讨房屋贬值损失 房主为何败诉？

　　现在房主找中介出租房屋的情况非常普遍，很多人都觉得，房子交给了中介踏实，出了什么事都有中介负责。

　　家住西城区的张阿姨原本也是这么认为的。她委托中介公司出租自家的房子，没成想租户的儿子跳楼身亡，租户也一走了之。张阿姨的房子成了“凶宅”，租不出去。张阿姨认为中介公司有责任，索赔房屋贬值费60万元。

　　记者昨日获悉，西城法院判决驳回了张阿姨的诉讼请求，二审法院也维持了这个结果。理由是中介只是受张阿姨委托找租户、收租金，对于租户儿子跳楼既无法预见，也无过错，不承担赔偿责任。

　　张阿姨的遭遇暴露出广大租房房主的误区，辨析此案的法理也能让人看清，中介到底能负责什么。

　　案件缘起

　　租客儿子跳楼 “凶宅”难租难卖

　　已经退休的张阿姨在西城区有一套一居室的房子闲置，便想对外出租，收点租金补贴生活。因为地段好，房子虽说面积不大，但每月也能租5000余元。

　　为保险起见，张阿姨和一家大中介公司签订了合同，先出租一年。中介公司还承诺，无论房屋能否租出去，签约10天内，都会按约定的标准给她租金。这让张阿姨觉得心里挺踏实。

　　中介只用了半个月时间，就为张阿姨的房子找到了租户。可让人万万没想到的是，租户一家三口刚住了半年，竟然出事了。

　　租户的儿子沉迷赌博，为了筹集赌资又身陷套路贷，最终因无力偿还走投无路，跳楼自杀，结束了自己年轻的生命。

　　在很多人的传统思维里，房子里有人非正常死亡，就会被打上“凶宅”的标签，平添了许多忌讳。

　　张阿姨也因为这次租客跳楼自杀事件无辜遭受了损失。房子一直闲置，没人再租，自己去住又“硌硬”，想卖了房子一了百了，可“凶宅”挂牌又会比正常市场售价低不少。

　　法院索赔

　　讨要贬值损失 房主告了中介

　　跳楼事件几个月后，张阿姨委托律师将中介公司告上法院，索赔房屋贬值损失60万元。

　　租户儿子跳楼为什么要起诉中介赔偿？

　　张阿姨说，事发后，警方进行了查证。但中介公司一直瞒着没告诉她。事发后两个月左右，她得知实情，找中介协商时，租户一家已经搬走，找不到人了。她要求中介联系承租人商谈房屋贬值的赔偿问题未果，中介又拒绝向她披露承租人信息。

　　张阿姨认为，自己将房屋委托中介出租，中介公司应对租赁房屋负有妥善管理、保护的义务，并对承租人有监督义务。中介公司未能尽到义务，导致租赁房屋成为“凶宅”，房屋价值贬损，也无法对外出租，对此，中介公司应当承担赔偿责任。

　　而中介公司辩解说，承租人儿子的自杀事件非中介公司对房屋的管理义务导致。即便张阿姨的房子因此贬值，也不是中介公司造成的。

　　中介公司表示，在自杀事件发生当日，工作人员就打电话把承租人儿子跳楼的消息及原因告诉了张阿姨，约张阿姨第二天来面谈。但张阿姨当时正在外地旅游，事隔一个月后，中介公司约谈张阿姨和承租人，商量赔偿的事，张阿姨要求承租人赔偿12万元，承租人不同意，让张阿姨去走法律途径解决。

　　当然，还有一个显而易见的事实是，承租人的儿子因为赌博欠债而死，家里也没有赔偿能力，张阿姨告租户即便能胜诉，又怎么执行？如果能挑出中介的毛病，至少有可能拿到真金白银的赔偿。

　　法庭激辩

　　是租赁合同？还是委托合同？

　　在庭审过程中，张阿姨和中介公司签订的合同是什么性质成了双方争论的焦点。

　　张阿姨一方认为，中介公司承诺无论房屋能否租出去，都会支付租金，而且租户在还没到期就搬走后，也是中介支付了剩余租金。这说明，中介公司是从自己手里租了房子，再转租给租户，自己与中介公司实际上是租赁关系。

　　中介公司反驳说，双方签订的合同是委托合同，合同中约定中介公司只是房主的代理人，受房主委托找寻承租人、代为签署租赁合同、代收房租等。中介支付剩余房租，是因为合同中有租客违约不支付房租，由中介先垫付，再向违约租客追偿的合同约定，不能说明双方是租赁关系。

　　张阿姨对此不以为然，她表示，中介收承租人的租金比给她的每月多几百元，这明明是转租赚差价。再说，中介从未将租户的情况向她汇报过，要是代理人，不该汇报吗，能干赚差价的事吗？

　　中介公司解释说，房租有价差是因为在房屋不满足租赁条件时，中介要为房屋配备家具、家电、窗帘及挂饰等物品。

　　张阿姨一方认为，中介实际就是借签订委托合同逃避责任。中介说，合同上白纸黑字，是双方真实意思。

　　双方死咬着合同性质不放，全都因为这是中介是否要承担责任的关键。

　　根据合同法的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　而有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。

　　也就是说，如果房主与中介签订的是租赁合同，就相当于中介租了房主的房子，再转租给他人。在这种情况下，即便是租户给房子造成损失，中介也有责任赔偿房主。

　　但如果签订的是委托合同，中介公司只是房主的代理人，那么只有在中介有过错，又给房主造成损失的情况下，才需要进行赔偿。

　　法院判决

　　跳楼无法预知 中介不用赔偿

　　虽然张阿姨一方极力想避免她与中介签订的合同被认定为是委托合同，但法院审理后并没有支持她的主张。

　　承办法官认为，作为大的中介公司，拿到房源后通常都能在较短时间内租出去，所以中介承诺租不租出去都给房主租金，应该是一种吸引房主，争抢房源的手段，而不应认定为是中介承租。而且这只是合同中的一个条款，但合同的抬头和其他条款的表述都显示双方是委托关系，委托中介去寻找承租人、代收租金、代签合同等。连中介公司和承租人签订的协议也是以产权人的代理人身份签订的。因此，张阿姨与中介公司签订的北京市房屋出租委托代理合同并非出租合同。

　　在这种情况下，只有中介公司存在过错，并给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。

　　张阿姨认为中介公司在遴选承租人时未尽到审慎义务，事后也没有向她充分披露承租人信息及履约情况，未按双方约定协调处理租赁过程中的甲方与承租人之间的争议、纠纷，存在严重的履职过错。

　　但是，承租人以及承租人的家属是否会在租期内跳楼自杀不是通过预先审查能够注意的问题，超越了机构和个人的正常判断及认知范围，因此不应认定在跳楼事件上，中介公司存在过错。张阿姨认为中介公司事后未能充分披露或协调，也不是房屋贬值的原因。因此，她要求中介公司赔偿房屋贬值损失60万元没有事实及法律依据。法院驳回了张阿姨的诉讼请求。

　　法官提醒

　　比较保险的办法 把房出租给中介

　　很多老百姓觉得，房子交给了中介公司出租，就是租给中介了，一旦房子有什么问题，或者和租户有什么纠纷，都要由中介公司负责。

　　“这是最大的误区。”承办此案的西城法院民二庭法官袁佳告诉记者，中介公司承担什么责任，最关键的是要看产权人与中介签订的是什么合同。

　　从此案和房屋租赁市场普遍的操作方式来看，中介公司和产权人签订的通常都是委托合同，真正的租赁合同还是产权人和租户之间签订的。说白了，中介也就算是个代理人，最核心的职责就三项：寻找租户、代签合同、代收房租。

　　“签订委托合同，中介的责任是相对较小的，只有在故意或过失出现过错的情况下，才需要进行赔偿。”袁法官说，有时，因租户原因造成漏水等，给邻居家造成损失，涉及金额又不大，中介为了维持今后稳定的租赁关系，可能会承担责任，但一旦涉及房屋价值贬损等大额赔偿，中介公司就不会担着了。

　　由此看来，房主们一定要认清，找中介出租房子，最大的好处是能在短时间内找到租户，把房子租出去，但是房主的责任不会因为找了中介就减轻或者免除。如果租户把房屋损坏，给房主造成损失，要追究赔偿责任也是房主和租户之间的事。

　　虽然有些中介承诺如果租户不交租金，中介会先垫付，但是以后中介向租户去追索时，产权人也要提供所有的便利，配合进行诉讼，麻烦事也不少。

　　袁佳法官说，产权人通过中介出租房子比较保险的方法是把房子出租给中介，再由中介去转租他人。那么以后租客如果给房子造成损失，中介作为承租人就应当赔偿损失。“但现在一些大的中介公司在房屋租赁市场中还处于主体地位，签什么样的合同，房主通常没有选择权。”

　　“现在很多人在论坛里发房屋出租信息，也是因为想明白了，有没有中介，其实房主的权利义务也没差多少。”袁法官说，她身边的一些同事有闲置的房子时，更愿意租给朋友介绍的租客，即便价格上稍微低一点，但租客靠谱，能避免后续很多麻烦。

　　本报记者 孙莹