房企土地储备全要素对比

核心提示:房企应更加注重拿地节奏的松紧适度,更加注重对土地结构的优化,通过多渠道、多方式拿地降低成本,助力企业长远发展。

【编者的话】今年后五个月房企经营成果对全年业绩十分重要,而土地储备资源的优劣,又是房企经营取胜的关键。在“房住不炒”的大背景下,长期来看土地价格必将趋于平稳,然优质地块的稀缺性并未降低,优质的土地资源仍是硬通货。伴随着中国经济由高速增长向高质量转变,未来,房企应更加注重拿地节奏的松紧适度,更加注重对土地结构的优化,通过多渠道、多方式拿地降低成本,助力企业长远发展。中指院这篇报告,从土地的单价、土地储备的结构,到储备总量控制等,全面地分析了典型房企案例,值得投资者参考。

土地资源是房地产开发企业重要的发展资源,其总量、结构、成本等因素关乎企业未来销售去化能力、盈利水平等,优质且充足的土地资源是企业未来发展的重要核心竞争力之一。本文选取了部分销售金额在千亿以上的标杆企业进行研究,分析截至2018年末其土地储备总量、结构及成本等情况,发掘具有较高发展潜力的优秀企业。

单价低:土地均价占销售均价27%,多渠道拿地降低成本从代表企业土地储备均价来看,土地储备单价较低,土地储备均价占销售均价仅27%,保障企业未来盈利空间。恒大、万科、华润置地、远洋、金地、旭辉、龙湖7家千亿代表企业中,4家企业土地储备均价低于5000元/平方米,其中,恒大土地储备均价(按照土地原值计算)仅为1635元/平方米,而2018年恒大集团销售均价已超10000元/平方米。受企业布局策略及产品策略不同,远洋、融信土地储备均价分别为6900元/平方米、6356元/平方米,但其土地储备均价占2018年销售均价分别为32.6%、29.3%。7家千亿代表企业土地储备均价占2018年销售均价均值为27.4%。

从代表企业土地储备权益占比来看,代表房企权益土地占比均值为60.2%,企业通过多元化、多渠道、多方式拿地策略,有效控制拿地成本。除华润置地外,远洋、金地、旭辉等企业权益土地占比分别为 53.8%、52.2%和50.2%,龙湖、万科权益土地占比均在70%以内。

结构优:一二线城市占比近五成,五大城市群占比53.1%从代表企业各等级城市土地储备分布来看,一线城市土地储备面积占比均值7.7%,二线城市土地储备面积占比均值为40.0%,土地储备结构优质。11家千亿代表企业中,中海、龙湖、远洋、万科及融创五家企业一二线土地储备占比均超过70%,其中,中海一二线城市土地储备占比最高,为87.0%,主要由于企业坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略,投资重点向一、二线城市的核心优质区位地块倾斜。龙湖集团一二线城市土地储备占比近八成,其中二线城市土地储备面积达71.0%,企业项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局。

泰禾、保利、正荣及融信一二线城市的土地储备占比均在45%以上,其中,泰禾集团土地储备主要位于二线城市,企业秉持“深耕核心一线,全面布局二线”的发展战略,二线城市土地储备占比达63.1%。保利坚持聚焦一二线城市及核心城市群,一二线城市土地储备面积 (包括在建面积及待开发面积)占比达57.4%,待开发面积中一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%。正荣及融信一二线城市土地储备占比分别为60.6%、46.6%,两企业三四线城市土地储备主要位于海峡西岸经济区内。荣盛发展及雅居乐一二线城市土地储备占比相对较低,分别为31.3%及15.5%,企业重点布局一二线周边三四线城市。

从代表企业各城市群土地储备来看,京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群总土地储备面积占比均值达53.1%。11家千亿代表企业中,远洋、泰禾、龙湖、正荣、荣盛发展及万科六家企业在五大城市群的土地储备面积占比均超过50%,其中,远洋在五大城市群的土地储备面积占比超九成,企业坚持深耕重点城市群,积极优化城市布局,京津冀地区总土地面积1703.2万平方米,占总土地储备的42.1%。泰禾在五大城市群的土地储备占比为66.0%,长三角城市群及长江中游城市群是其土地储备主要所在地,两区域土地储备面积占比总和为52.6%。万科坚持高质量投资,确保资源结构健康,其五大城市群土地储备(包含在建、规划中总建筑面积)占比合计50.8%,长三角土地储备面积占比17.5%。

总量足:企业土地储备充足,恒大土地储备超3亿平方米千亿代表房企土地资源储备充足,且符合城市聚集发展趋势。恒大、碧桂园、保利、融创及万科土地储备均值约21000万平方米,为5家企业2018年销售面积均值的近5倍。截至2018年末,恒大集团土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米,一二线城市土地储备原值占比达66%;碧桂园在中国内地权益总建筑面积约24064万平方米;保利在建及待开发面积合计19544万平方米,可满足未来2-3年的开发需要;融创及万科的土地储备均超过10000万平方米,充足高质量的土地储备将有力保障企业发展。

中海、富力、龙湖、华润及世茂土地储备均在5000万平方米以上,阳光城、金地、中南、旭辉、金科及远洋土地储备均在4000-4500万平方米之间。截至2018年末,中海总土地储备分别为9144万平方米,富力土地储备权益建筑面积为6951.1万平方米,龙湖集团土地储备合计为6636万平方米,短期来看,均能够满足企业发展所需。雅居乐、融信、正荣、华夏幸福、泰禾等企业,土地储备小于3000万平方米,部分房企在手土地储备已小于2018年全年销售面积,企业应积极扭转该局面,适时补充土地资源。 中指院