瑞安办公 | 企业天地十五年：从超级产品到城市社区

　　近年来,商业地产总在提及“社区”概念,国际上也有很多案例,如曼谷的The COMMONS和新加坡的Funan Mall。其实早在二十多年前,就有一个以“社区“的理念打造项目的开发商——瑞安。瑞安也把自己定义为一个社区发展商。

　　“我们希望首先做一个社区,然后才是更多的功能模块:居住、商业、办公和公共空间。”瑞安房地产规划发展及设计总监陈建邦这样对AssBook说到。

　　由于对设计质量和物业品质极其重视,瑞安开发的项目不仅得到客户的认可,为行业树立了标杆,更为城市塑造出一片精神领域。企业天地作为瑞安办公的一个超级产品符号,创立已有十五年,便是这样一个开源、可持续的社区。

　　领先十五年的理念

　　以社区思维打造超级产品

　　上海、南京、重庆这样的国际化城市,不缺各种高档的超甲级办公楼,但开发商要真正做出特色却很困难。瑞安并不是孤立地去思考怎么做好一栋办公楼,而是在前期规划,就提出了“发展多功能、可持续社区”的先进理念,与市场上其它办公楼拉开了差距。

　　瑞安在办公项目开发和运营上的经验非常丰富,目前在全国范围内办公管理面积达192万平方米,并拥有三大类瑞安办公产品线,为企业天地、INNO和其它办公产品。

　　左起往右:企业天地5号、INNO创智、瑞安广场

　　其中,企业天地(CA)定位于城市地标级甲级写字楼,如企业天地5号、瑞虹企业天地(在建)等项目;而INNO是创新的办公空间解决方案,如INNO创智、INNO未来城等项目;瑞安还开发了其它类型的办公产品,结合具体情况进行设计,如瑞安广场、虹桥天地办公楼、创智天地办公楼等。

　　另外,这些瑞安办公的项目都依托瑞安在社区营造、空间运营上的优势,已经成为了办公领域里极富指标性、美誉度的空间产品。

　　上海新天地社区规划鸟瞰效果图。该项目是瑞安首个“城市中心总体规划社区”项目,1996年由SOM公司整体规划,当时的规划总建筑面积约160万平方米。

　　复合型社区

　　企业天地位于上海黄浦区,是瑞安办公极具代表性的产品。首先,企业天地的特色不止于办公空间本身,而是全方位满足企业租户们的身心需求,创造“8小时日常办公”之外的附加值。企业天地处于大新天地规划中,与其它功能板块(商业、住宅、教育、公共空间等)形成了互相关联、功能全面的大社区。

　　企业天地在2005年正式运营,与1997启用的瑞安广场,一同构成了大新天地规划的办公板块。瑞安广场先后获颁上海市建筑质量的最高荣誉“白玉兰奖”、全国建筑设计质量和管理的最高荣誉“鲁班奖”。

　　瑞安广场和企业天地一期,实景图

　　瑞安广场办公楼部分楼面面积约37000平方米,另有八层商场提供超过30000平方米的零售、餐饮及娱乐设施。其中商场空间被知名事务所UN studio重新改造,主打新一代的女性时尚消费,更名为“新天地广场”。另外,企业天地以西为历史建筑重建区,瑞安将上海传统的石库门民居加以保留和改造,调整为餐饮、购物、演艺等新的社区生活功能。

　　这些功能看似于办公无关,但解决了企业对于线下活动、商务宴请、临时会面这类场景的“隐形需求”。8小时外生活圈的打造,也能进一步增加企业员工对于社区的认同感。

　　开放绿地理念

　　除了打造复合型社区,企业天地也将“开放绿地”的理念引入办公产品中。开放绿地,不仅是周边居住、商业、办公的共享公共区域,也是城市活力的源头。人对自然的向往,从不停止。最早一批现代主义大师,就提出了田园城市的乌托邦构想。而过去一百年高速的城市化,让城市土地逐渐被钢筋混凝土所占领,人们更迫切地渴望拥有一片眼前的“绿色诗意”。

　　企业天地毗邻太平桥中心绿地人工湖

　　位于纽约第五大道的布莱恩特公园,从90年代初完成改造后,一跃成为当地最具人气的公园之一。它提升了整个社区的环境品质,还连带提升了周边办公室的租金和入驻率,被《纽约客》誉为“城市更新典范”。与布莱恩特公园异曲同工,”太平桥公园“也是整个新天地板块的活力之源。它为入驻的企业,打造出一片眼前的诗意,让员工以更愉悦的心态投入工作;它又完全对城市开放,为城市增添了闹中取静的场景,对于改善城市热岛效应,调节局部微气候和生态,起到很好的作用。

　　“太平桥公园不仅是上海市中心最受欢迎的景观绿地,也是一处社交空间。它通过环状的湖滨道连接起了不同功能板块的人群:中午,这里能成为办公族午休和会面的场所;清晨和傍晚,它又能服务于附近的居民;周末,这里能承载活动、休闲、娱乐功能。”陈建邦说。

　　这样的联动性,避免将办公与城市隔离开,从而创造出人与人、企业与企业、不同功能板块之间的多层次沟通。

　　企业天地毗邻太平桥中心绿地人工湖,实景图

　　对比普通开发商的急功近利,在上海这样寸土寸金的地方,瑞安在规划上牺牲了一块中心最高价值的地块,是相当有勇气和远见。目前,这块人造湖正改造中,未来将以全新面貌呈现于企业租户和上海市民眼前。

　　企业天地毗邻太平桥中心绿地人工湖,实景图

　　由此可见,瑞安办公并不是以传统的、纯办公的思路去打造企业天地,而是以一种可持续发展的眼光来面向未来。瑞安也因此得到了广泛的认可——这里是世界第一个获得WELL标准认证的社区。WELL标准基于建筑使用者卫生与健康的建筑标准,对人体健康及舒适程度进行衡量。

　　时至今日,各种共享、开放、可持续的社区理念已深入人心,但考虑到十多年前企业天地就已经在践行,这可以说是相当有远见。

　　企业天地二期的5号及室外广场,实景图

　　真正的社区发展商

　　陪伴城市与企业成长

　　作为一个注重社区发展的发展商,瑞安有着与众不同的思维。“首先,是注重‘人文与设计’的结合。他们结合了上海独有的海派文化,以这样“文化传承,社区创新”的设计理念,进一步加强了整个社区的归属感和认同感。”陈建邦说到

　　企业天地,位于太平桥人工湖北侧的湖滨路,包括多幢超甲级写字楼及购物娱乐中心。一期的1号和2号楼落成于2004年,二期3号和5号落成于2013年。

　　企业天地二期5号外观,实景图

　　一期建筑采用经典的ArtDeco风格,而二期建筑由国际顶尖事务所KPF完成设计,为现代风格。建筑的玻璃幕则以石库门窗扇为意向,变化出富有装饰性的、灵动活泼的竖向构件。远远望去,企业天地5号的裙楼和塔楼形成了黑灰白三种层次的立面效果,但采用相似的竖向比例,因而显得既整体也有细节。

　　塔楼立面的工艺十分讲究,挑选了香槟色铝合金竖向装饰条、中空Low-E玻璃,还以钢化玻璃及背衬板为主作为窗间墙。而幕墙上竖横相交的遮阳杆,能降低光污染,使得全年度塔楼所受到的直接日光照射降低了20%。

　　企业天地二期5号外观,实景图

　　而裙房屋顶和周边绿地亦能减少一部分太阳辐射,进而营造出更加宜人的环境。企业天地5号的办公楼入口打造成为一处布置了水景的广场,整体为优雅的浅色石材,不失气度。

　　企业天地5号办公楼入口,实景照片

　　走进入口大堂,便能发现室内设计简洁大方,淡雅明快,别具一格,反映出了新时代的审美。办公大堂区挑高达9米,视野开阔无阻隔,通透的大面积的落地玻璃,又将室外的湖光绿树引入眼帘。

　　企业天地5号大堂空间,实景照片

　　企业天地5号的办公分为低区(5-18F)和高区(20-31F),但办公格局相似:均采用了12米超大进深,无柱式办空间灵活组合,自由分割;可拆卸楼板,体验复式办公新格局;五星级酒店式标准洗卫配套;可设带淋浴的行政办公室。

　　五星级酒店式标准洗卫配套,实景图

　　行政淋浴间,实景图

　　”其次,是要打造可持续的办公生态。“陈建邦继续说到。企业天地二期,于2013年落成,其物业按照严谨的国际甲级办公楼标准建造,并获得LEED - 建筑主体与外壳金级认证。这一项目也因节能减排的举措而得到了上海政府的奖励。

　　企业天地二期入口大厅,实景图

　　二期LEED绿色办公楼采用了智能化楼宇管理。室内新风量达到36立方米/人/小时,超国家标准20%;采用节水器具,选用需水较少的本地植物,中水灌溉全年高效节水40%左右;VAV系统可以灵活调节室内温度,可开窗设计,实现自然通风。

　　企业天地二期入口大厅,实景图

　　另外,他们还运用了app和门禁系统,提供丰富性和安全性兼备的日常服务;考虑到灵活办公的需求,还设置有复合型的办公模块,能应对远程会议、临时办公更多样化的场景。企业天地作为瑞安办公的经典产品,十五年来一直陪伴着企业们的成长。企业天地服务了大量国内外知名企业:早期客户如迪士尼入驻1号楼已有十多年,见证了上海迪士尼乐园从无到有的过程;国际知名企业麦肯锡、普华永道现入驻3号楼(更名为无限极大厦),是企业天地的老朋友;而目前5号楼拥有德国朗盛、日本电通、爱奇艺、新西兰领事馆等20多家知名公司或机构,入驻率高达95%。

　　企业天地一期入口大厅,实景图

　　瑞安告诉我们,他们跟入驻企业的关系,随着时间形成了一种互相的认同感。这个的前提,是这么多年来瑞安对办公空间的“共生型运营”,坚持为企业提供“铂金尊享服务”。

　　企业天地5号电梯厅空间,实景照片

　　他们还细心的考虑了不同情况下的需求:比如在早晚上下班高峰时间,提供了电梯服务;而大堂服务更是细致入微,配备了熨烫机、吹风机、针线包,能为企业员工应急之时整理仪容提供便利,还准备了防水文件袋,应对雨天。这些虽然并非成本很高的投入,却能很有效地解决问题。

　　从2016年开始,他们就坚持为企业员工提供班车接驳服务,早晚高峰每10分钟一趟,非高峰期半小时一趟环绕整个社区,哪怕在今年成本压力很大的情况下也坚持下来;他们给企业提供了一站式管家服务,整个“看房-装修-入驻”过程只需要对接一位专属管家,免去了要协调不同物业部门的麻烦;企业天地还与顺丰合作,设立了独立办公区之外的快递收发室,避免了管理上的混乱。

　　班车接驳服务,实景图

　　另外,虽然此后楼宇的所有权发生了变更,但瑞安和其它运营方仍以“企业天地”这个品牌对外亮相,在每年新天地社区的点灯仪式上,各方都统一协调时间向城市送出新年祝福。

　　经典一直被模仿,却从未被超越。

　　开源的社区精神,是企业天地的本质。之于社区,时间是检验真理的唯一标准。可持续理念、社区认同感,是我们从这个项目中所看到的。未来的城市发展,是注重人与人的联系,人与环境的联系,而瑞安办公则一直在实践这样的主张。

　　瑞虹企业天地,效果图

　　企业天地倾注了瑞安房地产对办公空间的所有注解,伴随着瑞安在商办领域的深耕,除了延续此前高标准的硬件设施和可持续发展的社区理念外,瑞安开始将目光聚焦于办公空间的温度感。时隔7年后,瑞安房地产将携企业天地的升级作品瑞虹企业天地再次归来,项目位于北外滩延伸带,是瑞安办公作为商办行业领军者的一次全新尝试及突破。

　　该项目将办公项目与瑞虹新城、瑞虹天地的大社区氛围相结合,开创“有温度的工作场所”新定位,配合个性化的定制和高标准服务,以此营造一个更具有温度感、归属感和创造力的办公社群,预计于明年7月底竣工,目前已启动预租。