2019年第260天 关于楼市 我总结了这五个关键词

作者：大胡子李俊怀

刚刚看了万年历，距离2019年过去还有105天，算一算，今年已经过去了260天。

再往前算，距离上次房价上涨的启示，大差不离估计也有3年260天。

当我们复盘这一轮行情，不禁发现，当时的2016，是如此重要，它不仅仅是一轮行情的起点，更决定了这3年来中国房地产的发展方向。

在2016年之后，层出不穷的地王和不断跳涨的房价，欲望浮现，楼市升腾。抢房！14亿人民的房价预期，在那一刻，达到了前所未有的高度统一。

有人目光如炬高瞻远瞩，通过买房实现了人生的进阶和占位，有人依然犬儒抱怨，至今仍在为身无片瓦而感慨万千。二八分化，皆在认知之间。

时光荏苒，岁月如梭。我甚至想把他给缩减成“日月如梭”，毕竟真的过的太快了。

2018年底起，楼市集体高潮褪去，楼市走势逐渐明晰。转来2019年，半年过去，一二三四线城市在分化、一二手房价格在分化。

整个2019年以来，楼市暗流涌动，在平静的房价下藏着无数的波涛。截止到7月倒闭的房企，就有270多家，虽然每年都有房企开张倒闭，但这一数字仍然是近几年新高。

楼市分化，房企分化，分化+分化的背后，房子到底还能买么？

2019年时至今日，如果用五个关键词来描述楼市，是哪五个？

关键词一：房企倒闭

宁波首富熊续强的银亿集团。从2015年开始，银亿不声不响地大规模收购汽车配件公司，从房地产行业慢慢战略转型以汽车零部件为主的高端制造业。结果，时间到了2019年6月，银亿正式向法院申请破产重整。

和银亿一样，不少中小房企的命运就此终结，在这两年的楼市横盘期宣告破产，光2019年，就有几百家。

我们在人民法院公告网搜索与房地产相关的破产文书，发现截止到2019年7月23日，共有271份。然后剔除带有关键字但不是房产公司的文书34份，得出今年倒闭的房产企业，一共237家。

翻阅这237家破产的房企，不难发现，绝大多数都是在三四线城市的本土小企业。

而这波破产潮的根源，主要还是债务。

从去年到今年，从暂停部分房企ABS融资、严控房地产信托规模，到现在房子外债发行遭遇压力，政策上正在一步步对房企融资收紧。

本来房企就是以高负债闻名于世的企业，那些资金链薄弱的中小房企，一旦融资渠道收紧，回款出现问题，企业很可能就直接走向破产。

而近一两年，国家的调控方向逐渐向“稳地价”的方向转移，恰恰就是通过对开发商融资渠道的限制，一方面可以严打高杠杆，整治无证销售等乱象，另一方面也可以增加开发商拿地成本，控制地价进一步上涨。

于是，我们就看到了当下这个小房企比较悲惨的一面。

但这并不代表，更不能直接说明，房地产行业的不景气，甚至说不能说明，这是房地产行业的绝命时刻。

关键词二：房企分化

因为分化。

在那份房企破产倒闭的名单里，我们一个大型房企都没有看到，不仅仅2019年没有看到，在过去的几年里，都没有看到。

今年的世界五百强排行榜里，几大房企不仅仅没有掉出榜单，大多数排名都提高了。

恒大集团从230位提升到138位；

碧桂园从353位提升到177位；

绿地集团从252位提升到202位；

保利集团从312位提升到242位。

都活得好好的，还有万科，根据万科2019年上半年的年报数据来看。这个巨头房企，仍然在大刀阔斧开辟更深的市场，朝着更高的目标前进，什么活下去，不过是说给友商听罢了。

万科半年报显示，2019年上半年，其持有投资性房地产的增加主要来自存货等其他转入、建筑成本和合并范围变化三部分，分别增加投资性房地产66.79亿、30.44亿和52.33亿。

绝大多数的商业，其实都逃不过经济学本质的规律，在没有强大外部因素干涉的条件下。优胜劣汰，二八法则，强者生存，马太效应都是。

而房地产行业，房企也是一样，头部企业通过多年的努力，占有足够大的市场份额，已经形成规模经济的时候，那些小房企，因为政策经济等环境和经营力的多方面原因，只会慢慢被边缘化，在时代的浪潮中，被洗刷殆尽。

这便是房企的分化，他是自然规律，在2019年这个经济特殊节点下，提前点燃了小房企的那个导火索。小房企的死，房企的分化，迟早都会来，它只会迟到，不会缺席。

所以，我们要知道，房企的分化，是经济形势的变化，从大的角度来说，跟房地产行业的不景气，并无太大关系。房企的兴衰只是房地产一次又一次周期中，一个微不足道的小插曲。

关键词三：政策转折点

去年过年时， 曾说过：

1.2019年楼市限制政策会在“分类调控，因城施策”的八字方针下进行逐步松绑。限价基本放开，限商全面放开，限购、限贷由紧到松，限售分类松绑。

2.2019年房贷利率会松动，首套利率下降，甚至还会出现降息。

3.2019年将会房地产最艰难的1年，也是楼市政策松绑的1年，也会是楼市分化非常严重的1年。

4.同样是风险和机会并存的一年。

2019已然过去大半年，许许多多的事已经应验。

在这过去的9个月里，珠海、武汉、济南、中山、郑州、上海、苏州、海南、合肥、菏泽、长沙等等大大小小数十个城市或多或少的放松限购，但也有极个别城市为了房住不炒提高限购门槛。“因城施策”被贯彻的明明白白。

在这大半年里，大部分小城市房产成了活生生的炮灰，成了不动产，降价也难以出手，而一二线成交依然火热。只不过万人抢房的盛况已经不复存在，一面冷清一面火热，楼市分化严重。

在这大半年中，国内大部分高利率城市都有了微小幅度的下降，按照刚刚提出的LPR定价方案，绝大多数城市的利率都会出现明显降息。

而即使到了下半年，房住不炒的口号，严控楼市的手腕也没有丝毫放松。

可以说，2019年，真的如李俊怀所言，进入了后房地产投资时代，楼市将进入前所未有的剧变时代，是多数人怎么也看不懂的时代。

关键词四：后房产时代

何谓后房产时代？这句话是李俊怀老师去年过年提出来的一个概念。

简而言之，房产不仅仅是走进了下半场，也走进了一个天翻地覆的剧变时代，闭着眼睛买都能赚钱的时代已然彻底终结。

当下的2019年，前文就提到，无论是房企，房价，城市，亦或者调控政策，都在分城来看，都在严重分化，甚至这样的分化，会越来越明显。而显然2019年刚刚好是这样的一个纪元年。

当下的房子还能买么？显然能。

虽然“房价永远涨”这句话不是觉对正确，但通货膨胀和GDP的增长注定着，房子这种有除居住外独特属性的产品，必然随之上涨。

并且当这个社会的财富增长的速度达到一定值，人民币的消费力也在随之贬值，那些不属于你的财富不会经过你同意，就会推动者物价和房价的上升，虽然你觉得你的收入跟不上，但不代表别人跟不上。

房价根本不顾及你的收入，在财富面前，在经济面前，普通人只有顺从。

我们唯独可以做的：只有抛弃过去的盲目，从更专业更透彻的角度看房产，踏足房产，为自己的资产保值、增值。

简单的说:

1.一线城市调控严，调控早，价格已经回调完毕。后续的一线城市将进入补库存阶段。重点关注近期一线城市的一二手房成交量，现在的北上广深价格都非常扎实，尤其是深圳，逐渐从横盘时代进入缓涨时代，确定要买的近期得尽快下手了。

2.强二线城市调控相对严格，政策打补丁明显，正在挤泡沫。基本面较好的城市已率先企稳，成交量开始缓慢爬坡。

而弱二线城市的土拍凉凉大戏还在上演，圈地造新城的泡沫还需要挤挤。

二线城市正上演城市分化、板块分化、价格分化。重点需要关注强二线城市的已回调区域，越是回调明显的区域，后期越是容易反弹。

3.环一线城市以外的三四线城市坚决不能碰！已经反复强调无数次。经济总量凝滞，房价预期早已被政策透支，三四线城市的巨大库存和日益流出的人口及荒废的产业之间的矛盾短期内是不可调和的。

4.不要碰弱二线和三四线城市的新区，不要碰离主城区超过30公里的新区！以及公寓、写字楼、商铺，如果是不靠谱新区+公寓，不靠谱新区+商铺，不靠谱新区+写字楼，踩雷概率几乎是100%，甚至连县城住宅都不如。

关键词五：谨慎未来

之所以在上文中反复强调投资标的的选择，尽可能的偏向于一二线，其实更多的是看懂并顺从整个后房产时代的大趋势，机会在哪里，我们才推荐哪里。

而关于未来，我们简单归纳三点：

第一点，在已经过半的这个2019年，全国基本面就是一个“稳”字。没有大涨跟没有大跌，优质的城市走慢牛行情，分化的城市，走阴跌和回调的行情。

从国家长期的政策规划来看，来看一定会抑制投机需求，稳地价、稳房价、稳预期。

而这样的大环境下，人口持续向大城市流动，中国的城镇化越来越集中，中小城市的稳定会越来越巩固，而一二线城市的稳，在这一波周期之后的未来，则会是从“稳住”到“稳涨”这个基调，至少10年不会变。

第二点，因城施策，则会更加密集调控，短期调控缓兵之计，逐步被长效机制替换。各城市依据自己的实际制定调控政策，但要注意，以后的政策大概率都是上不糊弄北京，下不糊弄百姓的真正长效机制。

第三点，我们讲三个“边角料”，边角料会越来越难卖，甚至砸在手里。

中国城市的边角料——毫无存在感的小城市，未来房产大量空置，特别是小城新区。

城市本身的边角料——远郊盘郊，特别是以所谓的小镇为主题，以游乐场为主题，以养老为主题的远郊巨无霸盘。随着城镇化的集约，资源的集中，主城的改造，逐步沦为垃圾资产。

房子的边角料——公寓、商铺、写字楼，其实前文已提到。当大量过剩的新旧公寓商铺写字楼涌向市场，高额税费会让你的二手货在市场毫无竞争力，在小一些的城市，甚至赔钱租都租不出去。

结

我翻看了17年18年不少城市的房价地图，对比当下的楼市行情，和我们以往的预期预估差距并不大。

如果不出意外，在未来的105天，乃至未来的105+365天，大的行情几乎不会发生变化。

但细节和微妙的变化反而会愈演愈多，房价数字微小变化的大壳之下，掩盖了无数的行情暗涌。

所以，之于楼市，越往后越要谨慎，忠言逆耳，往深思倾听。

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