原报告 | 华润商业分家的时点

观点指数 在2019年中期业绩会上，华润置地宣布其投资物业实现租金收入57.0亿元，同比增长30.4%，预计租金未来2-3年保持10-20%的增长。

谈及物业以及商业上市计划，唐勇表示，准备年内启动物业上市的安排，商业公司还在计划过程中。

拆分商业上市在房地产领域并不稀奇，华润置地作为商业地产领域的佼佼者，从1994年发展商业地产至今已经历经二十余载。随着商业地产的发展，或许它离未来资产证券化或者分拆的时点也越来越近了。

华润的 当下 与 未来

据2019年中期业绩数据显示，华润置地上半年的综合营业收入为458.5亿元，其中开发物业收入为366.1亿元，投资物业（包括酒店经营）的租金收入为57.0亿元，投资物业在总收入中占比达到12.43%。这在涉及商业地产经营的房企中，是比较出色的。

2019年上半年，华润置地的商业地产业务依然保持较快增长。截止2019年6月30日，购物中心业务的租金收入为42.9亿元，同比增长39.5%；写字楼业务收入为6.9亿元，同比增长11.9%；酒店业务收入为7.2亿元，同比增长5.6%。其中，购物中心在三个业务中增长最多，表现亮眼。

2019年上半年，华润置地共有两个购物中心开业，分别为鞍山万象汇、吴江万象汇，店铺开业率分别为99%、96%，表现良好。而在下半年，华润置地表示将进一步扩大投资物业规模，陆续会有8个购物中心开业。

截止2019年6月30日，华润置地的投资物业规模达950万平方米。购物中心方面，已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城13个，储备项目48个。此外，输出购物中心项目27个，其中在营项目18个，储备项目9个。

在保持购物中心竞争力的同时，华润置地对写字楼的投资也在增长。近年来，随着核心城市产办需求上升，以及自身对分散风险和获取稳定现金流的要求，写字楼业务也逐渐成为了华润置地发展的重点方向。

如若观察近年来华润置地在写字楼方面的发展，可以发现其战略发生了调整。2016-2018年，华润置地在建及拟建的写字楼总楼面面积分别为165.22万平方米、257.57万平方米、229.15万平方米，在营的写字楼总楼面面积分别为40.70万平方米、50.19万平方米，63.29万平方米。

数据显示，华润置地写字楼的在营总楼面面积逐年稳步上升，在建和拟建的总楼面面积更是在几年间增加了近70万平方米。换而言之，未来几年计划入市的写字楼体量将呈现倍速增长。

虽然写字楼业务目前在商业部分的贡献远不如购物中心，甚至稍逊于酒店业务，但不可否认的是，华润对其今后的发展寄予厚望。

从商业地产领域的布局倾向来看，购物中心一直以来都是华润置地发展的重点，在商业部分占据绝对优势。此外，写字楼也成为了其希冀的 未来 ，未来几年可能会迎来较快增长。

主攻一二线城市

自1994年开始接触商业地产，华润置地就在上世纪开发了包括上海华润时代广场、北京华润大厦、北京凤凰城等地标商业项目，但真正确立在商业地产领域的地位，还是因为2004年开业的深圳万象城。

即便在15年后的今天，深圳万象城仍是华润置地商业地产项目的代表之作，它的成功，也为华润发展商业提供了范本。通过总结深圳万象城的成功经验，华润置地开始走上了把万象城模式复制到其他城市的道路，并且也获得了不俗的成绩。

据2018年年报数据显示，在华润置地已有的商业项目中，表现比较出彩的有：深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城。其中，深圳万象城2018年的租金收入为10.17亿元，估值为90.32亿元，租金和估值都几乎是其他城市万象城的2倍之多，表现优异。此外，杭州、沈阳、南宁等地的万象城租金均超5亿元，估值在35-47亿元之间。

在华润置地目前的商业项目中，深圳万象城无疑具有绝对的霸主地位，那么与其他的房地产企业的商业项目相比，深圳万象城又处在什么水平呢？

从上图数据可以看出，2018年深圳万象城的租金虽不如上海恒隆广场，但破10亿元的租金收入和将近10%的同比增长率在行业中还是处于较高水平。

在深圳万象城保持行业优势的同时，华润置地也在加速购物中心在其他城市的布局。截止2019年6月30日，华润置地自持购物中心为35个，加上下半年预计开业的8个，预计年底将达到43个。

就地区分布来看，下半年开业的购物中心从北到南均有分布，其中江苏省最多，为3个；从城市布局来看，主要集中在二线城市，其中以长三角地区居多。

这些逐年增加的购物中心背后，其实是华润置地为其商业地产的未来发展规划蓝图。在商业地产发展上，华润置地一直都将核心一二线城市作为其主要阵地，主要采取从一线城市进入，再逐渐向典型二线城市铺开的方式。

据2018年年报数据显示，截止2018年12月31日，华润置地的在营商业项目达35个，分布于25座城市，当中一线城市有3座，二线城市有14座，一二线商业地产建筑面积占比合计77.62%。

目前，华润置地在一二线城市的倾向化商业布局已初见雏形。但在商业地产竞争日趋激烈的当下，华润置地能否在占领市场的同时，又能消化日益多样化的消费需求呢？这依然是待解的一个问题。

商业拆分节点渐近？

在房地产行业，对一些比较知名的、特别是有自己成熟产品线的企业来说，拆分商业板块甚至是走上资产证券化道路并不罕见，而且似乎是一条谋求长久稳定发展的必经之路。

对房企本身而言，商业拆分上市一方面有利于获取更多的资金，扩大自身规模；另一方面，能够有更多独立发展的空间，提升产品影响力。华润置地作为商业地产行业的佼佼者，未来拆分上市似乎合情合理。

实际上，2016年，华润置地就确立了了 2+X 的商业模式，即在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上，积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。

而商业地产无疑是其中发展的重点之一。2017年6月，华润置地迈出了商业地产业务独立发展第一步。对组织架构进行大调整，把商业地产事业部从开发业务中分出来，并将其调整为一级组织机构，形成了总部大区-项目-商业地产的三级管控组织。

近年来，关于华润置地的商业拆分或者证券化的问题也层出不穷，大家都在关注这个房地产企业未来会走上什么样的道路？未来，华润置地会不会拆分上市，什么时候拆分上市，现在这些还是个未知数。 未来资产证券化或者分拆的时点越来越近。 或许从管理层的回应来看，至少可以知道这个时点已经不远了。

原报告| 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。