绿城西安项目屡次修改沙盘 陷舆论漩涡

　　尹蓉 本报记者 王金龙 西安报道

　　继西安全运村项目中的水街在沙盘中被“抹去”之后，绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）在西安的另一代建项目绿城桂语江南70米高的U型连体商业楼又在沙盘中被“矮化”，并数次变更，再次引发业主不满。

　　对于上述两次“修改”沙盘一事，绿城西安公司副总经理陆明向《中国经营报》记者解释称，“水街”规划属于市政规划，不是项目用地红线范围内，况且水系是取消还是进一步提升优化，目前没有最终定论。

　　不过，该说辞被西安市国际港务区规划局方面否认。“绿城全运村的市政规划从一开始就没有水系，现在也没有给水系预留空间，水街现在已经没有实现的可能。”

　　至于后者代建项目——绿城桂语江南商业楼沙盘被修改一事，绿城方面表示，2018年11月该地块确认规划审批为70米loft公寓后，销售现场及时进行了公示与告知。且绿城已经和开发商终止了合作。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，若房地产项目前期相关规划没改变，销售过程中修改沙盘的做法从全国房地产市场来看都是极为鲜见的。

　　屡改沙盘

　　“开盘的时候，我们被告知楼盘西侧的位置没规划或者是商铺，中途又说是配套的商业综合体，2018年12月下旬一位细心的业主发现公示牌中竟变成了70米高的U型loft公寓楼，消息发到群里顿时炸了锅！”绿城桂语江南业主王先生告诉记者，当初宣传马路西边的世园风景和绿城高大上的设计，现在西边矗立一栋70米的高楼，连基本的日照都被遮挡了。

　　整个楼盘中最高的楼在售楼部的沙盘中却成了最低矮易被忽视的建筑，据业主提供的5张沙盘照片显示，70米的高楼在沙盘中依次为空白，1~2厘米左右的白色水晶体，3~4厘米左右的黄色水晶体，黄色水晶体上面标注公寓10F，去掉公寓二字只标注6F。

　　记者在售楼部看到，在历经多次修改后，现在实际70米高的U型loft公寓（相当于高层22层）在沙盘中仍然只有隔壁9层洋房1/3的高度，置业顾问接待购房咨询时说是商业办公楼，两边是13层，中间的10层，公示的建设工程规划牌上标注层高为5.4米。

　　绿城对于修改沙盘一事表示，“绿城桂语江南开盘时，商业地块规划未确定，并告知客户为公寓，在确认规划审批为70米loft公寓后，2018年11月及时进行了公示与告知。”

　　而业主认为，“不论是绿城桂语江南的开发商西安长岛恒业置业有限公司（以下简称‘长岛恒业’）还是代建商绿城房地产建设管理集团有限公司（以下简称‘绿城管理集团’），在开盘前都是知道西侧要建U型连体楼及其高度的。因为项目总平面规划图早在2017年12月就审批通过，绿城桂语江南是在2018年4月才开始陆续开盘的，总平面规划方案图包括绿城桂语江南的4栋高层、11栋洋房和西侧的U型连体楼，其中的效果图显示U型连体楼与北侧的12号楼（17层）、15号楼（23层）高度不相上下，远高于隔壁9层的洋房。”

　　“若70米的U型楼按照实际高度标注在沙盘里，或者事前告诉我们，大家还会出比隔壁中南樾府每套房子多四五十万元的价钱买它吗？”王先生补充道到。

　　“业主此前多方质问后得到的答复是70米的高楼是西安长岛绿河置业有限公司（以下简称‘长岛绿河’）开发的，和绿城无关。长岛绿河则说既然能通过政府规划，说明是没有问题的。”另一位业主告诉记者。

　　据了解，部分业主请专业设计人员测算，绿城桂语江南内有几栋楼不满足大寒日日照最低2小时的建筑设计方面相关规定，业主已经向陕西省司法厅申请对上述70米高楼规划方案行政复议并重新审批。

　　值得关注的是，绿城桂语江南和上述70米的高楼及南侧间隔数百米的别墅、高层区对外宣传的楼盘名称只有世园大公馆和绿城桂语江南，二者共用一个售楼部。70米高楼实际位于绿城桂语江南12号楼南侧，3号楼、7号楼的西侧，依据绿城中国官网信息显示，这两个楼盘均为绿城管理集团商业代建项目。

　　而绿城西安相关人士近日来电告诉记者，绿城桂语江南项目已经和开发商终止合作了。

　　高溢价代建？

　　“基于绿城的品牌，买房的时候比隔壁的中南樾府每平方米多掏了约4000元，没想到现在连基本的采光也受到影响。”王先生认为，该行为有损绿城的品牌信誉。

　　王先生提供的一份宣传彩页显示，项目推广名为绿城桂语江南，备案名为西安长岛恒业住宅项目（北区），开发商为长岛恒业，管理商为绿城管理集团。

　　对此，谢逸枫表示，“绿城近年来代建的项目比较多，代建项目中‘绿城’的品牌名称和标识是可以在楼盘营销中使用的。不过，如果项目口碑不好，是有可能影响到绿城的品牌形象的。”

　　2019年1月中旬，长岛恒业对世园大公馆和绿城桂语江南两个项目实行无理由退房销售政策。即便如此，2019年 3月4日，记者前往售楼部咨询时，有置业顾问表示，世园大公馆、绿城桂语江南还有数十套洋房待售。与桂语江南相邻的中南樾府，目前已售罄。

　　记者经调查得知，中南樾府部分楼盘与绿城桂语江南、世园大公馆所在地块原同属长岛恒业及其关联公司开发，依次在世博大道东侧由北向南坐落。一期世园大公馆原由西安长岛盛业置业有限公司开发，后委托绿城管理集团代建；二期绿城桂语江南委托绿城管理集团商业代建；三期西安长岛新业置业有限公司委托中南建设集团代建，即中南樾府的部分楼盘。

　　同位于西安楼市2018年销售火爆的浐灞世博园板块，彼此相邻，为何一个进入2018西安网红楼盘前5名，年销售额30多亿元，每批次预售都需预登记摇号，另一个却要实行无理由退房销售来促销呢？

　　“二者差价太大，绿城的品牌溢价效应在西安接受度还不高。”西安一位房地产业内人士分析道，与其他品牌房企相比，绿城进入西安时间较短，开发项目较少，知名度不如恒大、万科这些龙头房企。

　　与绿城桂语江南同属于浐灞板块的绿城新兴玉园，也是绿城管理集团代建项目，此前有业主多次在网上发帖维权，帖中称“购房时被带到绿城杭州总部参观，掏了比当时周边楼盘每平方米高出3000~4000元的价格，后面才得知开发商和后期的物业竟不是绿城”。

　　记者前往绿城新兴玉园售楼部看到，目前绝大部分户型都有销售，可供选择楼层也较多。2019年新合作代建项目绿城高新诚园价格在23690元/平方米，毛坯交房，比西安市2019年前两月商品房每平方米均价高出10000元左右。

　　据绿城西安公司统计，截至2018年年底房管局签约合同备案数据，在西安两代建项目销售额17.9亿元，占比超过自建项目的15.1亿元。

　　而据绿城3月份发布消息，其代建业务持续领跑同行，占据行业市场份额第一位。此前的业绩预告披露全年代建业务552亿元，占总业务量的35.3%。

　　千亿突围

　　记者梳理发现，自2015年6月进入西安，绿城在西安自建的项目只有绿城全运村，鸿基新城为收购项目，代建项目除绿城桂语江南、绿城新兴玉园外，今年新增加了绿城高新诚园。但不论是自建、收购还是代建项目，尚无一楼盘完工交房。

　　目前交房日期最近的为2017年斥资16.77亿元以承债方式收购的鸿基新城，原定于2018年4月交房，后第一次延期至2018年10月30日，第二次延期至2019年4月30日。对于鸿基新城本次是否会按期交房，绿城方面未作出明确回复。

　　2017年、2018年两年，西安楼市持续升温，全国百强房企已有过半挥师入古城，新城控股、旭辉、远洋、金茂、奥园等企业相继通过二级市场土拍、合作开发、收购等形式进入西安；而绿地、华润、万科等已入驻多年的房企也开始高频率跑马圈地拓展项目；碧桂园、融创、中南则扮演黑马角色，快速扩充项目，在房企2018年度西安销售额和销售面积排行TOP10中均有一席之地。

　　对比之下，绿城目前在西安只有全运村一个自建项目。绿城2018年在西安的全年销售额33亿元，其中绿城全运村15.1亿元，绿城桂语江南9.8亿元，绿城新兴玉园8.1亿元。西安当地业内人士表示，无论是项目土地储备，还是新项目开拓，与全国排名T0P10的房企在西安的投资和市场布局，绿城还有较大差距。

　　绿城进入西安始于2015年6月，其在第十九届西洽会上宣布与曲江临潼国家旅游休闲度假区管委会、曲江新区管委会旗下合资公司合作开发临潼绿城健康产业园项目，又名“绿城桃花源”，总投资25.14亿元，计划建设面积26.1万平方米，其中小镇中心及商业4.66万平方米，养老多层5.9万平方米，养老高层15.54万平方米。

　　不过，该项目启动两年后仍进展缓慢，在2017年下半年改由融创接手，更名融创桃源府。2018年3月，绿城在西安市蓝田县又重新启动了蓝田绿城桃花源项目。

　　绿城西安公司总经理高晓东在2018年3月曾表示，西安商品房存量去化周期缩短，人口红利将为西安的增量市场带来大量需求。未来三年之内，绿城将依照市场情况，预计投资规模将达到1000亿元。

　　公开资料显示，2018年，绿城实现销售金额1564亿元，增速放缓，预计2019年绿城将实现销售目标1800亿元。而此前发布的业绩预告显示2018年公司股东应占利润预估较2017年将下降50%~60%。

　　在谢逸枫看来，以绿城目前的体量和前期在西安市场的土地储备、项目储备看，未来的千亿投资很难实现。