多地开始放松调控：只是局地调整罢了

　　多地开始放松调控：只是局地调整罢了

　　人心思进

　　房地产市场自身的周期、政策周期和宏观经济的大周期，这三大周期的叠加之后，预示着中国楼市的拐点将至。

　　日前，青岛市暂停了买房摇号政策。理由是，该地商品房销售市场基本稳定，摇号已没有存在必要。至此，在青岛实施了仅半年的摇号政策，告一段落。

　　屈指数来，从中央经济工作会议至今，全国已有多地给楼市松了绑：杭州和珠海放松社保、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制、佛山放宽入户条件、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率、山东菏泽取消限售政策，合肥悄悄松绑限购……这引发不少人的猜测：楼市调控政策要退出了吗？

　　局地调整难成全国风向标

　　首先要说的是，尽管不少地方似乎在调整楼市政策，但尚未普及全国。而对于局部地区的个别措施，应该具体分析。

　　某些地方的政策变动属于对之前严厉调控矫枉过正的政策进行修正，是让一些短期的、不合理的行政措施回归市场，从这个层面来讲，还有很多地方应该对现行的调控政策进行修正，比如限价；而像山东菏泽则属于三四线城市，不是主流，不能成为全国楼市政策变化的风向标；至于安徽合肥，据媒体报道，官方并没有发布书面文件，仅是口头(电话)通知，估计是在试探。

　　其次，房地产绑架实体经济现状仍未改变。关于楼市调控会不会放松、该不该放松的判断，不应该从个别地方暧昧不清的政策调整来看，而应从以下几个现实问题来分析。

　　要特别弄清楚的是，国家为什么要调控房地产市场？

　　过去20多年来，由于一些地区过于依赖土地财政，加之炒房资金大举涌入，导致了房价的畸形快速上涨，民众收入房价比越来越悬殊。不但累积了严重的房地产泡沫，为宏观经济健康发展蒙上一层阴影，更重要的是，由于楼市的抽血作用，严重扭曲了实体经济。

　　从另一个角度来看，面对巨大的购房负担，民众未能享受到这20年来国民经济高速发展所带来的红利。根据某智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告，如果一个家庭想在深圳买一套房子，不吃不喝也需要39.64年；在上海，不吃不喝需要27.98年。买房压力如此之大，何谈民众的幸福感、获得感？

　　房价不仅绑架了实体经济，更是绑架了多数民众的生活。显然，决策层早已认识到了这一问题，始于2016年9月30日的本轮楼市调控已经两年有余，其间虽多次出现局部政策微调引发的市场关注，但中央一再强调“房住不炒”，多次释放坚持楼市调控方向不动摇的信号。

　　本轮楼市调控的目标远未达成

　　再次，必须看到，本轮楼市调控的目标远未达成。

　　目前各地楼市销售及价格总体上只是增幅放缓，实际还在增长，即使有些地区出现价格回落，也是在长期快速高涨基础上的有限下滑。但与此同时，实体经济艰难的现状并未好转，就连以往风光无限的互联网虚拟经济，近期也出现了裁员潮。

　　如果此时各地考虑短期经济增速，打着“因城施策”的大旗，动摇“房住不炒”定位，极有可能再次引发房价非理性上涨，使得2年多的调控成果功亏一篑，进而引发更多更大的“次生灾害”。届时，实体经济将更加困难，这显然是决策层不希望看到的。

　　因此，无论是房地产市场自身的周期，还是政策周期，抑或是宏观经济的大周期，其实都到了一个转折点。而由于这三大周期的叠加，中国楼市的拐点将至。

　　从市场周期来看，自2014年9月底以来的这一轮房价上涨，到了2017年底，市场拐点已经出现了。

　　一是从价格来看，当前北上广深4个一线城市二手房价格都在下跌；二是成交量大幅下滑，全国商品房销售面积增速连跌4个月；第三，从土地市场来看，2018年土地溢价率相对于2016、2017年大幅下降，很多地方平价卖地都会流拍。

　　再从经济大周期来看，由于经济发展的外部环境发生变化，内外部不确定因素增加，当下经济运行也存在着一定下行风险。

　　总之，“事情正在起变化”，中国房价作为整体而言，不存在又要上涨的基础，恰恰相反，房地产市场拐点大概率将至。

　　□陈思进(资深风险投资人士)