2018年百城商业地产成交面积降8% 一线回暖二线继续降温

　　长江商报消息 本报讯（记者 江楚雅）近日，易居房地产研究院发布《中国百城商业地产市场报告》。报告认为，2018年12月，易居研究院监测的100个城市商业地产成交面积为1575万平方米，环比增长18.0%，同比下降16.0%。

　　观察历史数据，2015年全国100城商业地产成交总体升温，2016年则保持更为活跃的状态，这和全国房地产市场升温的节奏基本是同步的。到了2017年，成交量虽然保持高位，但趋势上已显露出降温迹象。2018年延续降温态势，11-12月份虽然出现小反弹，但仍不改下行大势。

　　2018年全年，全国100个城市商业地产成交面积为15832万平方米，同比下降8.0%，而这100个城市新建商品住宅成交面积为54319万平方米，同比增长6.4%。两类物业的市场走势基本趋同，但增速有很大差异。

　　从2018年数据看，3月份开始，住宅市场年初累计成交面积同比增速开始提高，到了6月份由负转正。相反，商业地产年初累计成交面积同比增速一直位于负增长区间，丝毫没有转正的迹象。易居认为原因在于，住宅市场在2017年受到预售证管控，市场交易降温，这使得2018年的同比增速显得相对大。而商业地产从趋势上看，则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

　　此外，2018年全年，一、二、三四线100个城市商业地产成交面积分别为2093、8377和5363万平方米，同比增速分别为1.3%、-14.7%和0.8%。

　　2018年全年，全国35个城市一线、二线、三四线酒店式公寓成交面积分别为145、1192和383万平方米，同比增速分别为-44.3%、-5.8%和-4.5%。从此类曲线看，一线城市降温力度最大，目前该曲线已保持连续21个月位于负增长区间。值得注意的是，一线城市在12月份降幅快速收窄，这和广州市场有很大关系。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全国100个城市商业地产成交继续降温，其和全国房地产市场的走势基本吻合。类似市场走势，对于一些商业地产比重相对大的开发商来说自然是利空的。而从城市结构上看，一线城市不断走出降温区间，并略有回暖迹象，而二线城市继续降温。类似城市结构的差异，也会影响后续相关房企的拿地和销售策略。

　　2019年全国房地产市场依然会有降温的态势，其对于商业地产市场的影响也是存在的。尤其是对于三四线城市来说，当前住宅市场已经降温，预计商业地产市场表现会更糟糕。对于此类城市来说，后续要警示商业地产项目库存积压和空置率增加等风险。

　　2018年百城土储规模同比增长8.9%13城去化周期超三年

　　本报讯（记者 江楚雅）近日，易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》。报告认为，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为115602万平方米，环比增长3.4%，同比增长8.9%。

　　从同比增速曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比降幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。

　　从去化率来看，2018年12月份，100个城市土地储备去化周期为19.2个月，这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要19.2个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比11月份18.6个月有所扩大。从走势看，全年走势呈现了“上半年下行、下半年上行”的态势，目前土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，并步入上行通道。

　　可以看到，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中，有13个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这13个城市包括张家口、石家庄、漳州、肇庆、赣州、岳阳、镇江、香河、舟山、湖州、徐州、郑州和乌鲁木齐。此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

　　同时，有很多城市土地储备去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有6个城市土地储备去化周期小于6个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。这6个城市包括燕郊、中山、丹东、清远、马鞍山和承德。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年全国百城土地储备规模表现同比正增长，体现了较好的补库存导向。当然需要看到，下半年开始全国各地流拍现象比较多，这多少影响了部分城市的土地交易，进而也容易影响土地储备的规模。而从房企的心态看，2019年上半年预计以去库存为中心，此时拿地积极性不会太高，进而也会影响相应城市的土地储备规模。