“稳”字当先 房地产长效机制呼之欲出

　　年末年初，经济学界和房地产业界对2019年经济形势和楼市走向都会做一番推测。其中悲观者有之，如万达王健林表示，今年年内要剥离所有房地产业务，“一平方米房地产开发也不能有”。而乐观者也不少。例如万博兄弟资产管理公司董事长滕泰就表示，中国的房地产实际上已经实现了软着陆，核心大中城市的价格稳中有降，二三线城市个别稳中有升，老百姓炒作房价的趋势已经得到了显著改变。在这种情况下，没必要过分担心中国房地产的风险。

　　面对外部环境的持续恶化，国内经济的持续不振，房地产市场调控频繁加码，本以为2018年将是一个难熬的凛冬，但从近期陆续披露的经济数据和房地产相关数据来看，房地产行业这个冬天并不寒冷。

　　金融方面，央行刚刚公布的金融统计数据显示，2018年全年新增信贷投放持续强劲，全年金融机构对实体经济发放的人民币贷款增加15.67万亿元，比上年多增1.83万亿元，金融脱虚向实成效显著。房地产融资在年末也出现了松动迹象。

　　土地供应方面，中国国土勘测规划院城市地价动态监测组公布的“2018年第四季度全国主要城市地价监测报告”显示，主要监测城市土地供应大幅增加，房地产用地供应面积达到2014年以来单季度最高。这也就意味着，土地市场上的良好表现将反映到未来房地产市场的供给侧。

　　房地产销售方面，国家统计局公布的“2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，一线城市新房价格年底有所上涨，二三线城市房价保持稳定。

　　上述几组数据只是表象，对于房地产市场我们更应感受到深层次的信心。经历了2018年“因城施策，分类调控”的探索，以及大规模的楼市整顿之后，房地产市场正在朝着平稳健康的方向发展，房地产调控效果正在显现。

　　调控手段上，从打补丁式的行政手段开始向经济手段转移；调控着力点上，从对需求端的制约向供给端转移，将土地供应作为调控重点；调控方式上，从简单的一刀切向因城施策、一城一策转移，地方政府逐渐掌握调控的主动权。例如山东菏泽的放开限售，湖南衡阳的放开限价，青岛的取消摇号。

　　局部区域的适度松绑也让市场产生了一丝担忧，认为房地产调控放松，会导致房价再度攀升。实际上在“房住不炒”的总基调指引下，无论是“分类调控”还是“分类指导”，只是政策层面的微调。在把握楼市稳定方面，从中央政府到地方政府已经积累了丰富的调控手段和经验，楼市的预期已经出现明显转变。2019年“稳”已经成为楼市的主基调。在防范金融风险方面，经过2018年持续的降杠杆，已经将风险降低到可控范围内。大多数房企也在主动降低杠杆抵御“寒冬”。在稳房价方面，行政手段持续发力的同时，长效机制已在路上。

　　年前召开的2019年度经济工作会议明确指出，稳健的货币政策要松紧适度，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，事实上是对宏观经济的一种积极刺激。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，对房地产市场不再收紧。可以预见，房地产软着陆已经为期不远。