1月地产销售万科中海龙湖等升位 房企整体表现仍需放眼更长期

　　近日，克而瑞公布2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜。榜单显示，榜首易主，万科替代碧桂园（02202）拔得开年头筹，新城控股无缘前十，世茂房地产（00813）再度挺进前十。

　　智通财经APP认为，房企十强排名变化，背后是房企面对市场变化与宏观调控采取的不同策略布局。单独1个月或特定时段的销售放缓，并不能说明太多问题，而应把眼光放到全年甚至更长周期，对各大房企的策略、产品能力综合考量。

　　前十“面孔”更迭 百强房企销售放缓

　　克而瑞数据显示，2019年1月，全口径流量金额TOP10房企分别为：万科、碧桂园、恒大、保利、中海、融创、绿地、华润、龙湖以及世茂房地产。

　　对比2018年全年TOP10榜单发现，老牌前四甲中，碧桂园被万科赶超，恒大维持第三，融创退居第六，相应地，保利、中海排名赶超融创，剩余的“老面孔”绿地、新城、华润、龙湖中，新城跌出前十，由世茂房地产接替。

　　值得一提的是，从2019年1月销售数据来看，百强房企销售延续去年三季度以来的增速放缓，市场下行趋势，超3成房企的权益销售金额同比下滑，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。

　　当然，不能仅以单月成绩论英雄，而应把眼光放到全年甚至更长周期。回头看，在2018年1月销售风光无限的华夏幸福、金茂，最终在全年销售榜单中无缘前十；而1月单月没进前十的新城、华润（01109），最终跻身全年前十。

　　实际除了2018年1月跌出前十，华润在2017年上半年的销售排名也曾跌出前十。此后，华润不但加强营销能力，还努力从城市布局和土地储备上突破。最终，华润在2017、2018年成功占据TOP10席位。

　　因此，某个月或某个时段，房企排名下降和销售额下滑的现象很普遍，并非一家企业特例。

　　1月“低位”开端 市场延续低迷走势

　　每年农历新年临近，房企推盘以及营销活动减少，市场重心有所转移，因此成交震荡下行在意料之中。当下，一线城市代表上海、深圳当地楼市也正以低成交和低供应状态准备“过年”。

　　据上海中原地产数据显示：（1.14－1.20）当周新建商品住宅成交面积9.4万平方米，环比减少21.6%。

　　2019年1月深圳楼市成交也以“低位”开端，据国土委数据显示，截至1月27日，深圳一手住宅累计成交2451套，成交均价54087元/平，此数据较2018年12月的6258套大幅下跌。

　　（数据来源：中原地产统计）

　　克而瑞地产研究则分析，2019年1月，尽管各地政策在逐步放松，但在新房销售环节并没有体现出明显效果。市场继续呈现较为低迷的走势，标杆企业在1月份推案量环比明显下滑，开盘去化率也维持在低位。

　　智通财经APP从龙湖集团获悉，农历春节前后属于市场传统淡季，供货量处在全年最低水平，因此1、2月份销售额受到一定影响符合预期。预计3月以后，龙湖将在多个城市推出更多优质产品，为下一阶段销售业绩形成稳定支撑。

　　智通财经APP注意到，2018年12月销量令人惊喜的房企，或因前九个月的交易登记延迟所致，以完成年底冲业绩的目标，如中国金茂12月销售额达141.9亿元，高于全年均值，2019年1月业绩稍显疲软。相反，有些房企为了开年业绩靓丽，也可能延迟认购持续到1月，下月增速将趋于平稳。

　　此外，华夏幸福新年首月销售额109.3亿元，和去年同期175亿元有不小差距，行业排名第14位。此前其执行总裁、财务总监吴中兵表示，华夏幸福不是一个纯粹的房地产开发企业，是产业新城运营商。

　　“一城一策”如何卡位2019年窗口期？

　　市场延续观望之际，2019年伊始，央行降准释放了宽松信号，因政策限制而关闭已久的房地产融资业务，也在2018年12月重启。去年11月以来，人民币兑美元价值持续回升，改善了房地产市场的悲观预期。

　　而从2018年末到2019年首月，全国迎来新一轮政策调控潮。1月份地方两会期间，“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。目前福建、浙江、河南等省市均已提出加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，研究制订“一城一策”方案。

　　龙湖集团副总裁胡若翔称，2019年要“谨慎乐观”，市场存在很多不确定因素。2019年城市分化会进一步加剧，每个城市政策力度也不一样，因此龙湖要加强对不同城市市场窗口期预判，强化弹性供货，做到有质量增长。龙湖全年销售额将在2018年基础上再有增长。

　　旭辉集团（00884）董事长林中认为，房地产行业短期看政策，2019年是中国房地产以“稳”为主旋律的1年，即使2019年比18年房地产销售面积差不多或少5%，但整个行业依旧很大体量，2019年销售额预计能达到12万亿元甚至13万亿元，量能稳住。