豪掷51亿拿下南京新宅地 中国金茂缘何偏爱“地王”？

《投资者网》杨春霞

半个月前，中国金茂（00817.HK）频繁转让旗下项目股权一度让外界怀疑其资金承压，半个月后中国金茂在南京土地市场出手拿下一宗宅地，价格颇高，堪称“地王”。

7月3日，中国金茂以51.5亿元的总价将南京秦淮区红花街道南部新城地块收入囊中，成交楼面价2.97万元。而据《投资者网》调查了解，中国金茂于2016年所拿下的南京河西“地王”至今都未能入市。

不仅如此，中国金茂在杭州的“地王”项目金茂府近期还陷入涨价风波，旗下厦门翔安“地王”和郑州“地王”均属于亏本入市，且去化不佳，而深圳“地王”则由于定价过高迟迟未开盘。

在面临较大偿债压力之际，加之近期融资政策收紧，中国金茂斥巨资拿下该“地王”地块是为何？对此，《投资者网》致函中国金茂，截至发稿，未收到回复。

51亿高价拿地

7月3日，南京主城区迎来了2019年最大型的一次土拍，成交总金额高达240.3亿元，共计出让了7宗地块，其中一块被中国金茂以51亿元总价拿下。

据媒体报道，中国金茂所获得的该宗地块位于南京秦淮区红花街道南部新城NO.2019G32应天东街北侧（下称“G32地块”），共经历129轮报价，成交楼面价2.97万元，溢价33.07%，未来将建成一个超17万方体量的高档住宅小区，保本售价4.5万元。

值得注意的是，前段时间还在频繁转让项目股权的中国金茂为何仍花巨资拿下G32地块？财经评论员严跃进认为，从中国金茂的产品系来说，南京市场具有较好的消化状态，尤其是从高端项目的打造来看，未来南京市场需求还是很大的。

此外，从中国金茂一贯的拿地特点来看，一直致力于打造高端项目的中国金茂对土地选址及其苛刻，要么是城市中心配套成熟，要么是依山傍水环境优越。从这层面上说，此次G32地块符合其拿地特点。

从地图上来看，G32地块紧邻应天大街，紧靠内环南线，地处南部新城核心区，西侧有丰富的教育资源。据了解，该地块所在区域是南京主城区唯一尚存可供大规模开发的区域，近6年未有宅地上市，也正因如此，本次G32地块一经推出就引来大批房企竞争。

另据此前的相关规划公示，未来大校场站周边将打造红花-机场片区的国际风尚街区，服务南部新城核心区居民，地块预计打造高层住宅产品，未来从高层俯瞰秦淮河景也是一大景观特色。

红色区域为G32地块所在位置

此外，中国金茂此次大手笔拿地或与其对南京市场的强化有关。自2013年金茂进入南京以来便以“燎原”之势飞速发展，仅2017年，金茂南京区域公司就从2城4盘发展至5城18盘，实现南京、无锡、合肥、徐州、常州五城联动。2018年4月，金茂在南京一举拿下五块地。

当然，目前南京限价政策并未放松，这是高价地未来去化需要注意的问题。严跃进认为，从企业角度看，公司需要研究项目去化等问题，尤其是这两年房屋限价非常严厉，相关开发商需要防范后续限价所带来的投资失误等风险。值得注意的是，前两年的地王项目难以去化现象普遍。

不过从该区域附近目前房价来看，中国金茂所得的G32地块未来在入市定价上还有空间。《投资者网》观察到，目前该地块周边无新房在售，最近的楼盘银城东岳府距其2.7公里，售价41253元/平方米。此前的保利堂悦和复地宴南项目都已收官，二手房成交价分别为4.2万元/平方米和4.1万元/平方米。

“老地王”的尴尬

事实上，中国金茂近两年一直以较高的速度进行激进扩张。销售额由2016年的485亿元增至2018年的1280亿元，与销售额同步的是城市布局，中国金茂在2017年只进入28个城市，而在2018年则扩容至40个。

与此同时，在这三年内，激进的中国金茂也拿了不少地王项目，比如南京河西“地王”、深圳龙华“地王”和厦门翔安“地王”等，且这些“地王”项目均因地价过高在入市或去化时遭遇各种问题。

时间追溯到2016年，当年中国金茂同样在南京河西拿了一块“地王”。2016年5月，金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块，楼面价分别为为37027元/平米和36890元/平米，现项目名为金茂府。而不巧的是，刚建好的金茂府刚好卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上。

《投资者网》致电金茂府售楼处得知，该楼盘售楼处、样板间均已建好，暂未对外公开，具体开盘日期没有确定，预计售价也没有明确。“早就达到要求了，只是因为限价没有开，这个确实没有节点，我自己也不知道，要等通知”，该售楼处工作人员表示。

不同于河西金茂府的迟迟不开盘，厦门金茂悦则是亏本入市。2017年9月，中国金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块，折合楼面均价2.9万元/平米。而由于厦门限价政策，最终该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米，有媒体报道实际销售甚至出现2.6万元/平米的低价。

克而瑞数据显示，厦门金茂悦2018年10月份开盘共推出735套房源，至今该项目仅销售了163套，成交均价为26559元/平方米。

此外，2016年8月，金茂35.1亿元出手郑州郑东新区地块，折合楼面价3.7万元/平米，创造了郑州单价总价双料地王，该项目售价5.8-6.5万元/平米。据克而瑞数据，该项目开盘共推出364套房源，至今共销售113套，成交均价53214元/平方米。

同样，中国金茂在深圳的“地王”情况也不乐观。2016年6月2日在深圳龙华区，由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下的地块，楼面地价高达56781元/平方米，为现房销售试点项目，至今仍未入市。

不过据中国房地产报报道，龙华金茂府价格已经出来了，因为是现房销售，不受拿预售证的限价影响，单价12万至15万元，不过龙华金茂府的去化前景不并乐观，此前龙华2宗“地王”均靠之后的“地王”解套。

2019年6月24日，龙光以65.85亿元的总价拿下深圳龙华一宗地块，其可售楼面价约6.49万元/平方米，成为新的“地王”。不过，龙华金茂府能否像之前2宗“地王”一样解套还有待时间检验。

此外，7月5日，首开杭州金茂府最后一批高层房源领出预售证，214套房源，均价48115元/平方米。这一均价水平与其8个月前的上次开盘持平，也就是说，惜售赌涨坚持了8个月的首开杭州金茂府，仍会以原价格开出最后一批高层房源。关于此次加推，还有媒体报道，金茂府因涨价无望举报批复预售证的相关部门，中国金茂方面则称该消息不属实。（思维财经出品）■