深圳甲级写字楼空置率居高不下 58安居客房产研究院剖析原因及发展趋势

近年来,由于深圳土地出让结构错配,“住宅少写字楼多”的趋势开始显现,引发了社会不小的非议。不过,亦有不少人对此表示支持,认为写字楼有利于吸引企业,是提升经济活力的有效手段。那么,在两种截然不同的论断下,深圳写字楼建设未来将何去何从呢?近日,58同城、安居客发布了有关深圳甲级写字楼市场的分析报告,通过数据分析对比、原因解析、趋势研判等不同维度,全面展现了深圳写字楼市场发展情况,具有较高的参考价值。

写字楼高空置率是国内城市普遍现象,深圳一季度甲级写字楼空置率为25.54%

数据显示,截至2021年一季度末,深圳甲级写字楼空置率为25.54%,和2014年末的低点4.4%相比,空置率6年多来累计攀升超21%。写字楼是城市经济的晴雨表,深圳写字楼空置率攀升备受市场关注。

从国际上来看,世界主要都市写字楼空置率疫情前大多为个位数,例如纽约曼哈顿2020年初空置率为7.9%,旧金山约为6%,伦敦约为4%。受疫情影响,这些城市的写字楼空置率大幅攀升,今年一季度纽约空置率12.5%,旧金山11.9%,伦敦8.8%,多数达到近20年高点。和发达国家主要都市相比,深圳的甲级写字楼空置率确实相对较高。

在国内范围,一线城市中,深圳的甲级写字楼空置率最高,广州最低。截至2020年中,54%的全国主要城市写字楼空置率超过25%,94%的城市空置率超过10%。从这一角度看,写字楼高空置率是一个全国普遍的现象,并非深圳独有。

供需失衡导致空置率持续上升,产业结构亦导致需求较弱

空置率高必然是供需失衡导致的。从供应方面来看,深圳自2016年以来便进入供应高峰期,连续5年的平均供应量超77万㎡,随着前海CBD的建设,供应量更是只增不减。然而在需求方面,深圳过去5年的平均年净吸纳量仅为约45万㎡,即平均每年新增约32万㎡空置的甲级写字楼。

从需求背后的经济结构来看,近年来,尽管深圳大力促进经济转型,却并未摒弃制造业,而是促进“加工代工”转向“智造创造”,努力把传统产业改造成高附加值的优势产业。到2019年底,深圳第二产业占GDP的比重仍高达38.98%,仅比2008年时减少了10%。这样的三产结构,和北上广以及欧美等发达国家的重点城市相去甚远。很明显第二产业企业尤其是工业企业需要的大多是厂房,较少会选择写字楼、特别是甲级写字楼作为其办公场所。

除此以外,数据显示,甲级写字楼的租户大多来自金融、TMT、专业服务业等第三产业企业,尤其是这些行业中的国企、外企、上市公司等需要彰显自身实力和品牌的企业。对比金融和IT从业人员规模上,北京高达180万人,上海、深圳约为100万人。对比上市公司数量可以发现北京超过600家、上海多于深圳。对比国有企业从业人数,北京、上海均超百万,深圳仅有32万人。深圳的甲级写字楼所对应的目标企业和从业人员规模大幅低于北京、上海。

深圳甲级写字楼存量过多,长期或许成为经济高速发展的保证

一个城市拥有多少写字楼是合适的呢?通常来说一个城市经济发展得好,GDP总量较高,所需的写字楼应该也较多。58安居客房产研究院通过研究深圳单位面积甲级写字楼的GDP产值发现,过去十年间此变量与甲级写字楼空置率呈现非常强的反向相关。此比值从2010年的55.82(万/㎡)逐渐升至2014年的63.65,同时甲级写字楼空置率从10.2%降至2014年最低时的4.4%;此后,该比值逐渐降低至2020年的44.02,而深圳写字楼空置率也上升至25.1%。

如果认为深圳的甲级写字楼空置率保持在10%以内是比较健康的,可以反推深圳的写字楼大致需求量。按10%的空置率计算,深圳的GDP和甲级写字楼存量的比值应在57.31万平方米左右,相应的2020年甲级写字楼全市场需求量约为482.8万平方米,但实际深圳的甲级写字楼存量已达628. 6万平方米。即按照当前的经济体量来说,深圳的甲级写字楼确实盖得太多了。根据中国(深圳)综合开发研究院的预测,深圳2025年GDP总量将会达到4.2-4. 5万亿元。基于上述假设,则相应的甲级写字楼需求量大致在732-785万平方米。

不过,58同城招聘研究院数据还显示,2020年上半年,深圳的企业招聘热度和求职者关注度指数都处于四个一线城市之首。未来作为建设中国特色社会主义的先行示范区以及粤港澳大湾区的中心城市之一,深圳的发展潜力仍然巨大。从城市规划者的角度来看,深圳经济持续转型,重点发展战略性新兴产业、未来产业、现代服务业和优势传统产业,未来第三产业比重会加速提升,也就意味着更多企业流入写字楼。以低廉的写字楼租赁成本吸引企业进入,短期来看推高了空置率,长期或许会成为经济高速发展的重要保证。

深圳甲级写字楼资本化率较低,房价稳定是确保人才流入的关键

深圳近年来商业地产大宗交易有所增长,但市场活跃度明显逊色于北京、上海。以纯写字楼为例,2020年深圳共成交4个项目,是一线城市中最少的。按成交金额看,深圳4个项目共卖了70亿,仅为上海的1/7,北京的1/3。究其原因,或许主要还是深圳甲级写字楼的资本化率比较低。若要解决这一矛盾,还须不断提高写字楼吸纳量,当新增供应逐渐被消化,深圳展现出其经济可持续发展的潜力,才能吸引更多玩家进入。

深圳作为全国最年轻的城市,常住人口平均年龄仅32.5岁,各地年轻人选择来鹏城奋斗,吸引求贤若渴的企业来深投资。深圳除了自身吸引力外,较低的落户门槛也是过去几年吸引年轻人才的关键,不少无法获得北上落户名额的人才选择来到深圳。但随着房价的不断攀升,当初为了落户来深的年轻人发现留下来非常困难的时候,这座城市的人才吸引力便会减弱。因此,在房价上涨和人才吸引之间取得平衡,确保企业不断进入,深圳甲级写字楼市场才能健康发展。

通过全面的数据统计与分析,58同城、安居客全面展现了深圳写字楼市场发展现状,以及未来发展趋势。作为国内领先的生活信息服务平台,58同城、安居客也在不断运用数字化技术打破行业的边界,通过商业地产全息字典、独立频道以及全网流量等资源,深度赋能商业地产行业,致力于解决行业难题。