合生之变

合生创展集团董事局主席 朱孟依

乐居财经 李奕和 发自广州

时隔5月，合生创展再次拿下广州旧改项目。

9月16日，经广州市番禺区新基村村民代表大会表决通过，合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，项目改造面积24.71公顷，合生创展将投资29亿元进行改造。

这是合生创展继今年4月签署广州海珠鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议后，又一次参与广州旧村改造。

事实上，不仅仅是在城市更新领域加速布局，另一些迹象也在表明，合生创展正做出一些必要的改变。

这家曾与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”的房地产开发商，也是中国的第一家百亿房企。只是，随后的十多年时间里，模式的不同导致这五家房企走出了不一样的道路。

如今，碧桂园、恒大已经达到6000亿、甚至7000亿的规模体量，富力、雅居乐也已然跨过千亿，只有合生创展还停留在“百亿魔咒”里，15年未曾突破。

从最近的一些迹象来看，合生创展展现出想要“快跑”起来的姿态——业绩相比以往大幅增长、拿地的模式也开始做出了调整和改变，除了旧改项目的加速外，收购、土地市场中出现的频次也更为常见。

慢了近十年之后，合生创展要快起来了吗？

“旧改”导致停滞

据了解，新基村位于番禺区南村镇新基村，东至陈边村，南至员岗村，西至华南新城，北至三枝香水道，旧改总面积为24.71公顷。其中，村民住宅用地13.18公顷，村集体用地3.87公顷，农用地3.04万平方米，村留用地1.18公顷。

事实上，随着广州等一线城市相继进入城市更新阶段，城市更新所释放的土地始终成为房地产开发商关注的话题。而习惯以城市更新和三旧改造，作为新增土储主要手段的合生创展尤为如此。

此前，广州市住房和城乡建设局对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年) 》项目公开招标采购文件显示，目前，广州市11个行政区共有已批未完工项目251个，其中，旧村项目有38个，旧厂项目213个。

随着今年以来广州海珠区沥滘村、白云陈田村正式开拆，广州市旧村改造将逐步进入到白热化阶段。

在合生创展今年4月新签署的广州海珠旧村改造合作意向中，资料显示，凤和联社康乐村、鹭江村占地面积约109.74万平方米，现状建筑约330万平方米，规模仅次于沥滘村，是海珠区旧改项目面积第二大片区。

一直以来，通过城市更新拿下大量土地就是合生创展增加土储的方式之一。

根据克而瑞数据，2018年，合生创展以3126亿元的总土储货值排在35位。值得一提的是，排在合生创展后面的中骏集团，货值为3100亿元，其于2018年销售总额也达到513.58亿元，而合生创展同样体量的货值，销售规模仅有149.75亿元，土储与销售严重不匹配。

当中的一个原因，正是因为合生创展土储中大部分为城市更新项目。

与公开市场上的拿地相比，城市更新项目可以让企业以较低的价格拿下体量更大的土地，很好控制土地成本。合生创展也认为自身大量的低成本土地可以为公司在未来的发展提供很好的基础，是其核心竞争力之一。

但这些土地的开发周期比其他类型土地都要长。据了解，城市更新类项目从签约到开发，平均用时就需要8年。

事实上，资料显示，在合生创展广州已开发的项目中，比如骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等项目开发周期均超过十年，而珠江帝景项目在开发18年后仍有大量土地待开发。

今年上半年，该项目为合生创展贡献了3.37亿元的销售。而合生创展2018年年报则显示，到2022年及以后，该项目还将仍有完工面积推出。

资料显示，合生创展仅在广州地区就有超10个城市更新项目，当中包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村等土地储备。

然而，一个行业公认的事实是，城市更新类项目推进困难，开发周期长，大大拖慢了合生创展的规模扩张速度。

从慢走到快跑

一些变化也在显现。

此前鲜少在土地市场公开露面的合生创展，开始频繁出现在土拍现场。

7月10日，该公司以9.36亿元的价格，拿下广东江门蓬江区杜阮镇灏景园西侧、群华路与杜阮北一路交叉口东北侧A、B地块，获得土地面积5.92万平方米；7月22日，合生创展现身广州土拍市场，拿下广州增城增江街陆村村3.93万平方米地块，总价格11.19亿元。

乐居财经据公开资料整理

除此以外，合生创展也参与到行业一些项目的收并购里面。今年2月4日，合生创展收购广西阳朔四块地51%权益，总价格5100万元，涉及土地面积23.7万平方米；8月29日，该公司还以13.64亿元的总价，收购了新城杭州江干区的土地，涉及土地面积4.9万平方米。

资料显示，截至2018年12月31日，合生创展拥有土地储备2922万平方米。而在2015年、2016年、2017年，该集团所持有土地分别为3099万平方米、3013万平方米以及2933万平方米。最新数据则显示，2019年上半年，该公司拥有土地储备2940万平方米，土地的去化有了一定程度的加快。

乐居财经据企业年报整理

土地去化加快的同时，销售规模也实现了较高的增长。数据显示，2019年上半年，在全国商品房销售额仅增长5.6%的情况下，合生创展的前六个月的销售额103.69亿元，增长达到66.30%。

事实上，即使房地产行业整体行情并不乐观，但合生创展今年前八个月所披露的销售数据，确实表明了其业绩在往更高的方向发展。

乐居财经统计的数据显示，今年前八个月销售额均在增长。其中，3月、4月、5月三个月的累计销售增长幅度超过100%，最高的3月份甚至达到141.8%。

乐居财经据企业公告整理

事实上，拿地策略以及业绩的变化，很大程度是其为应对调控政策而做的改变。

合生创展一直以来倚重城市更新的土储结构，导致其大部分土地集中在了广州、北京、上海等一线城市，但随着一线城市调控的持续趋严，布局区域结构单一的合生创展也受到了较大的影响。这使得其不得不把眼光放远到这些城市以外的二、三线热点城市。

与此同时，为加快资金回笼，合生创展在主打的高端项目以外，也在积极推动改善型及刚需型住宅产品的发展及去货。事实上，这些调整都对合生创展的近段时间以来的销售业绩产生了立竿见影的效果。

对于未来的土地储备结构，合生创展曾表示，将于京津冀、长三角及粤港澳大湾区之中，寻找具有经济持续增长及人口持续净流入的城市，并以谨慎的态度购入住宅及商业地块，以丰富集团的土地储备。

值得一提的是，在合生出现变化的背后，是高管团队的更迭。2018年9月1日，合生以500万年薪请来了第五任行政总裁原建行广东分行副行长席荣贵。近年来，合生创展集团董事局主席朱孟依在逐步把31岁的女儿朱桔榕推向实权之位，目前朱桔榕为董事局副主席兼常务副总裁。

在新的高管团队带领下，合生创展是否会走出更新的路线呢？