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金融难懂,长租易爆,真正的内行人怎么看?

2020-11-16 16:57:11  责任编辑:语梦  出处:互联网
  简介:关于长租金融,你必须知道的使用避坑指南
  说起长租金融,作为公寓人的你第一反应是:我不懂我不约 or 太贵了约不起 or 有钱自己赚不香吗?
  云丁寓音绕良本期直播主讲人任海洋,用累计2亿+的投资经验,带你深挖长租与金融的本质,用金融赋能长租。
  危中有机 回归理性
  从18年长租公寓火爆以来,许多人养成了闭着眼拿房的习惯,一味地用热钱追高圈地。
  一个房子明明只能租1000,却被失调的预期为1500,甚至更高。
  如此种种高风险的灰犀牛事件,在长租行业笔笔皆是。
  “灰犀牛只是让ZUO的人,受到惩罚”
  与灰犀牛相互补足的概念,则是黑天鹅事件。
  持续升温的中美贸易摩擦,以及2020全球肆虐的新冠肺炎,都早已让人没了脾气,内心充满无奈。
  “黑天鹅不管你ZUO不ZUO,统统拿下”
  回归理性后,我们看到长租公寓其实是一个”高投入、高成本、低收益“的行业。
  高投入多指涵盖拿房后还要有固定的硬装投入。这笔钱不能省,否则后患无穷。
  高成本则是说长租其实是一个容错率很低的行业,行家里手能玩转的事,放到新人身上就未必了。
  因为前面两个因素,导致长租是个低收益的生意。比如无法在免租期内完成装修,那你当年的收益就要大打折扣。
  “一旦你没做好长租,基本就等于给社会做贡献”
  有危就有机,这四点你应该看到:
  政策扶持
  主要是指关于租赁用地、长租公寓等的政府补贴。但这里有个潜在的弊端,就是头部企业更容易获得,中小微企业往往是看了个寂寞。
  物业供给
  相对于以往的严苛管制,物业供给的宽泛化已成为趋势。我们在做长租时可选择的物业增多,出好房源高收益的概率也会增大。
  产业金融
  对二房东来说,虽然每月的收入可观又稳定,却在银行借贷时吃了闭门羹。银行是有自己逻辑的,它的借贷必须有抵押物,而二房东只是拥有了房屋的经营使用权而已,在银行那里不被认可。
  价格回归
  尊重市场现状与规律,不去妄想自己就能比别人租出更高的价格。好地段的房子有个大爷看着就能满租,而不好的花式运营也救不回。
  无论怎么走下去,路的尽头,还是路。眼前的阵痛未必是坏事,长租公寓重回理性,将有更好的发展。
  租我家“房东合伙人”计划
  不涉及酒店、民宿、商业,专为长租量身打造,租我家”房东合伙人“计划。
  如何赋能?
  为长租公寓行业非标资产,提供标准化金融解决方案。具体说明如下:
  物业产权不限
  村委集资房、猪肝本、两证一书等经过标准化,都可申请加入合伙人计划。
  租赁收益归属明确
  关于公寓产生的相关收益,必须是明确归属于申请人的,即你是物业业主或直接承租人。
  提供单笔>100万且<2000万的长期授信
  合理的资金范围,让双方都有安全感。
  无需抵押
  本质上来看,它是大额的信用贷款。
  相较于传统的股权融资,借贷融资能获取更多的收益。好的企业,赚钱的项目,多是做贷不做股的。
  坚定看好大住宿市场
  长租公寓所在的租住赛道是足够宽且长的。从越来越多的年轻人愿意拿出个人收入的一半,用于改善自己的租住条件就可见一斑。
  目前受制于疫情影响,经济下行压力,长租行业暴雷不断,确实很难。但等到一切恢复正常,大批人流回归城市,租住需求会再次迎来高峰。
  为长租行业正名,坚定看好大住宿市场。
  互动问答
  Q:金融、长租与人,您认为这其中要把握的关键点有哪些?
  A: 首先得长租的项目得稳妥,其次再考虑加金融杠杆。一个项目赚钱,它的位置和本身过硬的产品势必占到9成的决定力。
  Q:我的公寓想融资,请问我大概能借多少呢?
  A: 这里有一个简单的估算方法:公寓每月毛利润*20倍。比如每月毛利5万,粗略估算可拿到100万。
  Q:身为一名长租从业者,想做到长期主义与价值投资,需要具备哪些基本素养?
  A: 要对市场有一定了解,尊重规律,不要抱有赌徒心态。
  Q:在运营的公寓,可以融资吗?
  A: 当然可以,我们是分在运营和筹建项目的。在运营项目因为具有更加可视化的收益数据,会得到比较高的贷款额。相对来说在筹建的项目,因为未来的不可控风险比较大,所以在借贷时会偏向谨慎。
  Q:您在做租我家“房东合伙人”计划的过程中,有哪些宝贵的经验与我们分享?
  A: 项目是根本,是我一再强调的。在选项目上用心,在调研上用心,再通过金融的加持,会越来越好。
  Q:依据今天长租金融的发展,您对未来看好吗?
  A: 市面上的资本多专注于高流转的市场,长租公寓相对来说比较冷门。长远来看,服务长租的金融肯定会越来越多。
 
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