李宇嘉：论“刚需生存”四大空间 上半年深圳楼市总结

依旧普遍“看多”

对上半年深圳楼市运行，大数据提供了便利，媒体做着各式各样的解读。近期，笔者参加一些论坛，粉丝和媒体普遍“看多”。也不奇怪，因为过去看多的（比如中介和任志强），事后证明都是对的，看空的被戳脊梁骨。既然，过去每次看多都对了，继续看多自然受欢迎。

我也来凑凑热闹，解读一下上半年的深圳楼市。新房市场看中原的报告、二手房市场看链家的报告（下图），它们的数据相对及时、结构多样、层次清晰。我将这两份报告综合起来，再参考自己多年的研究和近期草根调研一些思考，给大家分析一下上半年深圳楼市的变化。

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新房“两极分化”，刚需被驱赶

新房成交，呈现出严重的“两级分化”。一是“4万元”的低价区域成交突出，即光明新区，宝安靠近东莞的沙井和西乡、龙岗中心区和靠近惠州的坪山，这些区域占了成交量的70%；二是“8万+”的高价区域成交有韧性，即南山、福田，这两个区域成交也在增长（下图）。

高房价驱赶刚需。2015年之前，刚需集中在宝安、龙岗、龙华，这三个区成为新房供销的主力区域，分别占了全市大致35%、30%、15%的成交份额。但到现在，宝安中心区、龙华已是高房价区域，楼面地价都攀升至5-6万了。过去，沙井、光明无人问津，现在刚需趋之若鹜（下图）。

今年上半年，成交热点片区TOP10里面，沙井、光明、坪山、龙岗中心区位列前四位（上图），成交套数占了TOP10的73%，占全市成交量的55%；成交套数TOP10的楼盘，低于5万元的有8个楼盘；成交金额TOP10的楼盘，均价低于5万的有5个，两极分化非常明显。

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新房“大户型化”

这说明什么问题？一方面，自贸区、前海新区、深圳中心等规划和概念炒作，关外的中心区，逐渐“豪宅化”。调控高压、刚需回归，但限于高房价和购买力，不得不往外围走。另一方面，深圳富人的购买力从来都任性，他们钟爱南山、福田等城区面貌好、配套好的区域。

新房“大户型化”。90平米左右做紧凑型三房，将是开发商迎合市场需求、实现快速去化的优选。上半年90-144平面积段增至45%，较去年同期增加15%，与60-90平米面积段不相上下。换房成本攀升、周期拉长（二手房业主成交周期达120天），刚需买房能一步到位最好。

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刚需选公寓，由不得你

之前，我写过公寓的文章，认为公寓是一个怪胎，从户型设计、配套、居住氛围和转手看，并不建议买（除高档公寓）。但没有办法，新房大户型化，买不起大户型，更买不起中心区，只能寄望公寓了。市场是敏锐的，它会顺应需求变化，公寓已达到住房交易的40%多，由不得你。

上半年，60平米以下的公寓成交，占70%；45平米以下的占43%。总价方面，300万以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。也就是说，大户型的新建住房，越来越向一步到位的刚需转移（总价在400万以内），买不起大户型新房的，只能求助公寓了，好在公寓供应多、价位低。

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二手房市场，换房主导

因此，刚需有几个选择，一是中心区的二手房“老破小”，二是外围“4万元”的低价区域，总价控制在400以内，一步到位实现3房住家；三是公寓，总价控制在300万以内。对于二手房来讲，去年一二手房价格倒挂，二手房市场回调，新房受欢迎，积累的部分需求在今年释放。

今年一季度至4月份，二手房市场释放的主要是刚需，“老破小”最受欢迎。5月份以后，换房需求开始发力。从户型选择看，3房成交占比最高（36%，下图）；60-90平米占比最大（49%），其次就是90-144平米（19%），紧凑型2房和3房已成为二手房市场交易的主体。

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政策引导刚需走向临深

2019年上半年，东莞、惠州、中山临深片区，新房住宅合计成交了581万平米，相当于深圳新房住宅成交面积（172万平）的3-4倍。上半年，东莞、惠州、中山临近深圳的区域，均价分别为20910元/平、11219元/平、14025元/平，仅相当于深圳新房均价的1/5-1/3。

未来，大湾区规划落地，最大的亮点就是深圳与东莞、惠州、中山之间互联互通，比如深中通道、轨道交通6号线、11号线、14号线。“稳房价”是战略，深圳高房价将是一种常态。对于深圳的刚需来说，到临深买房，必然是一种趋势，而政策也会引导刚需走向临深区域。

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刚需很急迫，但生存路径没法改变

目前，深圳常住人口的住房自有率35%，每年流入人口40万以上，刚需的规模很庞大。基于房价上涨担忧，刚需买房的欲望很强烈。链家大数据显示，25-30岁的刚需买房占比最高，达到44.6%，意味着大部分刚需想尽早上车。这一比例比全部买房者高出10个百分点。

未来，经济实现转型、地方彻底告别地产依赖之前，“稳房价”要坚持很多年。对刚需来说，深圳“高房价”难以跨越，上车的选择只能寄希望于外围低价新房、换房释放出的老破小、商务公寓、临深区域等。当然，“稳房价”也意味着房价不会明显上涨，未来买方的力量更强，刚需有充足的房源可选、充足的时间筛选。但是，要想住上好房子（通勤时间短，良好教育资源，居住环境好，物业管理好），还得遵循“先上车、后改善”的逻辑。因为，好房子就那么多，撑死了就250万套，要好好工作、积攒收入，以期未来住上中心区的好房子。