绿地的2018：62岁张玉良连任董事长 不奔跑就后退

　　2018年，也被认为是绿地转型关键的一年。

　　11月，年满62岁的张玉良再次当选绿地控股董事长、总裁一职。张玉良的连任意味着这位“老将”将继续带领绿地在新的轨道上奔跑。

　　2018年，对于大多数房地产企业来说，并不是顺利的一年，万科的一句“活下去”似乎成为了整个行业对于未来担忧的真实写照。

　　“哪里就活不下去了？”张玉良在接受澎湃新闻采访时，明确谈及了对于未来发展的信心，“压力每年都有，越是有危机，越是有竞争力的企业才能把握机会，危中见机，化危为机。”

　　张玉良说，现在的企业，不是每天奔跑就会后退。

　　业绩未达目标：“我认为去年一年完成的不错”

　　2018年，绿地全年营业总收入达3510亿元，同比增长21%；利润总额242亿元，同比增长26%；归母净利润117亿元，同比增长29%；基本每股收益0.96元，同比增长30%；加权平均净资产收益率17.33%，再增2.12个百分点；总资产突破万亿元大关，达到10037亿元，同比增长18%。

　　在绿地最主要的业务房地产业方面，在宏观经济压力增大、货币金融政策收缩、行业调控从严从紧等一揽子因素的综合影响下，2018年整个房地产市场发生了较大变化。

　　而这一年，绿地全年累计实现合同销售金额3875亿元，同比增长26%；合同销售面积3664万平方米，同比增长50%；回款2968亿元，同比增长21.1%，回款率77%；其中，去库存金额1280亿元，业绩贡献率达到33%；9个区域事业部销售金额突破200亿元，其中3个突破300亿元，业绩贡献率24.5%。

　　虽然，3875亿元的销售额并未达到绿地原本定下的4000亿元的销售目标。但这个成绩在张玉良眼中，并不可谓不满意。

　　“我认为我们去年一年完成的不错。”在张玉良看来，去年销售额没有达到预定目标与整个房地产市场下行趋势有关。而对于未来，张玉良依然抱有信心。“我们2018年做了一个规划，我们的房地产主业可能会继续保持5000亿元（销售额）的规模增长，虽然去年没有达到4000亿元的目标，但2019年、2020年我们也会保持比较好的增长。”

　　地产增长放慢：“绿地结构跟别人不一样”

　　当被问及何以认为绿地的房地产业务未来仍能保持较高规模的增长，张玉良的回答是：因为绿地的结构跟别人不一样。

　　“我们的业务结构是很有竞争力的。我们把城市功能项目、产业项目，跟房地产的开发有机地结合。这跟其他企业差异很大。”张玉良说。

　　张玉良解释，绿地发展的理念是将大企业自身的发展与地方经济的成长高度融合在一起。“我们用城市功能项目、用产业项目跟地方政府共赢发展，而不是简单开发一个房地产项目。我们百分之七八十的项目都是按照这个逻辑来做，也得到了地方的支持。”张玉良称。

　　绿地的“城际空间站”项目便是张玉良所说的将城市成长与企业发展融合的项目典范。目前，高铁“城际空间站”已成为绿地新一轮重点区域布局发展重点。

　　在销售层面，2018年，一批高铁“城际空间站”项目开盘热销；土储层面，优化投资布局，年内先后获取了安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等近20个高铁商务区项目，占比超过新增土储总量的30%；运营层面，多个“城际空间站”实现了年内拿地、年内销售、年内回笼资金，成为提升周转效率的代表，同时实施标准成本管理，提高盈利水平；产品层面，提高规划设计水平，形成城际空间站、城市会展中心等重大项目的规划设计导则，全面推进标准化。

　　产业协同是绿地中长期发展的主要模式，通过“地产+”落地，打造核心竞争力获取资源，深入布局。过去一年，绿地“以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”的“1+5>N”协同发展模式，构筑独特竞争优势，在核心区域实现了新一轮布局，为未来业绩的稳健提升打下基础，具体包括：

　　苏州，总投资超千亿深度参与新一轮发展，深度融入长三角高质量一体化；遵义，600亿打造西南新门户，综合产业投资助力西南中心城市全面升级；济南，700亿建地区新动能标杆项目，助力国家新旧动能转换综合试验区发展；天津，打造北方最大商品贸易港，“地产+商贸”深入推进京津冀新一轮布局；徐州，新增千亿元综合投资，深耕淮海经济区中心城市；临沂，打造新动能项目，重点布局长三角、环渤海经济圈结合区域；宿州，打造核心产业园，助推高铁城市产城融合发展等。

　　“销售利润低，不等于投资回报率低”

　　近年来，“多元化”一直是绿地转型的一大方向，而从这一角度来看，绿地已经不甘于只作为一家地产公司了。

　　2018年，绿地顺应中国经济转型升级的大趋势，多元产业快速发展。

　　其中，大基建产业新签合同金额3162亿元，同比增长63%。绿地通过混改方式，成功投资控股天津建工，产业版图扩展至京津冀城市群，强化了“东西南北中”的全国化布局，进一步完善了大基建产业链。科技水平持续提高，整合科研资源和技术力量，成功组建绿地大基建技术研究院，邀请院士级专家12名、行业领军人才90余名，打造高水平的建筑科技研究与发展平台。

　　张玉良介绍，在大基建方面，绿地“东南西北中”的布局已经完成。绿地的第二步计划是要完备专业，“我们要形成系统性的专业，形成大基建行业的全竞争力。”

　　张玉良表示，大基建的销售利润相对较低，但不等于投资回报率低，“这是两个概念，我们现在大基建的投资回报率都是在15%以上。”

　　绿地的“多元化”不只体现在大基建和金融方面。在商贸、酒店、旅游，甚至高科技领域绿地都有所布局。

　　2018年，中国国际进口博览会召开，公司推动“绿地全球商品贸易港”成功开业，并签约引入来自41个国家的客商112家，成为“买全球卖全球”的重要平台。跨境贸易规模持续放大，全年进口贸易销售规模达到15亿元。

　　在酒店旅游产业领域，绿地实行自有酒店开业与轻资产管理输出“双轮驱动”，上海三甲港酒店群、三亚悦澜湾铂瑞等8家酒店先后开业，并成功签约管理输出项目12个，包括海外项目6个国内项目6个，在贵州遵义开创了“一揽子打包管理”的先河。

　　在新兴产业方面，绿地也快速布局，强化协同。在科创产业方面，瞄准前沿科技领域，战略性入股人工智能领域的独角兽企业深兰科技，并成立合资公司，共同发起设立“人工智能产业投资并购基金”。

　　张玉良透露，在未来绿地的产业比重上，主要将以大基建产业和房地产业为主；而在利润构成上，则主要依赖地产、大基建和金融。

　　在金融方面，2018年绿地大金融产业转型发展显现成效，利润贡献大幅增加。全年利润总额同比增幅超过50%。提升市场化募资水平，线上线下并举，全年累计发行产品38期，完成募资17亿元。债权投资方面，地产基金放款项目20个，放款金额达到66亿元，年化收益率均超过18%。股权投资成功参与寒武纪、蚂蚁金服、深兰科技、中国铁塔、马泷齿科等项目。

　　张玉良称，从2017年开始，国家对于金融防风险的监控力度明显加大，所有金融机构自2017年底起都迎来许多调整，去杠杆的力度加大。“但是我们这两年仍然在发展，我们做得很健康，没有像某些P2P这样的坏账。”

　　“金融产业我们仍然在追求发展，我们也在寻求拓展一些新的牌照、新的业务范围，包括保险。”张玉良透露。

　　“机会一直有，是怎么去发现的问题”

　　对于绿地最主要的业务房地产业，张玉良对于2019年的市场形势也有预判。张玉良认为，2019年的房地产市场行情整体应是稳中有降，存在区域化差异；在调控政策方面，应是一城一策，其中，三四线城市调控政策松动的可能性较大，一线城市和核心的二线城市政策松绑的可能性则很小。

　　“2019年的房地产行情应该是稳中有降，但是市场空间仍然很大，存在结构化、区域化的差异，一些地区可能增长很快，另一些地区则可能增长不起来。”张玉良称。

　　他进一步对于今年的调控政策做了分析，在张玉良看来，政策将会逆向调控，不会推翻调控的大方向，但具体政策会更加灵活、更加有针对性。

　　张玉良分析，由于2019年房地产市场依然整体向下，按照逆向调控的原则，政策会向上，但政策会以“稳”为主，并不太可能出现2017年那样市场疯涨的现象。

　　在楼市调控政策方面，张玉良预测，今年部分省会城市和二线城市的调控政策或会有一些松动，但是仍将以“房住不炒”、房价不快速上涨、供求平稳为基调。张玉良预计，房价有较大下行压力的城市，政策松绑的可能较大。

　　“所以，我的判断是三四线城市政策松动的可能性最大，肯定是以稳为主的逆向调控。今年部分省会城市和二线城市的调控政策或许也会有一些松动，但核心的二线城市不太可能松动，一线城市也是。北京、上海、深圳这样的城市限购政策不太可能放松。”张玉良说。

　　张玉良认为，虽然未来一段时间整体经济大环境面临着不少压力，但机遇也无处不在。“中国现在两个机遇。”张玉良说。

　　第一，是区域性的机遇。在张玉良看来，一些具有人口导入、交通便利等优势的成长性地区仍然机会很多

　　第二，则是行业机遇。“现在大基建、消费升级、医疗、人工智能、信息化，还有公共服务设施等等都有很多机遇。对于有的企业来说可能是不好赚钱，但机会一直有，是怎么去发现的问题。”张玉良说。