探索全新模式 功能性国企助力城市建设

　　破解发展难题，厚植发展优势，必须牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。上海要加快建设“五个中心”，加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，更好体现国家形象、代表国家水平，参与全球合作竞争。在这个过程，国有企业面临的机遇和挑战将越来越大，肩负的使命也越来越重。

　　成立于2002年的上海地产集团，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本42亿元。集团主营业务包括土地储备前期开发、滩涂造地建设管理、市政基础设施投资、旧区改造、养老事业等。截至“十二五”末，集团总资产达2123亿元，旗下拥有5家具有房地产开发一级资质的企业、2家上市公司、2个国家级开发区。

　　作为功能性国企，上海地产集团正致力于打造一个生态、生产、生活高度融合的城市更新平台，积极探索一种全新的发展模式。“只有始终围绕上海市委、市政府工作中心，才能不辱使命，不负重托，实现企业价值；只有嫁接市场机制，通过国际化标准、市场化机制、专业化管理，才能让使命落地，并实现企业可持续发展。”上海地产集团党委书记、董事长冯经明日前在接受《经济参考报》记者专访时强调。

　　产城融合

　　转型发展构建城市更新平台

　　目标的实现，关键靠实干，从当下做起。在冯经明看来：“为更好担当起上海国企的责任，必须把企业的发展战略、重点工作要放到全国和上海的大局中考量，对标国际最高标准、最好水平。”他介绍，近几年，集团就持续推进集团城市更新平台业务、旧区改造、保障房和租赁房建设、大众养老产业、黄浦江码头岸线管理、乡村振兴、老建筑保护改造等事关上海长远发展的重大任务。

　　作为国际大都市，上海要进一步提升城市能级和核心竞争力，必须围绕增强城市核心功能，聚焦关键重点领域，在国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心的核心功能建设上取得新突破，在品牌建设、制度创新、对外开放、创新创业、全球网络、发展平台、人才集聚、品质生活等关键领域打造新高地。

　　2010年世博会为上海提升了全球影响力。而在后世博时代，上海地产集团也依然大有作为。冯经明告诉记者，目前上海地产集团正在浦东滨江世博园区内建设一座世界一流水平的世博文化公园。项目规划面积约2平方公里，是上海中心城核心区最大的绿地公园，也是上海面向未来、面向世界、迈向具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的重要标志性项目。“集团将在世博文化公园保留俄罗斯、意大利、卢森堡、法国等4个原有世博场馆，将世博记忆和文化有机融合。另外，公园还将新建上海大歌剧院、温室花园、双子山、马术公园等建筑和景观，并按照‘既要有绿化也要有文化，既要有森林也要有园林’的要求，把江南文化元素充分融入其中，展现江南园林特色，建设一座有韵味、有故事的大公园。2017年，公园部分区域已开工建设，2019年将全面开工，计划2021年基本建成。”

　　上海地产集团城市更新战略强调生态、生产、生活高度融合。冯经明指出，目前集团正在积极推进区域整体开发和城中村改造，包括上海最大的城中村改造三林滨江南片区，生态智慧、产城融合的宝山新顾城项目，未来地标级CBD龙阳路交通枢纽项目，北虹桥区域城市更新等项目。

　　做优做大

　　发挥企业规模效应

　　做大规模，既是发挥功能性国企引领带动作用的需要，也是企业可持续发展需要。冯经明拿租赁住房举例，“我们的租赁住房要在市场上真正发挥国企‘压舱石’和‘稳定器’的作用，必须保持一定的市场占有率；而有了一定的市场规模，才能更加有效地拓宽融资渠道，完善后期运营管理，提供更好的产品和服务，形成规模效应，最终依靠稳定的租金收益保持企业持续运转，同时也给消费者带来更多的利益和实惠。”

　　冯经明指出，在上海打造“五个中心”的进程中，迫切需要进一步吸引、聚集一流人才，上海地产集团当仁不让肩负起为城市未来发展涵养人才的使命，全力推进租赁住房和人才公寓建设。2017年，集团首批选取了17幅租赁房地块，主要位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江、世博等中心城区中央活动区、黄金地段，周边产业集聚、交通便利、生活配套齐全。其中，新建类租赁住房项目已开工6个，可提供房源近6500套，2019年还将有6个项目开工；2个改建类租赁住房即将于今年3月上市，届时将提供近1200套房源。根据计划，集团还将继续增持租赁住房用地，到2021年力争达到4万-5万套（建筑面积约250万平方米），解决6万-10万上海高端和急需人才的居住问题。

　　做强品牌

　　建立标准化体系

　　有品牌内涵的公司，更能被市场所接受；有科学发展模式的企业，才能走得更长远、更稳健。冯经明表示：“我们衡量一个品牌的价值，要从四个维度来评判，即要政府满意、行业领先、市场接受、资本青睐。”

　　集团租赁住房板块围绕这个品牌标准，积极打造建设端和运营端两大品牌。建设端，聚焦产品标准化设计模块和成本模块，根据不同产品定位优化组合，大大缩短开发周期，降低开发成本，并推动全装配式住宅建设，助推上海住宅产业化进程。同时，积极推进定制化租赁住房服务，目前已与上海市经信委、复旦大学、纽约大学等政府机构和高等院校达成战略合作协议，未来还将与更多园区、企业和科研院校展开合作，满足入沪人才和留沪精英的居住需求。

　　运营端，以“都市梦生活”为核心理念，提出旗下物业既是小区，也是社区，更是创业孵化区，为客户提供的不仅仅是一张床，还有完善的商业、教育、艺术、健身、游乐等配套设施，以及人才的发展需求。通过整合优质联营品牌IP，打造有竞争力的内容生态联盟。目前，城方运营管理品牌已率先运用于馨越公寓、馨逸公寓等集团公租房项目。

　　“我们还在积极探索存量改造类租赁住房业务，即将开业的环保大楼项目和浦江项目分别为上海首例非居住存量房屋转租赁住房使用的代理经租项目和上海首批存量商办用地转租赁住宅项目的试点项目，为盘活存量闲置资产提供了一种可借鉴、可复制的创新模式。” 冯经明介绍。

　　上海地产集团养老业务品牌目前已经形成申养、万养、鸿养三大品牌，其中，“申养”打造了长者公寓、照护机构、社区嵌入式机构、康护医院、居家护理五条产品线。“万养”聚焦医养结合，与中医大开展合作引入优质医疗资源，医养结合的首个实体项目——岳养中医门诊部正式开业，此后，进一步引入市场化管理模式，紧贴养老运营做活机制，通过空间、业务、服务等领域的结合，探索形成了医老深度融合的新模式。“鸿养”通过老龄用品、适老辅具的产品集成能力，引入专业化、体系化、平台化思路，积极探索政企合作新格局，在适老改造等领域满足社区居民的迫切需求，提升长者生活品质和改善生活环境。

　　在数十个项目实践基础上，集团制定了《养老产品标准化设计手册》，明确不同产品线的标配，并配合固定供应体系，将有助于集团大众养老项目更好地打造标准化适老环境，降低设计风险，控制建设成本，提高运营效率，逐步打造品牌化、标准化、可复制的养老产业投资和运营服务平台，成为全国领先的医养服务领导品牌。

　　专业化推进

　　引入市场化团队

　　随着功能性业务的不断推进，上海地产集团先后承担了三林城中村改造和楔形绿地建设，世博文化公园项目建设，推进黄浦江岸线公务码头和游船码头建设，启动北虹桥、金山朱泾、闵行颛桥、浦东航头等区域整体开发项目，推进租赁住房和人才公寓建设等，这些项目是政府想做又无法单靠市场化做的，如何高质量地完成市委、市政府重托，又实现企业可持续发展，是放在上海地产集团面前最大的考验。

　　在冯经明看来，功能性业务不能单靠市场化，却离不开市场机制，最终还将接受市场的检验。“我们敢于直面市场挑战的利器就是市场化机制和专业化管理。比如集团养老和租赁住房业务都采用了‘轻重并举’的发展模式，并引入市场化团队，进行专业化管理。”

　　冯经明介绍，集团2014年成立上海地产养老产业投资有限公司作为养老重资产投资平台，对存量资源进行梳理，为轻资产运营公司的发展铺路，同时开始围绕养老产业的医疗、老龄用品、信息化系统等周边配套进行探索和试点。2015年，引入市场化机制和医疗资源，与上海万科、上海中医药大学共同发起设立上海申养投资管理股份有限公司，集聚三方在土地、物业、资本、医疗、管理等优势资源，以养老运营作为核心，建立标准化、连锁化、专业化的发展模式。通过三年的发展，上海地产集团已初步完成对上海养老市场的布局。

　　租赁住房业务板块则采用“轻重一体、运营优先”的运作模式。重资产平台负责租赁住房土地获取及项目开发建设管理，通过市场机制，引入标杆企业合作代建等方式，采用“赛马机制”加快推进工程进度，起到“承重墙”作用。轻资产平台引入市场化团队，聘用职业经理人，负责租赁住房项目专业化运营及资源拓展。目前，国内首个“互联网+物联网+智慧生活”的租赁智慧运营管理平台基本建成，既是租赁住房的房源平台，也是运营、服务、管理平台，实现租赁管理、智慧社区、智能生活三大服务，以及房屋资金、客户信息、商户消费、服务资源、合同认证、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

　　探索证券化路径

　　破解资金紧箍咒

　　2018年，上海地产集团功能类、平台类项目投资占比达到80%，资金需求巨大。如何实现资金平衡，是地产集团迫切需要解决的问题。

　　租赁住房作为长期持有物业，具有前期投入大、运营成本高、盈利模式单一等特点，上海地产集团正积极探索多渠道融资及租赁住房资本证券化路径。

　　2018年1月9日，上海地产集团与国家开发银行、中国建设银行在沪签署《租赁住房业务开发性金融合作协议》，加强总对总融资，降低融资成本。

　　2018年底，全国首单以储架结构发行的公租房资产证券化产品落户上海地产集团，“国开—上海地产公共租赁住房资产支持专项计划”总规模100亿元，首期于2019年1月份正式发行，期限为25年，首期发行票面利率在4.48%。发行后，将拓宽公租房市场化融资渠道，吸引更多社会资金支持公租房建设。

　　2018年8月21日，集团与中国人寿、华润集团举行国寿申润城市发展基金签约仪式，基金规模约150亿元，主要用于位于上海核心区域、具有增值空间的写字楼、酒店、商业、长租公寓等物业。

　　冯经明指出，随着首个资本市场支持租购并举政策出台，特别是上交所提出2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，上海地产集团证券化探索也在加速。公募REITs作为经营性物业资本退出的最佳渠道，集团将加快与人民银行上海分行的合作，深入探索租赁住房资本证券化路径，从市场化角度探索未来标准化的公募REITs产品，为整个租赁住房行业稳定、健康、可持续发展提供一定的参考和贡献。