富力地产3000亿负债压顶：跌出一线梯队 回A遥遥无期

　　逼死房企的从来就不是拿地慢或者建楼慢，而是借不到钱。“华南五虎”之首——富力地产 （02777.HK ）正在经历它的艰难时刻。

　　长江商报记者粗略计算发现，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，13个月融资近800亿元解资金之渴。然而，借钱并不顺利，长江商报记者据公开消息不完全统计，2018年2月-8月，富力取消4笔融资，总额达140亿元。

　　与此同时，2018年全年，富力地产的总合约销售金额共约人民币1423.4亿元，销售面积达约1093.98万平方米，未达到1600亿的销售目标。

　　富力地产近年来资金链危机日益凸显，业绩颓势难遏，逐步跌出一线房企梯队，成为三线房企“没落贵族”。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于富力的类似融资，一方面说明资金方面压力大，另一方面也是从历史股价的走势来决定新的策略。

　　严跃进还表示，当前增发的成本不高，对于富力来说有较好的性价比。另外也不排除富力当前收购酒店等产业后，资金方面也有一定的压力，这个时候会积极增发。目的也是为了降低负债数据。

　　13个月融资近800亿“补血”

　　公开资料显示，2018年上半年，富力地产相继取消或终止了10亿元中期票据发行计划、10亿元超短融资发行计划、60亿元的住房租赁专项公司债券。

　　进入218年下半年，富力地产加大了融资马力。9月7日和12日，富力地产共有两期ABS项目获受理，拟发行总金额为86.62亿元；9月20日，富力地产公告称，子公司怡略有限公司拟发行一笔2亿美元8.875%的优先票据；10月8日，富力地产欣然宣告其公开发行不超过130亿元公司债券计划已获得批准；11月5日，富力地产发布了自2005年上市以来的首次增股融资公告，计划发行不超过8.06亿股。以当日收盘价12.14港元计算，融资额近100亿港元。

　　进入2019年也“马不停歇”，1月4日，富力发布了新的发债公告，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%；1月7日，富力地产公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行，实际发行10亿元；1月18日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元，利率9.125%，期限为2022年到期。

　　对此，严跃进认为，政府对发债审批放松，企业积极发债也是正常的。发债资金主要偿还以前的债务，补充现有项目资金，短期看还不能说资金出现很大问题。

　　然而，囿于政策导向及市场波动风险，找钱并不容易，富力地产多个融资计划受阻。2018年就有多笔融资受阻。

　　2018年2月9日，富力地产公告表示，鉴于近期市场波动较大，公司取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力宣布，取消公司10亿元超短融发行计划，另择时机重新发行；5月29日，富力地产非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿；8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券被终止。

　　发债受阻，富力地产回归A股的IPO也不顺利。

　　2018年10月份，富力地产的IPO之路就终止了审查。这已是十年内的第五次回A失败。在这次中止IPO后，富力回归A股之路又成了遥遥无期。

　　业内认为，未来一两年，房企将进入资金兑付压力的窗口期，如果负债问题不能及时优化，资金断裂的风险会越来越大。

　　加码高周转，频频出现违规案例

　　富力地产急需资金输血，加码高周转以此缓解财务压力。

　　在调控持续的市场大环境下，富力地产的高周转后遗症正在集中爆发。2018年以来，富力地产也连连被爆出违法违规等事件。

　　2018年6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查；8月，菏泽“富力城”项目在未取得许可证的情况下，向买受人收取购房订金；9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

　　业内认为，富力地产这一系列违规事件，决非偶然。这是富力近年来为了重返房企一线阵营，高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下，高周转后遗症集中爆发，表现为各地项目频频违规。

　　严跃进指出，富力应该说这两年战略扩张比较明显，但此类投诉多，也容易影响各类发展，尤其是品牌影响力。实际上当前此类维权，也说明企业强调了高周转的概念，但是忽视了质量的管控。类似企业后续收购项目比较多，还是需要注重资金的平衡，尤其是做好产品的质量。另外在收购项目后，也需要平衡各种关系，进而促进企业稳健发展。