房贷利率“换锚”有序进行 市场总体平稳过渡

距离10月8日房贷利率彻底“换锚”还有20天。自人民银行宣布对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整后，购房成本将会有多大变化，商业银行调整状况如何，引发市场关注。对此，专家普遍预计，新报价方式调整对房贷利率影响不大。

相关人士透露，房贷利率“换锚”将以稳为主，同时强调因城施策，新的定价能够更加灵敏地反映市场变化，对商业银行定价、自律机制，以及对整个城市市场的反映和把握提出更高要求。

此外，对于外界关注的存量房贷利率“换锚”问题，按照人民银行公告要求，存量贷款的利率仍按原合同约定执行。上述相关人士透露，有关政策还在研究当中，将会尽快推出，将以“保护借贷双方合法权益”作为基本原则。

政策衔接以“稳”为主

8月25日人民银行宣布，自2019年10月8日起，针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数在合同期限内固定不变。

据了解，公告发布后，已有超过13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准转换工作，明确新办房贷利率浮动下限。有业内人士表示，报价方式调整对实际房贷利率的影响不大，会以平稳过渡为主。

其中，北京地区新的个人住房贷款定价基准是：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。

参照此标准，并结合8月25日公布的5年期LPR4.85%水平计算，北京地区首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。

市场人士认为，此次定价水平的确定主要考虑两个方面，一是实现与LPR的对接，二是充分考虑北京地区房地产及房地产金融的特点，尽量保持连续性和稳定性。

另外，从整体来看，房贷已经告别“折扣”。目前，几家大型银行的首套房贷利率依然按此前的基准利率上浮10%，二套上浮20%执行。“没有新规定的，就按照原来的方法，更多的变化可能要到10月8日之后再看。”有北京房产中介告诉记者。

一位广州房产中介向记者表示，目前该地区已经有银行定下首套房贷利率，预计为5.5%。同时，其接触的大部分客户认为，调整后利率水平变化不会很大。“小的波动肯定不可避免，但总体看来还比较稳定。”上述房产中介表示。

各地要求继续坚持“因城施策”

同时，《金融时报》记者了解到，个人住房贷款利率下限也会根据房地产形势的变化和LPR的波动情况进一步调整。

按照规定，10月8日后，新发放的个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。距离10月8日最近的一次LPR报价，将在9月20日揭晓。

中原地产首席分析师张大伟认为，从目前情况看，房贷利率会以平稳为主，不排除有些地区出现下调，但受到调控要求，下行空间并不大。

不过，也有市场观点认为，房贷利率在LPR改革后下降的可能性不大，或将保持稳定或略有上升。融360大数据研究院认为，虽然近期存款准备金率下调，银行融资成本有所下降，但不管是降准还是LPR新报价机制的推出，最终都期望通过银行传导，以降低贷款实际利率，政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段。

除北京外，最早公布调整方案的招商银行在深圳实施的首套房利率为LPR基础上加30个基点，二套房加60个基点。

融360大数据研究院的监测数据显示，目前广州、深圳等地的部分银行，已经对新增房贷业务采用LPR进行利率报价，已受理房贷申请但未获批的用户，可以在以基准利率为定价基准的老合同和以LPR为定价基准的新合同之间进行选择。

此外，记者了解到，上海地区目前还未有变化，基准利率依旧为4.9%，可享受九折或九五折优惠。某股份制银行上海分行个贷负责人向《金融时报》记者透露，上海的房贷“换锚”规则还没有完全确定，目前在沟通过程中，但总的基调是保证“房住不炒”以及“因城施策”，在此前提下保持个人住房贷款利率基本稳定。目前，上海是全国房贷利率较低的城市之一，张大伟认为，这与上海各银行之间竞争激烈有关系。但执行新规后，首套房贷的折扣利率或将难以实现。

一位大型银行房贷处负责人谈到，当前房地产调控强调因城施策，在确定加点下限的基础上，各地区、各银行可以根据当地供需变化、经营策略的差别、服务客群的不同进行自律定价，也会让房地产市场运行更加平稳有序。

上述相关人士表示，若个别城市因为LPR调整导致房贷利率变化，进而使得当地房地产市场供需矛盾突出，将会对当地的市场利率进行指导，也有可能利率下限会调整得相对频繁，比如一两个月调整一次，以保持当地房地产市场的基本稳定。

银行准备就绪

伴随着政策的落地，各家银行也已做好相应准备。

工商银行个人金融业务部副总经理任西明对《金融时报》记者表示，目前工行主要开展了三方面工作：一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见，对分行进行安排和部署；二是在制度层面，主要涉及个人贷款管理办法中利率条款修订，比如增加LPR的定价方式，9月中下旬可以完成文件印发；三是在系统方面，工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式，目前正在进行系统测试，9月中下旬可以完成该系统的准备工作。

建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍，建行为了保证新报价机制平稳运行，主要开展了六方面工作。一是研究制定业务实施细节，包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等；二是修改贷款合同，对新发放商业性个人住房贷款业务合同的利率等相关条款进行修订；三是系统改造，目前在加紧推进业务系统中LPR定价参数的调整和文本变更等功能的开发实施，9月20日左右可以全面开放实施；四是全面推进部署，已经召集分行研究落实，指导分行做好LPR利率转换准备工作；五是组织员工培训；六是做好客户执行工作，目前已研究梳理政策的宣传素材和客户的问答题库等。

“在10月8日前签订的商业性个人住房贷款合同中，可以选择基准利率作为定价基准。当然，如果银行已经准备就绪，在与借款人协商一致后，也可以选择LPR定价方式，以加点方式确定。”上述相关人士强调。