重磅发布 | 观点指数·2019年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100

在经历6月的年中抢收环节之后，房企们大多选择7月 休养生息 ，积蓄力量冲击之后的 金九银十 。观点指数 2019年1-7月中国房地产企业销售金额TOP100榜单数据显示，7月单月，TOP100房企销售金额为9598亿元，较6月减少了3208亿元，但比去年同期增长了1327亿元。1-7月TOP100房企总销售额为62847亿元，同比增加16.18%，增幅与1-6月基本持平。

值得注意的是，TOP100房企销售占市场份额来到了75.3%，去年同期则为68.4%。虽然房地产来到了存量时代，整个行业规模增速有所放缓，但行业集中度依旧在稳步上升。

分梯次来看，1-7月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50的销售规模为11620亿元、25080亿元、41974亿元、51720亿元，去年同期TOP3、TOP10、TOP30和TOP50的销售规模则为11911亿元、23430亿元、37925亿元和45469亿元。

可以发现，头部房企更追求高质量稳定发展，销售规模较去年相差不大。对销售规模最为渴求是在中上游的房企，尤其在排名在10-30这个区间的房企。1-7月，排名在10-20区间房企录得销售10035亿元，环比增长19.7%，为TOP30同等区间最高。

截至7月底，闽系房企阳光城以及旭辉销售已然突破千亿，同样突破千亿的还有金地，目前进入千亿门槛的房企已有15家，比上年同期多了5家。

销售金额TOP3房企中，碧桂园、万科、恒大的排名依旧稳定。在6月录得820亿元的数据后，碧桂园继续维持气势，进一步拉开与后面的距离；万科则是依旧保持同比增长10%左右的稳定销售节奏。

融资渠道收窄 境外债用途受限

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房累计销售金额 7.07万亿元，同比增加5.6%，较 1-5 月收窄 0.5 个百分点。在众多房企的年中抢收推动下，6月单月全国商品房销售金额为 1.89 万亿元，同比增长4.2%，已经超越了去年 金九银十 的销售额，但同比增速较5月收窄0.5%。

前段时间住建部对部分过热城市进行预警之后，6月房价持续回落，销售均价为 9338元/平方米，环比减少0.71%，整个房地产市场继续降温。

同时，5月份银保监会23号文的落地对房企资金方面的影响也在持续发酵中。具体而言，今年1-6月房地产开发企业到位资金为84966亿元，同比上升7.2%，但增幅较1-5月回落0.4%。其中1-6月房企国内贷款为13330亿元，同比上升8.4%，增幅较1-5月扩大2.9%；自筹资金为26731亿元，同比增长4.7%；各项应付款和工程款分别同比增长17.6%和17.8%，其他到位资金同比下降5%。

值得注意的一点是，在融资环境有所收束的当下，部分房企将目光转向了境外债。统计局数据显示，今年1-6月房企利用外资累计值为43亿元，同比增速达51.8%，增幅较1-5月扩大13%。而在7月前2周，就有20家房企公布了美元融资计划，拟融资额度达170亿美元。

针对于房企大举发行美元债的现象，7月12日，国家发改委发布了一则关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，且要在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。在 稳房价、稳地价 的大方向下，这则通知明确了外债融资的具体用途，防止了过多的资金流入房地产开发项目，刺激市场热度。

其实早在7月初，银监会就已经约谈警示部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，并要求这些信托公司控制业务增速，严格落实 房住不炒 的总要求。

加快推盘去化速度 谨慎观望土拍

接连的融资收紧信号使房企资金链上蒙上一层阴影。在7月30日举行的中央政治局会议中再提 房住不炒 的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这将会改变房企对房地产市场的预期，促使部分房企调整自身经营节奏，严格把控资金流向。

据国家统计局数据披露，截至今年6月底，全国商品房的待售面积为5.02亿平方米，为近一年最低。虽说6月是年中抢收的特殊时期，各房企有加大推盘力度、斩获良好营收业绩的激励，但从侧面来讲，这同样也反映了当下部分房企在努力缩短去化周期以及快速回笼资金，以求度过资金吃紧的局面。我们预期房企在未来将继续加快推盘节奏，待售面积进一步下降。

在资金使用方面，大部分房企也将会有所节制，现阶段房企更倾向于将钱捂在手上，用于短期的债务偿还、置换以及其他应急需要，这在近期开工项目上得到体现。今年1-6月全国房屋新开工面积10.55亿平米，同比增长10.1%，增速持续回落，较1-5月下降0.4个百分点；1-6月住宅新开工面积7.80亿平米，同比增长10.5%，增速较1-5月下降0.9个百分点。

房企节制资金使用更明显的体现是在土地市场上。最近7月土拍已经多次出现底价成交甚至流拍的现象。例如7月19日出让的广州增城区宅地由万科以底价约40亿入手；而在7月22日广州的第二场土拍，增城及番禺共六宗地块入市，最终四宗底价成交，两宗流拍。

此外，土拍市场上也少了中小房企的身影。这是由于中小房企资金不充足，融资代价高，抵御风险能力较差，更多地选择在房地产市场进行观望，放缓了拿地节奏。而对于资金雄厚的龙头房企以及国企来讲，这一轮的融资约束对其拿地计划影响较小，这些房企能够凭借良好的基本面及评级，在当前市场上以较低的利率进行融资。例如中海在7月份仅以3.45%的票息发行美元债，但个别企业发行美元债的利率却高达15%。

从房企资金的充足程度以及融资能力分化进行考虑，未来一段时间龙头房企以及房企联合体将会成为土拍市场中的主角。