乐伽公寓倒闭租客慌张 过度金融化引爆长租公寓？

　　这家长租公寓倒闭！多个城市上万租客慌了，下一个爆雷的会是哪家？

　　8月7日晚间，长租公寓运营品牌——乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称，因公司经营不善，无力履行合同，公司宣布已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　有媒体统计，乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。

　　乐伽公寓爆雷的原因是什么？留下房东和租客怎么办？谁是下一个可能爆雷的长租公寓？

　　文 | 张燕征

　　01无力偿还欠款，乐伽公寓确认倒闭

　　今日凌晨，乐伽公寓发布公告表示，为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷，南京市相关区政府将组织司法所、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

　　实际上，今年7月，乐伽公寓的经营困境就开始出现。在黑猫投诉平台上，房东和租客大量爆料“乐伽公寓拖欠租金”“联系不上乐伽公寓”“退房后未退还押金”。截至今日下午5时，有关于乐伽公寓的投诉量为1002条，其中，仅在8月7日与8日两天，有关“乐伽公寓破产，房东赶人”类似的投诉多达60余条。

　　之前就有不少业主质疑其经营模式，指出乐伽公寓作为“二房东”，从业主手中收购的租赁房源价格往往高于其出租给租客的房源价格。在乐伽公寓昨晚的公告中，乐伽终于承认公司这种“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，并表示已对长租市场带来较大风险，加之乐伽内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的现状。

　　资料显示，乐伽公寓成立于2016年5月30日，运营主体是南京乐伽商业管理有限公司，出事之前，已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8个城市的市场，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

　　目前，乐伽公寓官网上只剩下南京、苏州、杭州三个城市的房源。对于剩下三个城市的房源是否正常运营、现有租房合同有效性等问题，中新经纬今日致电乐伽公寓，但未获得对方回复。

　　02 涉及房东、租客等诸多问题待解

　　乐伽公寓爆雷，甩手宣布倒闭，却让租客和房东陷入了尴尬境地。不少房东通过乐伽租了房子却没有收到租金；而一些租客向乐伽交了钱，却面临被房东赶出门的窘境。

　　尽管乐伽公寓公告表示，因公司造成的房东损失由公司完全承担，不应波及房客，恳请房东不要采取过激手段驱赶房客，但根据媒体报道，一些地方还是出现了房东“驱逐”租客的情况。

　　在“乐伽公寓宣布倒闭”的新闻评论区，不少租客反映了他们的近况：

　　Faith-ln：这让我们租客怎么活啊，刚步入社会，都是东凑西凑借来的钱交的房租，这是让我们流落街头吗？

　　隔壁老林de微博：我就是其中受害人。7月中旬租的房子，交了半年房租和一个月押金一共2.5w，住了十天就出事了！现在犯罪成本这么低的吗？几十万受害者几个亿的租金，就这样一个公告让房东和租客自行解决就完事了？不用付出任何代价吗？

　　悟空不是_猴：我是合肥租客，押一付十二，近三万元，已经全部付给乐伽了，现在住了三个月，面临损失两万多元呀，对于一个月薪几千的底层打工者，我怎么能承受得起啊！

　　据悉，为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷，南京市住房保障和房产局将牵头处理乐伽公寓破产后的纠纷问题，南京市住房租赁行业协会将联系5家住房租赁企业参与调处服务点工作，并在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理、促成重新建立房屋租赁关系等服务。

　　自2019年8月8日起至2019年8月23日期间，南京各区调处服务点将分批联系已经登记的客户，与客户确定调解时间和地点。在一些人看来，乐伽公寓的租房纠纷或在政府的参与下得到解决。

　　不过，中新经纬根据公开报道梳理发现，从2017年2月至2019年3月，已有20余家长租公寓因经营不善导致“爆雷”或被收购，留下房东、租客因资金及住房合同等一系列难处理的问题。

　　据同策研究院统计，在上述20余家“爆雷”的长租公寓中，2017年有4个品牌倒闭，原因多为经营不善；而在2018年，“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”“杭州鼎家”等12个品牌因资金链断裂而倒闭，其中，仅在11月，就有“北京昊园恒业”“北京爱佳心仪”“北京小家联行”三家长租公寓相继倒闭或跑路。今年年初，4家长租公寓宣布资金链断裂，虽未倒闭但也没逃过被其他公司收购的命运。

　　03 过度金融化引爆长租公寓？

　　中新经纬梳理发现，这些长租公寓“爆雷”的主要原因为资金链断裂，其长租公寓的经营模式，都或多或少涉及“租金贷”。

　　所谓租金贷，是指金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款，金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。

　　“长租公寓爆雷原因简单来说就是资金链断裂，本质往往因为野蛮扩张与过度金融化。早前‘租金贷’盛行，具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场，期望形成规模效应。一旦其中一环出现问题，资金链断裂不可避免。”诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中新经纬说。

　　对于此次乐伽公寓爆雷，杨雅靖认为，“高进低出”的经营模式是导致乐伽公寓关门倒闭的主要原因。在杨雅靖看来，乐伽公寓以高于市场价拿房，给房东的付款方式按照月度或季度租金付款，以较低价格出租房源，一次性收取租客半年或一年租金。这种做法本质与“租金贷”一样，都是要利用资金池来运营，但会在无形中放大杠杆，一旦企业经营管理失误，就会导致房东、租客遭受损失。

　　杨雅靖表示，目前的长租公寓模式和“二房东”类似，预计未来长租公寓发展主要有两种模式，一种是分散式，即在“二房东”的基础上发力运营，添加增值服务；还有一种是集中式，即在加强重资产的资产管理方式。从资本的角度看，以资产管理为主的集中模式发展空间更大。

　　杨雅靖建议，为了防范类似的长租公寓爆雷事件，房东和租户在选择中介平台时应尽量选择大品牌，同时租客要特别警惕“租金贷”。