证券时报:全面暂停地产信托存在误读！符合政策的项目仍可开展

7月11日，一则有关光大信托及国投泰康信托紧急暂停地产类项目募集的消息在市场上迅速发酵。

上述两家信托均对信托百佬汇记者作出回应，消息不实。

实际上，监管并未要求信托公司全面暂停地产类信托业务，符合监管政策的信托项目仍可正常开展，但地产信托规模需要有所压降。

2019年房地产政策调控频繁，业内人士认为，下半年政策放松估计不太现实。

按监管要求实施调整

7月11日下午，一则有关光大信托及国投泰康信托紧急暂停地产类项目募集的消息在市场上迅速发酵。

消息显示，“光大信托紧急通知：所有房地产类募集截止今日12点（包括直销和代销）全面停止！超过12点的全部退款。此外，国投泰康信托也暂停了此类项目。”

对此，光大信托高管对信托百佬汇记者表示，“刚需、住房保障类、产业孵化类，旧城改造等地产项目仍可正常开展。”

上述高管继续表示，“市场有所误读，实为按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。”

随后，国投泰康信托亦进行回复表示，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”

房地产信托合规敲警钟

据记者了解，近期，银监会召集多地银监局到京开会，随后十余家信托公司收到属地银监局的窗口指导，房地产信托业务的合规问题将被严肃处理。

目前，信托行业存在地产业务乱象，部分区域的信托公司通过所谓的特定资产收益权模式、股权收益权模式，向实质不符合432条件的项目发放房地产项目前期融资（简称“前融”），配合企业拿地。

某信托公司高管举例表示，比如开发商只有25亿，但想拿两块地，一块地30亿，一块地20亿。按照前融模式，用一倍杠杆，两块地可以同时操作，一起拿下。如果不是前融模式，开发商要先借款5亿拿30亿的地，然后等30亿的地办完土地证后找信托融资20亿，再去拿20亿的地。

业内人士表示，大家为了抢业务，争相放松合规、风控标准，结果就是泡沫越吹越大，地产企业拿钱容易后就会盲目投资、拿地，这既不符合宏观政策导向，也积累了大量风险。如果全行业都按照监管要求做，其实风险就低了，杠杆就降低了。

地产类信托并非一刀切

实际上，地产类信托业务并非全面暂停，符合监管政策的仍可正常呢开展。

据记者了解，按照北京银监局的电话通知，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。房地产信托业务事前报告北京银监局江逐笔事前审核。对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

某业内人士表示，目前北京银监局要求双重管理，一是，特定资产收益权和股权收益权类地产项目不能做；二是，三季度房地产信托规模不得超二季度。

多位信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策得地产业务，不会受到影响，若有效执行5月份出台的“23号文”，且执行力度、标准统一，各信托公司将在同一起跑线竞争。

如光大信托高管所言，城市更新类旧改项目、刚需购房尾款类项目等地产业务不受此次窗口指导影响。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一，规范业务是趋势，但不可能一刀切，直接影响不会太大。

张大伟继续表示，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

上半年地产信托发行排行

2019年第二季度，房地产类信托资金募集规模独占鳌头，达到1958.48亿元，规模占比达到41.71%。

二季度房地产信托募集资金1958.48亿元，环比增长6.85%；从月度数据来看，房地产类信托在2019年3月达到募集规模的巅峰，4、5、6三月募集规模有起伏变化，但月募集规模均在600亿元以上。

用益信托数据显示，2019年上半年，各家信托公司发行房地产集合信托计划的数量分别为：爱建信托419只、民生信托248只、四川信托220只、中航信托209只、光大信托178只、平安信托153只、五矿信托118只、国通信托115只、东莞信托114只、陆家嘴信托108只、百瑞信托102只、万向信托100只、华澳信托96只、中铁信托96只、兴业信托94只、山东信托91只、中信信托88只、外贸信托63只、渤海信托61只、华能信托57只、陕国投57只、交银信托54只、西部信托49只、中建投信托48只、建信信托43只、中原信托40只、中诚信托39只、中融信托38只、杭工商信托37只、上海信托35只、厦门信托34只、国投泰康信托28只、北方信托26只、紫金信托25只、大业信托23只、长安信托23只、安信信托22只、重庆信托22只、中粮信托21只、华润信托20只、浙金信托20只、华信信托19只、粤财信托13只、北京信托12只、江苏信托12只、吉林信托10只、华融信托9只、华鑫信托9只、昆仑信托9只、金谷信托8只、华宝信托7只、山西信托7只、苏州信托7只、天津信托5只、湖南信托3只、国元信托2只、西藏信托2只、英大信托2只、中海信托1只。