深度解密标普国瑞置业报告

　　2018年底，标普发布评级报告对国瑞置业(02329.HK)的未来发展进行了展望。标普报告不但对国瑞置业的融资和筹资计划进行了评级和预估，同时于细微处点明了国瑞置业在未来发展和战略方面的走向。

　　国瑞置业成功发行41.1亿元哈德门广场CMBS。标普在报告中提到，国瑞置业于2018年11月筹集到41亿元人民币。这是国瑞置业有史以来最大规模的单笔融资，成功降低了公司短期债务规模，优化债务结构。国瑞置业此次发行的CMBS产品分为三档：优先A、优先B以及次级，其中优先档均获中诚信AA评级。中诚信在报告中指出，国瑞置业土地储备区域良好，自持物业租金收入稳定，且土地资源成本较低，毛利率水平较高，整体经营情况较好，为优先级份额本息的按时足额兑付提供一定保障。

　　此轮融资成功之外，标普报告称近期国瑞置业还获得了上海（楼盘）证券交易所批准发行的30亿元人民币公司债券。国瑞置业的融资脚步一直稳健，标普报告预计国瑞置业融资计划成功执行，将在很大程度上保证获得足够资金。

　　近日，标普全球评级再对中国整个地产行业给出了预期：经营环境的下行将使部分开发商迎来机遇，也将使部分开发商面临危险。标普预计一二线城市的土地价格仍将更为坚挺，因为这些城市供地规模小，需求却大。

　　这也恰恰是国瑞置业收入增速的关键所在。数据显示，新增可售货值方面，国瑞置业的可售货值几乎全部集中在一二线核心城市，北京（楼盘）地区的货值更是高达49.31%。销售方面，以北京为例，国瑞置业旗下的佑安府项目一举拿下2018年11月份销冠之后，到2018年12月25日的签约销售额已经突破45亿元。

　　国瑞置业在一二线及热点城市的土地储备也占据极大优势。按照2018年6月底的数据计算，国瑞置业在一二线城市的土地储备占其总土储面积的58%，为公司后续发展奠定了极其坚实的基础，而且需要注意的是，国瑞置业的整体土地储备量高达1428万平方米，相应货值超过1200亿元人民币。

　　与可观的土地储备对应的是，国瑞置业在土地成本方面的控制，平均下来其土地成本只有3355元/平方米。业内人士指出，透过标普的报告不难看出，国瑞置业在可售货值、土地储备及销售等方面颇具潜力，辅以优质商业物业的利益产生，都为国瑞置业的长远发展提供了可靠保障。