余胜良：房租价格的背后

政府要是真下决心解决高房价、高房租问题，就应在加大房产供应上做文章。

余胜良

如果我们相信经济规律，如果相信价格在资源配置中的作用，那么很容易达成一个共识：房租上涨或者下跌，反映的是可供出租房源的稀缺程度，当然会有干扰因素，但干扰因素都是围绕供求双方来展开的。

政府决心按下房价，但是房租一直在暗流涌动：有时候传来房租下降的消息，可是太局部太短期，大概率是平静一段时间，然后就悄悄涨一点，再涨一点。

按照一般的推导，很容易得出原因是房源紧缺。甚至连房价上涨，我们也可以粗暴一点，将其归因于房源紧缺。有人说不是房源缺，而是其他问题，比如中介介入，他们大肆收购房源，从而挑高了房东的欲望，房价上涨是中介推动的，就是在这种情形下得出的结论。

中介的确可以短时间内影响价格，但传导机制是他们临时制造了供应短缺，比如因为和屋主谈判和装修的过程，减少了市场投放，但这些房源最终还是要投放到市场上去，所以中介没有增加或者减少房源。还有一种可能，因为中介介入，有些原来觉得自己出租房子很麻烦的房东，愿意将房子借助中介投放到市场上，但这种情况估计比较少，也难以统计。

应该明确的是，能放租出去的房子，都是有业主的，这些业主一般拥有不止一套房，才有能力给他人提供住处。中外都是这样，外国人的房子，也是有主人的，说外国人不喜欢买房子，而喜欢租房子的，实在是谬误。

但是有一点不同的是，房地产是一个特别的生意，位置特别重要，位置是独特的，导致每一套房都不同，缺少可替代性。房子不像汽车等商品，可以通过批量供给，比如一个小区有20%房源可以对外房租，中介如果将这20%房源拿在手中，他们就有话语权。

因为这部分房源缺少可替代性，即使在该小区内部相邻位置可以再盖楼，增加供给，也因为改变了容积率阳光等条件，提供的不是同样产品，理论上，供给可以增加，但是根本做不到，所以替代品是相邻小区，和更远处的小区。问题是，中介做长租公寓生意，相邻和更远处的小区，也被他们拿到了。

一个区域内如果供应不足，供应就很难提升上去。倒是有一些提高供应的办法，但是不让用，比如在房间里设置隔断，可以住更多人，让地下室住人，更改土地用途，多建一些住宅。如果新增加供给，来来回回，都是在存量上做文章，这会增加中介的话语权，但不管中介的话语权有多大，租房者的终极对手，还是租房者。

如果租客变少，那么租金自然会降低。深圳租房者会发现，稍微紧俏一点的房子如果不下定金，很快就会被别人租去。市场价格总是趋同的，房租也是这样，只要有人涨起来，就说明紧俏，大家都跟着会涨，传导速度特别快。

以前看到一篇文章，说中国大城市租金回报比太低，是因为租金太低，租金还要涨，当时我就有疑问：这是房价要下跌的信号吗？结果发现，是房价和租金一起上涨。租金回报比还是没怎么变化。

房租上涨，是有人能出得起更高价格，月租金上万元也已不稀奇，这是因为总有一部分人收入在快速提高，他们愿意出更高价格竞得租住权，出不起价格的只能住得更远。香港商铺值钱的原因，就是购买力带来的租金一直在涨。

前几年还有媒体常常报道北京做小生意的支持不下去，只能关门了事，后来慢慢就不报道了，不是不再发生这类事，而是大家都习惯了。能涨价，意味着出得起更高租金的商家要入驻，要不然业主不敢涨价，甚至还要降价挽留商家。不同商家、不同生意的赚钱能力不同，不同年份赚钱能力也不一样，但和住宅租金一样，商家的赚钱能力整体在提高，不能赚钱的只能被淘汰。

政府要是真下决心解决高房价、高房租问题，就应在加大房产供应上做文章。

（作者系证券时报记者）