金融难懂，长租易爆，真正的内行人怎么看？

　　简介：关于长租金融，你必须知道的使用避坑指南
　　说起长租金融，作为公寓人的你第一反应是：我不懂我不约 or 太贵了约不起 or 有钱自己赚不香吗?
　　云丁寓音绕良本期直播主讲人任海洋，用累计2亿+的投资经验，带你深挖长租与金融的本质，用金融赋能长租。 　　危中有机 回归理性
　　从18年长租公寓火爆以来，许多人养成了闭着眼拿房的习惯，一味地用热钱追高圈地。
　　一个房子明明只能租1000，却被失调的预期为1500，甚至更高。
　　如此种种高风险的灰犀牛事件，在长租行业笔笔皆是。
　　“灰犀牛只是让ZUO的人，受到惩罚”
　　与灰犀牛相互补足的概念，则是黑天鹅事件。
　　持续升温的中美贸易摩擦，以及2020全球肆虐的新冠肺炎，都早已让人没了脾气，内心充满无奈。
　　“黑天鹅不管你ZUO不ZUO，统统拿下”
　　回归理性后，我们看到长租公寓其实是一个”高投入、高成本、低收益“的行业。
　　高投入多指涵盖拿房后还要有固定的硬装投入。这笔钱不能省，否则后患无穷。
　　高成本则是说长租其实是一个容错率很低的行业，行家里手能玩转的事，放到新人身上就未必了。
　　因为前面两个因素，导致长租是个低收益的生意。比如无法在免租期内完成装修，那你当年的收益就要大打折扣。
　　“一旦你没做好长租，基本就等于给社会做贡献”
　　有危就有机，这四点你应该看到：
　　政策扶持
　　主要是指关于租赁用地、长租公寓等的政府补贴。但这里有个潜在的弊端，就是头部企业更容易获得，中小微企业往往是看了个寂寞。
　　物业供给
　　相对于以往的严苛管制，物业供给的宽泛化已成为趋势。我们在做长租时可选择的物业增多，出好房源高收益的概率也会增大。
　　产业金融
　　对二房东来说，虽然每月的收入可观又稳定，却在银行借贷时吃了闭门羹。银行是有自己逻辑的，它的借贷必须有抵押物，而二房东只是拥有了房屋的经营使用权而已，在银行那里不被认可。
　　价格回归
　　尊重市场现状与规律，不去妄想自己就能比别人租出更高的价格。好地段的房子有个大爷看着就能满租，而不好的花式运营也救不回。
　　无论怎么走下去，路的尽头，还是路。眼前的阵痛未必是坏事，长租公寓重回理性，将有更好的发展。
　　租我家“房东合伙人”计划
　　不涉及酒店、民宿、商业，专为长租量身打造，租我家”房东合伙人“计划。 　　如何赋能?
　　为长租公寓行业非标资产，提供标准化金融解决方案。具体说明如下：
　　物业产权不限
　　村委集资房、猪肝本、两证一书等经过标准化，都可申请加入合伙人计划。 　　租赁收益归属明确
　　关于公寓产生的相关收益，必须是明确归属于申请人的，即你是物业业主或直接承租人。
　　提供单笔>100万且<2000万的长期授信
　　合理的资金范围，让双方都有安全感。
　　无需抵押
　　本质上来看，它是大额的信用贷款。
　　相较于传统的股权融资，借贷融资能获取更多的收益。好的企业，赚钱的项目，多是做贷不做股的。
　　坚定看好大住宿市场
　　长租公寓所在的租住赛道是足够宽且长的。从越来越多的年轻人愿意拿出个人收入的一半，用于改善自己的租住条件就可见一斑。
　　目前受制于疫情影响，经济下行压力，长租行业暴雷不断，确实很难。但等到一切恢复正常，大批人流回归城市，租住需求会再次迎来高峰。 　　为长租行业正名，坚定看好大住宿市场。
　　互动问答
　　Q：金融、长租与人，您认为这其中要把握的关键点有哪些？
　　A： 首先得长租的项目得稳妥，其次再考虑加金融杠杆。一个项目赚钱，它的位置和本身过硬的产品势必占到9成的决定力。
　　Q：我的公寓想融资，请问我大概能借多少呢？
　　A： 这里有一个简单的估算方法：公寓每月毛利润*20倍。比如每月毛利5万，粗略估算可拿到100万。
　　Q：身为一名长租从业者，想做到长期主义与价值投资，需要具备哪些基本素养？
　　A： 要对市场有一定了解，尊重规律，不要抱有赌徒心态。
　　Q：在运营的公寓，可以融资吗？
　　A： 当然可以，我们是分在运营和筹建项目的。在运营项目因为具有更加可视化的收益数据，会得到比较高的贷款额。相对来说在筹建的项目，因为未来的不可控风险比较大，所以在借贷时会偏向谨慎。
　　Q：您在做租我家“房东合伙人”计划的过程中，有哪些宝贵的经验与我们分享？
　　A： 项目是根本，是我一再强调的。在选项目上用心，在调研上用心，再通过金融的加持，会越来越好。
　　Q：依据今天长租金融的发展，您对未来看好吗？
　　A： 市面上的资本多专注于高流转的市场，长租公寓相对来说比较冷门。长远来看，服务长租的金融肯定会越来越多。