德信中国赴港IPO 负债率三年增逾60%

　　长江商报消息 本报讯(记者 江楚雅）赴港上市的内地房企又多了一家。

　　2月12日，德信中国已通过港交所上市聆讯，由建银国际担任独家保荐人。据了解，该公司最快本月14日开始路演，计划集资约2亿至3亿美元。

　　德信中国控股是一家浙江房地产，除了房地产开发，公司还经营酒店和物业租赁方面的业务。

　　2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中国的流动资产总值一路攀升，分别为：148.7亿元、194.4亿元、324亿元、417.9亿元。

　　与此同时，负债率也大幅增加，长江商报记者梳理发现其2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中国的流动负债总额分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元、354.4亿元，三年负债率增长超过60%。

　　募资约60%将用于开发物业

　　按照计划，德信中国将发售5.32亿股股份，其中香港公开发售股份数目占总股本的10%，即5320万股股份，发售价范围介乎2.32港元至3.25港元。

　　若按照发售价每股股份2.79港元，即发售价范围中位数，并假设超额配售权并无使用计算，经扣除公司就全球发售应付的包销费用、佣金及估计开支，德信中国估计将募集款项净额13.68亿港元。

　　德信中国表示，约60%将用于开发若干现有物业项目的开发成本；约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备，约10%将用作一般公司及营运资金。

　　德信中国未来发展策略为继续深耕浙江省，并将业务扩展至长三角及全国的主要城市。

　　招股书显示，截至2018年11月30日，德信中国有107个处于不同开发阶段的物业项目。其中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，5个位于台州，5个位于舟山，5个位于衢州，4个位于宁波，4个位于金华，4个位于徐州及2个位于南京，其余项目位于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。

　　负债率三年增长超60%短期偿债压力大

　　近年来，德信中国发展迅速。在浙江大本营德信中国占据“绝大部分江山”——截至2018年11月30日，就权益比例而言，德信中国的土地储备总计为6,933,919平方米，其中5,898,734平方米位于浙江省。

　　深耕浙江带来不错的业绩增长，数据显示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。

　　与此同时，公司计划进军长三角地区及主要枢纽城市。招股书透露，截至2018年11月30日，德信中国在15个城市有74个正在开发中或持作未来开发的物业项目。这些项目中，开发中项目的总建筑面积约为5,591,970平方米，持作未来开发项目的总建筑面积约为818,142平方米。

　　业务急速扩张之下，德信中国的资产规模不断扩大：2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中国的流动资产总值一路攀升，分别为：148.7亿元、194.4亿元、324亿元、417.9亿元。

　　招股书中显示，近三年以来德信中国净资产负债率指数皆处于较高水平，在2016年高达435.2%，至2018年上半年虽大幅下降到192.6%，却仍然偏高。德信中国还存在短期偿债压力大，银行占比仅22%，面临融资结构不合理、融资成本高等问题。

　　与此同时，负债率也大幅增加，长江商报记者梳理发现其2015年、2016年、2017年和截至9月30日的2018年，德信中国的流动负债总额分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元、354.4亿元，三年负债率增长超过60%。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，从当前此类扩张来说，充分说明了此类企业较大的经营压力。后续从负债方面看，也需要积极降低负债数据，进而形成更为科学的融资结构。该企业属于规模偏小的企业，但是品牌影响还不错，未来对于地产周期需要把握清晰，进而形成更为科学的投资模式。