房地产融资再收紧

继5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》后，上周五，国家发改委又出台《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（以下简称《通知》），这是今年房地产“小阳春”过后，政府出台的又一项为抑制楼市过热而收紧融资渠道的政策。

《通知》提出，为完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出四方面要求。

在此之前，国家曾通过调整信贷利率平抑房地产市场过热行情，而如今相继发布的约谈警示和《通知》则是在当前“房住不炒”的总体要求下，对于楼市融资渠道的进一步收紧。

外债收紧

《通知》明确提出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这项规定的确立是基于对房企贷款清偿周期将至的考量。根据3-5年的贷款清偿周期，2019-2021年将迎来国内外房企债券到期高峰。

据Wind数据预测，2019-2021年内地房企海外美元债到期金额将逐年升高，合计达699.68亿美元。

此前为放松房企融资渠道，2015年9月，国家发改委曾发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，对企业境外发行债券实施备案登记制，取消企业发行外债的额度审批。

然而彼时正值国内房产交易政策宽松，不少房企选择国内发债，加之人民币贬值，房地产企业的海外美元债发债量尽管有政策加码却不见明显成效。

自2016年10月起，房企公司债发行监管趋紧，房企境内融资渠道也从各方面被全面收紧，融资需求居高不下，内地房企的海外融资规模现井喷式增长。

Wind数据显示，2017年，内地房企海外美元债的发行数量为77只，发行总额也由2016年的93.69亿美元激增至415.83亿美元；截至2018年12月中旬，内地房企发行外债总额超419亿美元，创下历史新高。

截至今年上半年，内地房企在境外发行了92只美元债，发行额共计385.49亿美元，同去年273.09亿美元的发行量相比再创新高。

随后，国家发改委官网发文《关于对地方国有企业 发行外债申请备案登记有关要求的通知》，进一步强调地方国企境外发债的年限要求，需持续经营不少于三年；同时指出，地方政府融资职能的国企发债用途仅限归还未来一年内到期的中长期外债。

此次《通知》的发布是国家发改委在此前国企融资外债规定的基础之上，对企业外债作为融资渠道有针对性的首次行业细化和进一步收紧。

多管齐下

早在《通知》出台前一周，银监会已对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，被指导公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托等10家信托公司，涉及规模高达3万亿元。

信托是房企融资的重要来源，据中国信托业协会发布的《2019年一季度末信托公司主要业务数据》，截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元。

根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行了2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

在“房住不炒”的大方针下，为扭转房产信托规模疯狂裂变态势，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。

此外，各地房贷利率也开始纷纷上调。

根据融360大数据研究院监测的数据显示，截至今年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，实现了连续5个月的下降趋势；全国二套房贷款平均利率为5.81%，已连续下降半年。

但是，步入5月后，包括南京、蚌埠、南宁等城市房贷利率开始出现阶段性回升，多为二套房贷款利率上升，目前在深圳的部分银行已施行停贷举措。上述机构数据显示，6月首套房和二套房贷款平均利率已经小幅上涨。

从各地数据看，最近半个月来，全国城市的住房按揭贷款利率基本上也是处于上浮的状态。成都、福州、苏州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。

“谨慎释放”

克而瑞地产研究数据显示，2019年上半年，房企的开发投资热情持续高涨。1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，连续5个月保持两位数高增长；5月单月开发投资额达11858亿元，环比大涨13.87%。

土地拍卖成交额方面，2019年上半年，土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点，市场较去年下半年明显回暖。其中，一二线城市供地力度明显较去年同期明显加强，成交量同比分别上涨了20%和9%。

此后，各地政府多措并举，在一季度“小阳春”过后政策加码地产降温。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，针对当前政府频繁出台诸如“借新还旧”、规范房产信托、调控房贷甚至收紧公积金贷款政策的各项措施，“与其说是全面收紧，更准确可以总结为 ‘稳定而非打压’”。

“当前政策主要以‘稳’字当头，不论是收紧房企外债还是此前的信托预警，其实只是针对此前企业井喷式融资的状态发布的正常调控手段，而不是 ‘一刀切’地全面收缩”，张大伟说，此前拿地王抬头，信托过热，新规出台只是让市场维持一定温度，避免过于混乱而已，“对于当前的楼市要求是，增量不要超过上半年就好，所以，整个社会资金量尚且比较宽松”。

张大伟认为，调整购房贷款利率和收缩公积金贷款都不是常规性动作，目前信贷利率总体呈现基本稳定态势，“其实每年6月下半旬和12月整月，因为涉及银行盘整，这段时间信贷利率小幅上涨是正常惯例”。

而公积金贷款政策调整从全国楼市来看，本身利用比例不高，所以公积金政策面调整不会对全国楼市产生太大震荡，“毕竟，当前国内楼市融资主要还是依托开发贷、国内信贷和销售额”。

回观近期楼市，张大伟强调，不能过分强调短期内国家发布的调控政策，调节楼市本身不存在硬性规律可循，楼市过热，政策就会倾向于 “谨慎释放”而非全面收紧，“比如目前，西安、苏州各地楼市又出现轻微松绑，这是个不断平衡的过程而已”。

此外，北京市社科院市情调查研究中心副主任陆小成补充道，如今在“房住不炒”的政策导向下，除了通过上述手段调节楼市平衡发展外，还应在大型城市产业密集区附近加大公租房供给，完善教育、医疗、交通等配套设施，以避免职住分离等“大城市病”和过度炒房。

同时，陆小成建议，应发展更多新技术、新能源、绿色低碳产业，使经济发展不过度依赖土地财政或传统高污染企业，这才是经济高质量发展健康的根本出路。