解局 | 隐形地主合生创展 番禺新基村旧改和它的土储秘密

9月16日，曾经 华南五虎 之一的合生创展，如愿拿下广州番禺新基村旧改，这也是今年合生拿下的第二个旧改项目。

近几年来，旧改成了华南不少企业的必争之地。作为 隐形地主 的合生创展，也早已开始筹谋布局。

在2018年举办的省三旧推介会上，合生就曾对外披露，目前在广州地区或有超10个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等，土地储备充裕。

但在很长一段时间内，充裕的土地储备并没有很直接的体现，合生创展销售常年维持在百亿上下，被隔壁高周转、高杠杆的 碧桂园们 远远甩在身后。

不过，进入2019年，合生重启公开市场拿地、接盘新城项目、销售进入快车道，这似乎都在昭示着，以 慢 著称的合生创展，要开始向规模 变速 了。

旧改再下一城

为了这一天，合生创展已经等了20多年了。

9月16日，广州市番禺区新基村村民代表大会表决通过，决定合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。

据悉，早在20多年前，朱氏家族（珠江投资、合生创展）就已经介入新基村，开发华南新城项目，更是从1998年起就征用新基村70.156公顷集体用地。

观点地产新媒体了解到，新基村位于番禺南村镇，东至陈边村，南至员岗村，西至华南新城，北至三枝香水道，毗邻地铁员岗站，西侧就是合生创展在广州最重要的大盘 华南新城。旧改总面积为24.71公顷，其中，村民住宅用地13.18公顷，村集体用地3.87公顷，农用地3.04万平方米，村留用地1.18公顷。

根据规划，新基村未来将有4栋32层住宅与5栋19-20层住宅、一所24班小学与一所10班幼儿园、一个可容纳99辆车的公共停车场以及一个居民健身所。

值得关注到的是，8日7日，广州市规划和自然资源局通过番禺区BA0702、BA0703、BA0704地块控制性详细规划审议。

规划提出，将依托官堂村、员岗村、新基村、陈边村等4个旧村改造、省妇幼保健院扩建和海云寺重建等项目，对周边区域进行优化提升，打造 国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区 。

广州的旧改市场，激流涌动，在企业眼中，每一个旧改都是一座 矿 。进入2019年，合生创展就已经接连斩获两个旧改项目。

2019年4月，合生与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。

上述凤和联社康乐村、鹭江村位于海珠凤阳街道，占地面积约109.74万平米，是海珠旧改项目中面积第二大改造片区，仅次于沥滘村。

合生算是广州的旧改大户了。资料显示，在2018年举办的省三旧推介会上，合生曾对外披露，目前在广州地区或有超10个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等，土地储备充裕。

与此同时，合生在广州亦有早期拿下的大量土地，合生住宅事业部副总经理闫家瑞此前在接受观点地产新媒体专访时曾表示，合生在粤港澳大湾区有大量一级开发项目，从二级土地储备或者未来的一级转二级来看，都能支撑公司未来一段时期的发展需要。

根据半年报中披露的数据，截至上半年，合生创展土地储备2940万平方米。其中，广州地区761万平米，惠州地区700万平米，北京地区523万平米，天津地区542万平米，上海地区412万平米，宁波地区2万平米。

合生快慢变奏

合生创展是一家有个性的公司，身上隐约带着港资的习性。

香港的地产商，向来不喜欢用规模来赚钱，他们更倾向于利用时间差来赚钱，合生亦然，并将利润和现金流放置在了极重要的位置。

观点地产新媒体了解到，仅广州市场，就有包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目开发周期超过十年，并仍有大量土地处于待开发状态。

这种 高溢价、慢周转 的方式能够让合生最大限度地获得土地升值带来的收益，推升其收入和盈利表现。2019上半年，合生的毛利率由上年同期的48%升至52%，核心利润同比上升74.4%至15.47亿港元。

连王石都曾感叹： 在广东做房地产，成本很难抵得过朱孟依。

成也萧何，败也萧何。这种方式也让合生创展错过了房地产高速发展时期，并逐渐掉队。

纵观合生近十年销售，在2009年销售额冲至150亿元的最高纪录后，合生销售表现一直欠佳。2010-2017年，分别只有110亿、99亿、116亿、112亿、53亿、99.87亿、81亿、92.28亿元。

不过，进入2019年，合生似乎开始加速了。土地获取方面，接连出现在招拍挂市场，斩获江门、广州等地块，并接盘了新城杭州一项目。值得关注到的是，在北京年内总价地王的竞拍中，合生与中海甚至鏖战至最后一轮。

销售方面，截至前8月，合生已实现合约销售133.10亿元，同比上升34.3%；合约销售面积约100万平米。

合生似乎要向规模 变速 了， 合生的销售和土地储备的规模是不相符的。 闫家瑞此前透露，2017年开始，合生就已经开始加快开发节奏和供货，这也是近几年销售提升的原因。

我们不排斥加杠杆，只不过是加到什么程度而已。这需要看是不是能遇到适合投资的项目，如果遇到好的项目或者我们认可的城市，肯定会坚决投入。

他表示，合生一直在积极寻找优质项目，可能拿地方式也比较多元，包括招拍挂、合作、收并购、产业勾地等等，未来甚至可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式介入到项目的开发过程。

合生创展或许已经感受到了规模掉队的危机，坊间传言，朱孟依为合生定下了一个小目标：2019年销售400亿，2020年800亿，每年保持30-50%的增长率。

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