房贷利率"换锚"进行中！这些城市已敲定"加点下限" 如何影响楼市

根据央行此前公告，今年10月8日，即国庆假期后第一天，是房贷重新定价基准的正式转换日。

随着日期临近，自8月20日贷款市场报价利率（LPR）改革后，全国范围内的房贷利率“换锚”正在稳步推进。据《经济参考报》消息，目前已有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限，其余地区将于月底前陆续公布。

其中，北京已经明确首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。若按8月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%，与改革前利率水平大体一致；

深圳地区的招商银行房贷利率已经挂钩LPR，首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点；

相关国有大行在江苏南京地区房贷利率首套大约在LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点；

而上涨较快地区苏州首套房则至少加120个基点，二套房加150个基点，也与此前利率水平相当。

不过，目前国内仍然有包括上海、天津和厦门等首套或二套平均房贷利率低于央行下限的城市，国庆节后这些城市的房贷利率大概率将上行，而如果房价上涨出现过快城市如苏州，各地“因城施策”，房贷利率也可能将上行。

新版房贷利率即将切换

今年8月20日，利率市场化改革更进一步。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，新的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

LPR改革是由18家商业银行根据MLF等公开市场操作利率和市场利率水平给出自身的利率报价，最后加权平均得到LPR。央行希望通过商业银行的市场竞价，疏通宽松货币向实体融资的传导渠道，为实体经济进一步减负。

作为个人住房贷款的利率改革也紧跟LPR利率之锚。此前，中国人民银行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离，避免把房地产工具化。

8月25日，央行发布2019年第16号公告，内容涉及新发放商业性个人住房贷款利率情况。

央行公告主要核心内容为：

1、坚决贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制；

2、改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程；

3、保持个人住房贷款利率水平基本稳定；

4、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；

5、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；

6、新老划断，2019年10月8日前已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行；

7、公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

这意味着，10月8日前已经发放和已经签订合同但未发放贷款的还是按照原合同执行，而10月8日之后的将按照新版房贷利率执行，且规定了首套房和个人住房贷款利率的报价的下限。

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

业内分析人士认为，上述房贷利率只规定了下限，且与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，对全国大多数城市而言，房贷利率换锚与LPR挂钩，影响不大。

上海等城市房贷利率将上调

业内人士认为，由于新版房贷利率紧跟LPR脚步，需要看9月20日新公布的LPR利率水平，同时，在房住不炒背景之下，央行规定了房贷利率下限，预计总体保持平稳，但此前房贷低于规定利率下限的上海等城市将进行上调。

根据融360大数据研究院公布数据，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。

从监测的 35 个城市看，共 533 家银行分（支）行中，除停贷银行外，共有 19 家银行首套房利率水平仍低于 4.85%，116 家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。

这意味着，如果9月20日公布的新版LPR保持不变，10 月 8 日新版房贷利率落地后，这些银行都需要上调自己的房贷利率水平，进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。

而从城市来看，仍然有部分城市首套房和二套房利率低于央行要求的房贷利率下限。其中，上海的首套房贷款利率低于新规下限 1个BP（全国最低），厦门、天津的二套房平均利率分别低于新规下限 6 个和 4 个 BP，10 月 8 日新规落地后都面临上涨压力。

尽管上海的首套房利率处于最低水平，但其周边的苏州却因房价上涨过快，当地的房贷利率水平直线飙升，首套平均房贷利率突破6%，成为全国房贷利率最高的城市。

融360数据显示，苏州8月利率水平环比上涨1BP至6.04%，而南宁也加入首套房贷款利率高于“6”的城市行列。此外合肥和武汉也超过了5.9%。

这意味着，如果央行规定的首套房利率下限，即参照8月20日公布的 5 年期以上LPR（4.85%）来看，首套房利率水平的加点幅度远超过 100BP，苏州达到了加点119个BP。

据了解，目前招商银行在深圳已经试水新版个人住房贷款利率，具体措施为，以8月20日公布的LPR为基准，首套住房加30个基点、二套住房加60个基点形成个人住房贷款利率，即首套房贷利率为5.15%、二套房贷利率为5.45%，较此前利率分别升高5个BP和60个BP。而此前首套利率为5.145%、二套5.39%。

而北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55个基点，二套住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，若按照8月LPR计算，首套房利率和二套房利率分别为5.4%和5.9%。

业内人士认为，央行新版房贷利率新规只给出了房贷利率下限，没有给上限，实际的房贷利率依旧是希望各地“因城施策”，保持总体趋势的平稳。

“从北京和深圳的新版房贷利率试水案例来看，房贷利率相对来目前的利率来说会有小幅上升，” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对券商中国记者表示，但总体以平稳为主，包括目前宏观经济形势和严查银行信用卡流入房市等监管政策，“这种形势下，至少不会出现房贷利率下降的情况，新的房贷利率预计以稳步小幅上升为主。”

“目前本行还没有调整政策，存量的还是按照以前的利率来执行，”某西部地区城商行人士对券商中国记者表示，该行内部还在修改合同和组织员工培训等，应对新版房贷利率调整。