房租去年涨，今年又跌！2019，房地产板块会怎么走？

　　深圳租房市场进入淡季 退租比例增高

　　说起2018年的房地产市场，在深圳，人们记忆最深的并不是商品房的买卖，而是七八月份房租的暴涨。在多个监管部门联合出手、重拳打击违规违法行为之后，2019年的租房市场将会发生哪些变化？

　　深圳市民李女士最近发觉身边很多租房的人都离开了，在她所居住的小区，多了不少空置的房源。李女士和两个朋友合租在深圳南山的一个小区，去年八月份房租上涨了20%，大约50平米的小两房，每月花费约6000元。可以春节前后，很多人都选择不再续约。

　　深圳市民李女士：这两个月的时候大家要回家过年，顺便会有很多的房子退租。很多人过了春节之后要回老家了，之后不一定什么时候回来。今年的经济形势不好，所以很多人包括我很多同学也离职，而且他们都说没有很快要找工作的，打算回家休息一段时间再回来找工作。

　　房屋中介也有着同样的感受，崔明炫从事房屋租赁业务已经有多年，他告诉记者，从去年12月开始退租的情况就不断增多，很多租客搬离城市中心区到相对偏远的区域，或者有些直接就租不起退掉，等过完年再做打算。

　　深圳某房产中介崔明炫：到目前为止，我们因为接到业主放租的盘都比较多，很多说租客已经退租了，有的可能是提前退租。应该少得到5%到10%。

　　根据深圳贝壳研究院统计，去年12月份深圳租赁市场成交量环比下降三成，同比下降近50%。基本上各区成交出现普遍下降，其中龙华、南山和罗湖成交缩减明显，环比降幅都超过30%，宝安、福田和龙岗成交环比下降超过20%。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁：我们知道过去租房市场、租赁市场是不被市场重视的，所以说大家的集中助力，无论是政府开发商还是市场都关注到这买卖市场，导致它的租售比拉很开。现在其实是租金价格，租赁市场是在补课的行为，是这么一个格局。

　　从数据来看，目前一线城市的房租水平较七八月毕业生租房高峰期时，确实已经出现下降趋势。兴业证券研报数据显示，10月北京租金环比下降3%，上海环比下降2%，深圳环比下降2%。以深圳地区为例，随着租房淡季的到来，有些房屋中介为了尽快把房子租出去还搞起了促销。记者在蛋壳公寓APP上发现，蛋壳岁末狂欢惠推出特价房源，首月租金立减后再额外返现，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元等活动。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平：1到8月份，可能租金上涨得稍微明显一些，但是进入9月份之后，随着相关政策的落实，租金进入一个平稳状态，甚至到了12月份租金还出现下行。当然这种是非常小幅度的下跌。这样一个状态充分说明，相关调控政策非常有效。

　　深圳福田中心区写字楼空置 空置率上升成不争事实

　　不仅仅是住房租赁市场出现下滑，在深圳福田的中心区记者也了解到，这里的写字楼空置情况也是近年来最严重的。

　　陈玉莲从事写字楼租赁业务已经有七年，她告诉记者，2018年的写字楼租赁市场是她经历过最难的一年，去年下半年开始写字楼退租的情况就不断增多，很多企业从大面积换小面积，有些直接就租不起推掉。

　　某地产中介写字楼业务经理陈玉莲：明显上门客少了，退租现象多了，企业大的换小，感觉写字楼的寒冬来了，生意特别难做。

　　记者走访了深圳福田中心区多栋写字楼，不论是保安、中介还是租户都提到大厦里存在着空置状况，有的楼宇空置面积甚至达到上万平米。

　　美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥：我们今年的控制率比较高，几乎大部分的楼宇控制面积都达到了8000平米以上，甚至有个别会达到上万平米的空置。

　　空置率上升，很多写字楼业主都希望能把写字楼租出去，降低租金成为了最主要的揽客手段。记者走访的一些写字楼，降价幅度甚至达到20%-30%，有的表示目前价格已经下调，如果有意承租，价格还可以再谈。

　　中介：租金比之前全部都降了。原先这一套我们都是280的单价，现在是260，价格可以谈。

　　除了降价这个手段之外，很多中介还表示可以延长免租期。所谓免租期就是不算租金给租户使用的时间。中介告诉我们，之前免租期也就是在7天到半个月不等，现在有的甚至提出可以给2个月的免租期。

　　深圳福田中心区某写字楼中介：我们正常是七天，但是现在差不多过年，这边在最近这两天能定的话，我就跟老板争取一下，看能不能争取到年后给你们。免租期到年后，2月11号差不多接近一个月。

　　某地产中介写字楼业务经理陈玉莲：有个卓越时代广场的那个租金，放了半年业主都没有租出去，写字楼的免租期，之前是十天半个月，现在的话要一个月两个月都可以谈。

　　不论如何努力，从记者调查来看，福田CBD的写字楼的空置压力短期内可能难以缓解。如何更好的应对挑战，已经成为摆在福田CBD写字楼业主面前的一个难题。

　　中国城市经济专家委员会副主席宋丁：从目前来看，供应量大了以后租不出去，现在空置率就比较高。从数据来看，2018年年底，整个深圳高端写字楼的空置率差不多16%左右。从格局来看，继续上升的空置率可能会到30左右的幅度。这个稳住了，然后再逐步降低，基本是这么一个情况.

　　调控政策影响已现 二手房销售持续冷清

　　深圳一手房市场在去年三、四季度曾经出现过抢房的情况，可是二手房成交量的表现依然冷清，二手房市场空间受新房限价挤压，成交量及价格均走低。一些中介甚至表示，他们已经半年没有接单了。

　　深圳市民黄女士准备结婚，打算买一套七十平米两房的公寓，虽然近期二手房市场价格有所下降，但总价还是超过了她的预算，黄女士最终选择持币观望。

　　深圳市民黄女士：目前看了半年左右的房子，看了几套有560万、600万左右，看了几套业主降5万、10万，我觉得再优惠30万可能会下手。

　　像黄女士这样持续观望的买家并非个例，记者来到深圳市南山区某房产中介门店，这里的中介告诉记者，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主将自己手中的房产价格下调10%到15%，单即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有出现上升的趋势。

　　深圳链家房地产中介张强：有个880万的房子，现在业主下调了20万，下调了20万以后，也有客户在看、在谈，目前还没达成成交。房子放盘也有两三个月了，11月份相对于10月份我们的成交量大概下降20%到30%。

　　根据中原地产数据，2018年全市二手住宅共成交64627套面积约531.2万平成交套数较2017年上升1.6%。均价52321元/平较2017年增长5.4%，涨幅较2017年略有扩大。自9月开始二手成交量价开始由升转跌市场步入调整成交量至年底依然维持在低位。

　　深圳融通基金管理有限公司策略分析刘安坤：2018年其实房地产的政策大体来讲是因城施策的政策，我们知道总量上也是经过了一定的波折，年初到6月份左右，其实房地产这个政策是处于一个高压的状态。但是从6月份之后，我们发现由于一些外部环境的变化，包括国内运行内生动力变化，经济出现了下行的压力，在这个阶段我们看到部分城市出现了一些政策上的松动，但是大体上全国总量的房地产政策不会出现特别大的波动。

　　2018年房地产投资增速回落 今年地产板块受关注

　　1月21日，国家统计局发布《2018年1～12月全国房地产开发投资和销售情况》，对2018年的房地产投资和销售情况进行了总结。

　　中国国家统计局21日公布2018年全国房地产开发投资和销售情况数据。2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，全国商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，全国商品房销售额149973亿元，增长12.2%。2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

　　华泰证券房地产行业首席分析师陈慎：随着整个房地产企业融资难度的加大，以及拿地意愿的下降，我们认为它未来对于整个房地产投资支撑力度会减弱。房地产销售这块内容来看，我们认为拐点主要出现在2018年的三季度，尤其是体现在开盘去化率上。我们从指标上来看，也是销售面积连续四个月出现了同比的下滑，未来如果说展望2019年，叠加整个棚改货币化的支撑力度的下降，我们认为2019年销售面积大概率会出现负增长，未来机会可能会出现在个别的一二线城市。

　　与2018年投资和销售仍处于高位不太匹配的是2018年房地产板块的走势。根据wind数据，2018年申银万国房地产开发指数下跌31.88%，同期上证指数全年下跌24.59%。那么，面对超跌的房地产板块，在2019年，配置房地产板块的公司股票是不是一个好的选择呢？

　　深圳融通基金管理有限公司策略分析师刘安坤：2017年2018年因为开发商融资环境比较紧，所以在竣工这块可能就做投入比较少一点。相信到2019年2020年根据合同就要交房了，这样必须要进行一定的施工竣工，对这样会带来竣工数据超预期的一个变化，最终会带来地产投资数据可能比大家想的要好一点。

　　华泰证券房地产行业首席分析师陈慎：虽然房地产政策整体的趋势上来看还是房住不炒，但是个别城市一城一策因城施策的思路已经开始展开，个别不太合理的政策已经开始出现了改善，虽然我们展望了2019年的整个销售是负增长，但是我们跟踪了很多重点企业，在2019年还是有5%到10%甚至更高的一个增速的预期。所以在这样一个环境下面，集中度还是能够继续提升的。所以相对来说，我们对2019年整个板块还是比较积极，比较看好的。