房企长租公寓规模座次大洗牌 万科、龙湖、旭辉分列前三

　　1月31日，易居克而瑞《2018中国长租公寓排行榜》正式发布，其中最为瞩目的便是房企背景公寓榜单。虽入局时间不久，但因为庞大资金和资源的支持，“房企系”公寓品牌后发制人，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列“2018房企长租公寓已拓房源排行榜”前三。其中2017年3月在成都开出首个门店的龙湖冠寓，以开业5.4万间登上累计开业量榜首。

　　　公寓品牌规模扩张速度整体放缓

　　2018年，面对多品牌竞争、行业市场亟待规范、盈利模式不够明晰、社会关注和舆论不断增多等诸多因素影响下，整个长租行业充满了挑战和变化。

　　据迈点研究院监测数据显示，截至2018年上半年，“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”及“国家队”公寓企业阵营不断丰满，品牌数量已经超过2000家。

　　易居克而瑞发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示，截至2018年底，已拓房源TOP3的企业分别是万科、龙湖、旭辉，拓展房源量分别为23万间、10万间以及5万间。同时，榜单也对房企已开业长租公寓房源量做了展现，排名前三的分别为龙湖、万科、旭辉，开业房源量为5.4万间、5万间和1.5万间。在集中式公寓运营商已开房源排行榜中排名前三的是魔方公寓、世联红璞以及乐乎公寓，数量分别为7万间、3.5万间、3.05万间。而针对分散式公寓运营商，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。

　　对比易居克而瑞2017年发布的榜单数据，各个公寓品牌的排位除了榜首稳居不动、前三有所微调外，其他公寓品牌的排位都发生了明显的变化，尤其是在2018年大力并购的蛋壳，管理规模从2万间激增到40万间。而横向对比各个派系之间的项目拓展及开业情况，有着资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，在运营管理和产品服务的表现上也颇具亮点，而品牌系及中介系，整体项目开业和管理成绩也非常喜人。

　　2018年长租公寓行业整体有高量级增长同时，也不难发现部分数据表现并没有达到2018年年初的目标预期。迈点观察到，自2018年下半年房源获取白热化，部分资产价格非理性走高，公寓品牌规模扩张速度有放缓趋势，这也是行业各大品牌商基于企业长远健康可持续发展的综合考量，主动调整的结果。

　　　回归理性 不唯规模论

　　在行业前期对规模盲目扩张的影响下，2018年下半年长租公寓行业频发“资金链断裂经营不善爆仓、租金贷、城中村改造、甲醛门”等问题。痛定思痛，“不唯规模论，关注品牌成长”成为住房租赁市场发展的主流。各品牌将重点转向真正对行业长足发展更具意义的运营、服务和产品上来。

　　龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪表示，龙湖冠寓将一直坚守“规模、速度与质量”并重的战略三角，面对充满挑战的任务，不断地快速自我迭代和复盘，希望通过在运营、产品、服务方面不断的精益化管理与打磨，将冠寓打造成一个新租住行业真正的优质品牌，为城市的年轻人提供有生命的空间和有温度的服务。同为房企系阵营的旭辉领寓CEO张爱华也表示，长租公寓行业需要精耕细作并做好长线投资准备。窝趣创始人、CEO刘辉认为，长租公寓是一个重度运营的服务行业，应回归到对客户的关注上，品牌调性、产品设计、服务细节以客户感受为出发点，不仅要满足消费者的表层需要，更要满足他们的内在需求。

　　增强运营管理实力成关键

　　虽然各自派系不同，品牌基因不同，但在拓展规模这件事上，观点却高度一致——通过增强品牌运营能力，服务好消费者，进而进行有效的规模增长。

　　在谈及YOU+的运营法则时，YOU+国际青年社区董事长刘洋表示，企业通过提升社群运营与服务质量，使用户在不同维度上增强与品牌的黏度与信任感，并以此为依托让用户在社区产生更多的关注度和消费意愿，进而增加社区的非房租房服务收入。自如CEO熊林也认为，“行业需要自审在产品、服务、团队和客户方面的不足之处，努力做到行有道、行有品才能为客户创造更大的价值，为行业赢得更大的发展空间，成为现代化城市有效运营的一部分。”

　　以龙湖冠寓为例，2018年全面落地“核桃”“松果”“豆豆”三大系列产品线，更好的满足城市租房群体多样租赁需求。在运营方面，还推出“满意级、惊喜级、感动级”三级标准化服务产品，有效增强了租客对于“家”的归属感和认同感。张智聪表示，在进行项目拓展的过程中，龙湖冠寓充分洞察市场变化，保持理性。同时在战略评价体系中引入“客户满意度”和“品牌认可度”两个指标，希望用不断优化的产品和服务解决客户的核心痛点。追求有质量的增长是冠寓始终坚持的。

　　事实证明龙湖冠寓交出了令人满意的答卷。截至2018年底，冠寓以累计开业5.4万间，位列本次房企公寓开业规模榜单首位。另据了解，冠寓的客户满意度超过了91%，开业6个月以上门店，出租率也达到了90%以上 。

　　迈点网副总裁兼众数信息总裁丁晓宇在《中国住房租赁品牌发展报告(2018)》中说到，长租公寓行业未来必将朝着规模化、集约化和专业化方向发展。而增强运营管理实力，提升市场住户的满意度、打造更有成效的管理后台和品牌，构建品牌优势是公寓运营商扩大市场份额的关键。

　　在行业的发展过程中，阵痛难以避免，但能迅速从阵痛中找到破解之法，并坚持一定的发展速度实属不易。对于住房租赁，这个短线看空，中线看平、长线看多的行业更是如此，但万变不离其宗，做好产品本身的品质以及客户服务永远都是王道。