北京部分商住二手房成“负资产” 卖房款不够偿还银行贷款

近日，中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩，不少业主因着急出手不得不一再降价，所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，自此商住房全面限购。如今，限购政策出台3年有余，成交量相比峰值下跌超过95%。

价格现腰斩

“除了特别好的地段，北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示，“限购政策出台前，同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了，住宅虽然也限购，但是价格仍然小幅攀升，商住房价格却出现大幅下跌，目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”

2017年3月限购政策出台前，个人买卖商住房可以正常贷款，很多投资者当时贷款比例超过六成。随着房价下跌过半，目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说，即便卖完房子，也无法全部偿还当时的银行贷款，导致很多房源无法正常解除银行质押。

在近期成交的商住二手房中，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例，中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现，业主此前购买单价为3.5万元/平方米，现在实际成交价为1.9万元/平方米，成交价与房屋原值相比跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高，其实际收到购房者交付的全部房款后，仍然不够银行贷款偿还额。中介不得不另外主持签订三方协议，以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主，用于偿还银行贷款以解除质押。

“如果不是着急用钱，不可能这么割肉卖掉，赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人，一部分是为了投资，还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购，既可以自由买卖，也可以高比例贷款，所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱，赔得再多也要出手。”

不能贷款是主因

针对造成上述问题的原因，中国证券报记者多方采访了解到，限购政策出台后，商住房只能全款购买，购买门槛提升，卖房的人远远多于购买者，供需失衡，是导致价格大幅下跌的主要原因。此外，限购政策实施以来，商住房的办公属性被进一步明确，居住功能被淡化，此前流入商住房的热钱逐步退出，也是商住房价格持续走低的一大原因。

限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买，个人不能购买。但在很多中介的帮助下，个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房。为了进一步限制此类投机现象，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求，有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏制。

“很多商住房当时在建的时候，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外，和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。

“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子，因为可以贷款，又不限购，且一居室小户型很多。只要地段和开发商稍微有点亮点，特别容易卖，基本就是一抢而空。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩。”回忆当年商住房销售盛况，某头部房产中介销售王红(化名)仍然难掩激动。

在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下，原本用于办公属性的商住房，逐渐成为住宅的替代品，销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前，商住房价格在短短的几年时间，价格翻了一倍，与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热，可见一斑。

“2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来的一年里，基本什么也没干，都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万业绩。”王红介绍，“我自己退了50万业绩。限购政策突然出台，由于属于合同中的不可抗力，很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了，这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”

捡漏房源增多

中国证券报记者调研发现，目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大，报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止。

“现在商住房的行情是，如果着急卖，必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示，“商住房业主中很大一部分属于私人业主，受疫情影响，这类业主很多着急用钱，变现需求空前。这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源，为了尽快成交，挂牌价格一降再降。”

据了解，在疫情期间，很多中介为了吸引购房者，改良了前期销售政策，要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%，否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下，着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小，导致捡漏房源激增。“临近签约的房源系统报价基本没有水分了。”

但有意思的是，记者走访了解到，目前在售的新盘商住房中，有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露，限购政策出台前，开发商可能预见到有限购政策出台，未雨绸缪，将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下，提前走了网签程序。房子建好后，由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人，所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止。“这类房子比较稀缺，属于特殊时期的特殊产品，如果跟同地段住宅比，也算是一种捡漏。”上述销售表示。