贝壳研究院：北京节后返城租房升温，租金环比下跌

　　“互联网企业员工集中居住的商圈1月、2月份租赁交易量比去年同期增长23.7%。‘互联网商圈’的活跃也许与去年年底以来‘大厂’纷纷优化带来人员换工作的浪潮相关。”近日，贝壳研究院发布了《节后返城租赁市场数据报告·北京》（以下简称报告），报告显示，从市场基本面来看，2019年北京全市节后租赁成交量开始回升，成交均价表现稳定；外围城区租赁成交更加活跃，为返城租主要集聚地。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“年后是传统的租房旺季，但今年不同以往，经济形势与就业环境发生了显著变化，对于与人口流动关联十分紧密的租赁市场来说，需要被全新看待。”贝壳研究院对2月北京租赁市场展开研究，希望通过租赁大数据还原北京2019年春节节后返城的市场画像。

　　节后市场成交走热，成交均价持续下降

　　“链家租赁数据显示，2月北京成交量环比增加7.6%。春节后三周周均成交量较节前四周周均成交量增长较快，市场随着开春明显活跃起来。”报告表明，北京2月租赁成交量环比小幅增长，市场结束下降态势，节后需求加快释放。不过，对比前两年节后返城季，今年的租赁市场成交量则略有减少。

　　图：北京链家租赁成交量月度走势

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　最受大家关注的租金方面，2月北京租赁市场均价则表现为走势平稳，并没有因为市场的回暖而出现上涨。数据显示：“2月北京平均月租金为84.2元/平米，比1月份环比下跌0.8%。从去年8月开始，租金已连续4个月环比下跌。”对此，许小乐认为租金的变化主要取决于供需两端，近两年租赁市场崛起，国家出台了多项政策支持租赁市场发展，租赁房源规模扩张的速度非常快，一旦供大于求时即会拉动平均租金下降，反之则会拉升平均租金。

　　报告同时指出，换租租客中54.7%的人更倾向于同居室置换。在居室选择上，一居室和二居室依然是租赁主流户型。换房比例显示，24.8%的租客会由小换大，其中一居室租客换租两居占比最高为14.5%，而有20.5%的租客会由大换小，以两居室换一居室的占比最高为12.2%。此外，数据表明，30岁左右的租客最爱换租，26岁之前以及38岁之后换租租客占比均低于整体租客占比。

　　外围城区租住增长明显，6环外租房热度最高

　　“从节后成交来看，外围城区成交回升比中心城区更为明显。”报告显示，外围城区成交量增长明显，市场更加活跃。其中，门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首，达到41.9%，顺义、大兴、石景山2月租赁成交环比增加也均超过20%。划分环线观察成交变化的话，四环外租赁成交环比增加明显，市场热度较高，尤其是六环外租赁成交量环比增长最大，达到26.8%，而二环内租赁成交表现为小幅增加，二到四环之间则为小幅下降。

　　图：北京各环线2月租赁成交环比变化

　　数据来源：贝壳研究院Real Data数据库

　　从商圈的角度，在选取的月成交量10套以上的178个商圈里，2月成交量增加的有112个，占比为62.9%。这些商圈中，丰台区的赵公口和草桥，东五环的百子湾和高碑店，北五环外的霍营和上地租赁成交量增长明显。研究租客换租前后的商圈分布发现：“前10的商圈普遍为偏外环的大型工作居住区，如靠近西二旗软件园的回龙观和清河，科技园区以及望京。从换租前来源来看，这十个商圈的换租租客普遍来源于本商圈以及周边商圈。”