5月未红!高层重申“房住不炒”!广州一手住宅成交量高位回调

5月错失“黄金月”！

据广州中原研究发展部统计数据显示，5月（4.26-5.25）广州网签一手住宅面积为76.46万㎡，环比下跌19%。经历3、4月份市场持续升温后，5月成交高位回调，成交量与1、3月水平基本持平，徘徊于75万㎡（约7000宗）水平。

对此，广州中原研究发展部分析认为：

一、五一推货量虽较往年多，但板块“冷热不均”现象突出。

根据统计，2019年五一假期广州实际共有27个楼盘3097套单位开盘/加推，总货量较2018年五一假期（2517套单位）增加23%。

但买家对不同板块项目的偏好更加集中。如五一推货的科慧花园，总货量约600套，5月录得543宗网签，去化情况理想。

增城某大盘，五一人潮涌动（拍摄：广州中原研究发展部）

相比之下，部分远离地铁、位置偏远的项目，同样五一推货过百套，但仅录得数十宗成交。可见买家对于近年推出部分偏远宅地转化的项目，仍需要时间消化。

北部某盘，五一开盘但人迹罕至（拍摄：广州中原研究发展部）

二、高层对市场的调控力度未有放松。

五一前夕高层会议上再次强调“房住不炒”。五一过后，住建部对佛山、苏州等住宅价格指数累计涨幅较大的城市“亮黄牌”警告，反映出高层对房地产市场严管的态度不变。从广州中原研究发展部五一调研情况来看，开发商对价格、开盘的宣传比过去更加“低调谨慎”。各种优惠噱头减少，买卖方均理性看待“小阳春”后的五月市场。

三、五一过后，买卖方进入“调整期”。

一方面，不少买家置业计划提前至五一假期，导致五月中后段成交热度有所下降。另一方面，开发商供货亦普遍集中在4月末5月初。五一过后两个周末，全市平均每周仅3个项目推新；直至25-26号周末，推货量才回升至正常水平。此外，需要指出的是，虽然5月成交量有所回调，但今年1-5月广州一手住宅已累计成交374万㎡（34989宗），较去年1-5月277万㎡（25479宗）增加35%，今年市场氛围改善明显。

天河、从化表现抢眼

增城、南沙板块“冷热不均”

具体到区域方面，5月成交环比增加的仅天河、从化、花都、番禺四区。其中天河5月成交3.59万㎡（351宗），同比增加5%，得益于兰亭盛荟等项目持续推货，天河成交表现坚挺。一定程度上说明广州市场上购买力较强的买家保持持续入市趋势，广州中高端、豪宅市场2019年维持强势表现。

另一比较抢眼的区域为从化，该区本月成交3.47万㎡（326宗），较上月增加17%。从化热度提高主要原因为14号线沿线以及江浦板块多个项目于五一期间加推。从网签情况来看，该区比较受到买家欢迎的项目为珠江壹城。主要原因为该盘距离14号线神岗站约1公里，两站可换乘知识城线，9站可达嘉禾望岗，对通勤要求较高的买家具有加大吸引力。

此外，根据五一调研发现，14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著，从化项目开发商推货热情明显提高，几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点。

热点板块增城、南沙本月成交均出现较明显下滑，主要原因区内不同板块成交“冷热不均”。其中增城累计成交21.82万㎡（2212宗），环比下跌25%。科慧花园、品秀星图两大地铁通勤盘集中了全区38%的成交量。但新入市的荔城远离地铁项目，单盘月度成交普遍集中在10-20宗，可见缺少配套支持，买家对距离较远的板块接受程度较低。

南沙情况与增城类似，五一调研期间，金洲板块两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位，案场出现排队看样板房、持续走量的情况。相反，东涌、大岗等板块则欠缺人气。

刚需大盘备受关注

top10盘占全市33%成交

个盘方面，5月Top10盘累计成交25.39万㎡（2604宗），占总成交面积的33%，热盘对买家的吸引力较高。5月包括科慧花园、越秀滨海新城、阳光城丽景湾在内的区域大盘均选择了在五一推货。故5月Top10成交盘中，排名靠前的基本以大社区刚需盘为主。

此外，成交热盘中亦包含保利罗兰国际、兰亭盛荟两个单价4-5万/㎡的中高价位项目。说明目前市场上一定数量的高端首置以及改善型需求买家持续入市。

6月将迎来新一波新货入市潮

成交或在5月基础上提高

回顾2019年1-5月一手市况，开发商推货力度较去年同期积极，买家入市、成交速率亦明显提高。且1-5月基本维持在每月7000宗以上成交水平，可见“稳定”是2019年至今新房市场的一大特征。

结合成交数据以及五一调研情况来看，目前市场需求仍未回升至以往高位。传统“黄金周”火爆表现未现，亦暂未发现大幅促进购房者入市的动力，加上官方对市场调控依然“严格”，预计买卖方将维持当前“理性”态度对待市场。

当然，6月市场仍存在不少利好。首先，新批供应量不断提高，5月末随着新一轮供应潮，各区迎来推货高位。供买家选择的产品、货量稳步增加，

包括广钢南区的保利东郡、番禺华南板块的广地花园，黄埔科学城板块的保利罗兰国际等项目将持续加推，可预期6月将会迎来新一波“推货潮”。

其次，2019年以来房贷利率持续低位，目前部分商业银行首套房贷款利率已调至上浮5%，购房成本降低将刺激买家入市。

最后，从五一调研情况看，近7成项目价格保持平稳未有调价动作，目前理性市场环境利于买家入市。

因此，广州中原研究发展部认为，6月与5月成交量持平或轻微提升的可能性较高。

（内容来源：广州中原研究发展部）

?