　　Q ：您认为的长租未来是什么样的，有哪些关键词？
　　A ： 参考酒店行业，未来的公寓会有不同星的评级，也会有专注于白领、蓝领、宠物等细分领域的，企业形态更会有国企、大资本、集团、创业公司等。关键词的话，我想是专业化和政府化。
　　Q ：有人就有租，身为大学之城的武汉，长租公寓的投资机会还有吗？
　　A ： 我对武汉一直是充满信心的。它有150万大学生，最终会留在武汉的少说也有40万左右，这里面都是机会。对武汉感兴趣的，不妨来多看看。以我目前的长租经营经验来说，1年回本也是很常见的。
　　Q ：长租公寓千千万，如何让租客选择我？
　　A ： 单从外表来说，一定得好看，拿做民宿的标准来做长租。用颜值吸引租客，用服务留住租客。
　　Q ：想要实现持续满租，我需要做哪些运营思维的升级？
　　A ： 服务做好，社群做起来。通过日常活动的策划和运营，把租客变成朋友，多沟通多交流。
　　Q ：在服务像95后这样精致的懒人时，有什么必须注意的事项？
　　A ： 在我的印象中，集中式的隔音普遍都不好。比如说快递外卖这些就不要让送上门了，特别是晚上，敲门声会影响其他租客的休息。其次多了解年轻人懒的痛点，找到他们的爽点。比如用酷炫大屏投影搞个吃鸡大赛，团建蹦迪这样，自然会赢得他们的心。
　　Q ：公寓装修时，想把钱花在刀刃上，我该怎么做？
　　A ： 如果是毛坯房，一定要做好卫生间、厨房等部位的防水工程。多利用彩色乳胶漆、装饰画等做些网红搭配，让房间有特色，也就是“轻装修，重装饰”。
　　Q ：关于租赁大趋势，您认为有哪些方面？
　　A ： 大品牌或成聚集效应，中小型公寓将越来越难。更专业、服务更好的公寓将更受租客青睐。
　　Q ：怎么看“高收低出”呢？
　　A ： 天网恢恢，就算换一副面孔，也很难逃脱。同时，集中式长租公寓将成为更多租客的选择，因为它投入成本高，跑路的代价很大，从而更加可靠。