中民投上海地王解冻后即刻甩卖 绿地接盘将偏重回款

　　■本报记者 王丽新 　　

　　昨日，中民投出让上海董家渡地块的消息得到证实。据最新工商资料显示，绿地集团已正式接手中民投旗下董家渡项目，并于2月13日完成了股权变更。

　　“董家渡是黄浦江沿线核心地段，但项目商办比例很高，前期投入成本非常高，仅地价就200多亿元，总体投入要达到600亿元左右，对中民投来说，若资金周转不开，影响很大。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者表示，接盘者绿地对区域市场比较了解，近乎一半地产投入都是商办资产，会投入很多精力去盘活，预计将会偏重以加快回款的售卖方式去操盘。

　　解冻后即刻甩卖

　　有公开资料这样描述董家渡，在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之间，叫“上海的发源地”。

　　华润、泛海、绿城和融创等房企都曾觊觎，17年间，有的留下了，有的撤离了。

　　5年前的2014年11月份，中民投成立的第一年，就联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业，以248.5亿元的价格拿下了董家渡地王——13号、15号地块。按照规划，董家渡项目总建筑面积113.9万平方米，总投资逾600亿元，计划在2021年竣工。

　　2015年，绿城黄浦湾叫价25万元/平方米、华润九里苑叫价20万元/平方米，彼时，董家渡项目无疑是中民投最优质的资产之一。

　　几年时间，中民投从一家300多亿元资产迅速发展到3000多亿元总资产规模的公司。但随着经济环境的变化，当冬天到来时，中民投开始力不从心。拿下上海地王3年多后，中民投开始为董家渡项目引入合作者，2017年，出售了董家渡项目45%的股权。此后，中民投再想为这个巨无霸项目引入接盘者时，来自上海金融法院的股权司法冻结，宣告卖盘计划的暂时遇阻。

　　公开资料显示，部分股权冻结的公示从2019年2月1日起开始，没过多久，这部分股权即显示为解除冻结状态。解冻后，该项目可谓即刻出售，2月13日即完成了股权变更。

　　对此，中民投对外界表示，本次转让属于战略转型的部署。中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者。作为投资集团，属性是发现价值、提升价值或实现价值。但业内认为，中民投是鉴于债务压力不得不放弃该项目。

　　接盘者绿地将更偏重回款

　　股权变更后，绿地地产集团持有中民外滩（董家渡项目的开发公司）50%股权，安信信托持有45%、上海外滩投资开发（集团）持有5%。同时，中民外滩的法人也由涂国并变更为徐荣璞，徐荣璞为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理。高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等中民投董事，也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。

　　“绿地在滨江板块此前有所布局，现有项目多接近开发完毕，区域市场占有率较高，尤其擅长以商办为主的综合体项目开发，董家渡也是以商办为主的综合体项目。”张宏伟向《证券日报》记者表示，但商办项目由于政策限制，不允许分割成小单元出售，未来将以整层及整层以上面积为单位出售，中小企业将不是目标客户群，在经济状况不太好的情况下，出售大宗物业对接盘者考验很大。

　　在中民投的官网，这样描述董家渡项目，“这一120万平方米的上海金融新地标，将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境，助力上海构建一城一带总体金融格局，成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”

　　“周边住宅房价每平方米达10万元以上，商办物业出售价每平方米在6万元以上。”张宏伟向记者表示，尽管地段优势明显，但绿地仍会偏重销售加快回款。此外，张宏伟还透露，该项目目前正在施工，部分楼宇已经建到10层以上，但尚未达到正式交付使用的阶段。

　　张宏伟还称，今年这类收并购案例将会更多，尤其资金压力很大的中小企业将会通过出售项目求生。“很多企业通过各种渠道都没法获得融资后，已经将70%－80%股权质押出去了，包括老板本身的股权都开始拿去质押，这将促使行业内收并购案的增加。”张宏伟进一步透露称，“在增加土地储备方面，很多企业今年都调整了收并购拿项目的金额，甚至提升至投资比例的一半，预计未来大型房企和金融机构将是出资收购的主体。”