买二手房甩掉中介？

　　找中介看二手房，看好后甩掉中介，买卖双方另行订立房屋买卖合同，这样合理合法吗？在广州市番禺区，一家被“跳单”的中介为此告上法院索赔，最终法院判决买方应支付居间费以及违约金。据悉，民法典明确诚实守信原则，当事人不讲诚信、违背契约精神的行为将受到法律制裁。

　　文/广州日报全媒体记者章程 通讯员倪丽珠

　　认定是否“跳单”

　　关键主要有4点：

　　“跳单”一般是指房屋买卖合同的双方在通过房产中介公司的居间服务选定房源或与买卖双方取得联系后，为规避或减少佣金，又通过其他中介公司或买卖双方直接完成交易的行为。

　　①中介机构的委托权限，是一般代理还是独家代理；

　　②中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行居间义务；

　　③委托人是否利用了中介机构提供的房源信息、交易机会等条件，却绕过中介机构直接与卖方签约；

　　④委托人是否存在以期达到不支付或少支付中介费的恶意目的。

　　基本案情：中介被“跳单” 告上法院索赔

　　2019年3月20日，在链某广州分公司提供居间服务下，卖方与买方陈某、李某签订《存量房买卖合同（链某版）》。同日，买卖双方分别作为甲方与乙方链某广州分公司签订《居间代理服务合同》，约定基于乙方为甲方提供的居间服务，并促成签订《存量房买卖合同（链某版）》，卖方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费24900元，买方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。

　　不料，2019年3月28日，卖方与陈某、李某签订《解除合同协议书》，双方协商一致同意解除此前签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议。2019年3月28日下午，卖方又与陈某、李某办理网上交易手续并签订《存量房买卖合同》，落款日期为2019年4月25日，房价款约定为166万元，选择自行交割的方式交割房款，并于2019年4月25日向房管局提交广州市不动产登记申请表，申请办理不动产过户登记。

　　获知买卖双方私下又进行交易的情况后，链某广州分公司为此向法院起诉陈某、李某，请求判令支付佣金及违约金。此外，链某广州分公司就本次居间交易纠纷另行起诉了卖方。

　　买方辩称，因链某广州分公司不同意修改双方居间合同内关于居间服务费付款时间与次数并签订补充协议之缘故，经多次协商无果，遂决定解除合同。而且，由于卖方前期在多家中介公司放盘，在另一中介公司居间下，双方到另一中介公司另行订立房屋买卖合同，居间费买卖双方共计1万元。

　　法院判决：买方支付中介费2万元及违约金

　　本案经番禺区法院审理后，判决被告陈某、李某向链某广州分公司支付代理费20000元及违约金。

　　法院指出，本案中，被告陈某、李某声称其与卖方均不同意在网签前全额支付佣金，经协商未果与卖方签订《解除合同协议书》，并以解除合同为由要求链某广州分公司不再跟进。但在解除合同后，陈某、李某与卖方另行签订《存量房买卖合同》，另行签订的合同中，房款总金额、首付款及按揭金额等均与《存量房买卖合同（链某版）》一致，买卖双方在不到半个小时内，完成退付定金及再次支付定金的过程，且于解除合同不到一个月内即向房管局提交广州市不动产登记申请表，完成了不动产过户登记，足以说明陈某、李某与卖方协议解除合同并非各方真实意思表示，而仅仅是为规避中介代理费。

　　虽然陈某、李某抗辩由于卖方前期在多家中介公司放盘，双方在另一中介公司居间下另行签订房屋买卖合同并支付佣金，但未能提供证据证实该中介公司同时也掌握了案涉房屋的房源信息，以及合理解释该中介是如何同时获知买卖双方信息的，故对于其上述抗辩理由，法院不予采纳。

　　法官说法：买卖需诚信 “跳单”不可取

　　番禺区法院民三庭一级法官余珣指出，“反跳单”条款具有存在合理性。房屋交易市场中最有价值的资源在于意向房屋的地理位置、户型以及房主联系方式等各种信息。一般情况下，买房人在签署“反跳单”条款之前或者之后，已经享受到一定的居间服务，通常获得了有关意向房屋的基本信息。如果允许买房人利用中介机构提供的信息购买房屋而不支付相应费用，对中介机构来说并不公平。

　　依据2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，法院根据诚实信用原则依法判决买家向居间人支付代理费及违约金，阐释了“坚持诚信为先，保障利益衡平”的司法理念，对当事人不讲诚信、违背契约精神的行为予以否定和坚决遏制。