姚志鹏：长租公寓行业尚处探索阶段 租金回报率走势未来或分化

7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会于海南三亚隆重举行，会议期间，保利公寓副总经理姚志鹏就长租公寓行业发展现状、业务模式特点以及产业赋能等相关内容进行了深入解读与分享。

姚志鹏认为，2018年以来的长租公寓“黑天鹅”事件频发并不是坏事，这是行业的发展的自然的市场规律。一个行业尤其是发展还远未成熟的行业，行业在快速扩张后进行调整是市场规律。这是一个探索的过程，完全没有必要悲观。

行业出现问题源自一些企业对规模的追求 “小而美”亦可生存

部分企业疯狂的来扩张规模造就了行业面临的双刃剑。对于企业的发展来说，最重要的是有质量的扩张，而非无底线扩张。在长租公寓行业中，部分企业拿房成本相对来说比出租成本还要高。这显然不足以支撑企业继续扩张，更可能面临资金链的问题。长租公寓行业本身作为一个微利行业，使用亏本的生意来扩张规模是不科学的，此类扩张方式的企业没有长久生存的空间。

与此同时，目前的长租公寓行业还有较强的头部和尾部效应，即大企业有规模效应，小企业有小而美的管理优势。而处于中间的企业处境尴尬，无法通过烧钱扩张，也不具有小企业的灵活效应。

行业挑战在于寻找清晰的盈利模式 中国市场的租金回报可期

姚志鹏认为，目前行业最大的挑战仍然在于对盈利模式的探索。目前国内长租公寓行业竞争激烈，但是尚未出现精准的高效的盈利模式。保利公寓会聚焦核心城市，重点发展人才公寓和租赁用地项目。

对于未来国内各线城市的租金回报率走势，姚志鹏认为未来租金回报走势分化的可能性大，一线城市由于政策限制房价且租赁需求旺盛，租金回报率增长会超过其他城市。作为千亿级市场的长租公寓领域来说，目前的租金回报率依然有较大的发展空间。

长租公寓行业最终会聚焦 逐渐做大做强

对于长租公寓行业的成熟形态的设想，姚志鹏强调聚焦的重要性，行业的公司第一步需要站住脚，之后才是做大做强。

对于长租公寓来说，现在的立足根本是持续的能够做到单店盈利，之后通过做到精细化的运营管理之后提高效率，达到盈亏平衡点。在合理的模式建立之后，开始进行高质量的扩张。