盛夏里寒意阵阵 7月百强房企销售环比大降近3成

在一系列房地产调控政策影响下，全国楼市进入“小阳春”后的退烧阶段。

7月市场正加速转冷。有统计数据显示，7月，百强房企销售规模环比降低近3成，1-7月累计业绩同比增速在4%左右，较2018年全年35%的同比增速放缓显著。

受销售形势不乐观及融资持续收紧的影响，房企拿地趋于谨慎，多个房企决定暂停拿地，专心“促销售、抓回款”，还有房企拟在三季度开始全线降价促销。

在中央政治局会议再次重申“房住不炒”，并且首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年房地产调控定调后，央行再次“点名”房地产，称其占用过多信贷资源，要求收紧规范房地产融资。与此同时，各地楼市调控持续加码，多个热点城市房贷利率有上调趋势。

房地产调控全方位收紧后，房地产下半场怎么走？

业内人士认为，在房地产调控政策从紧执行、信贷政策适度收紧的作用下，短期内房地产市场调整警报已经拉响，鉴于7月份房地产市场加速转冷，供需压力进一步加剧，8月份市场大概率将继续走弱。下半年，房企面临内部销售承压、外部融资受限、债券集中兑付等多重风险，房企应未雨绸缪，做好资金安排，进一步防范现金流风险。

百强房企增速明显放缓

克而瑞研究中心的统计数据显示，受上半年末企业业绩冲刺影响，百强房企7月单月销售规模环比降低29%，同比略高于去年同期。其中，单月TOP50房企操盘金额环比下滑27%，TOP3房企环比下降23%，季节性因素明显。

值得注意的是，1-7月，按照可比口径统计，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，而2018年全年，百强房企累计销售业绩同比增速为35%，行业整体规模增速较2018年明显放缓。

克而瑞研究中心指出，表面上看，7月份房地产市场似有淡季不淡的错觉，重点监测城市累计成交量环比下降11%，同比仍增长2%。主要还是受延迟备案因素影响，6月底房企冲业绩，大量的已售未备案房源延迟至7月份集中备案。实际上7月份房地产市场正加速转冷，市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止，后续置业需求明显不济，部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。

部分房企暂停拿地拟降价促销

受市场增速明显放缓、销售形势不乐观影响，部分房企决定暂停拿地，专心“促销售、抓回款”。

7月26日，富力地产发内部文件明确表示，2019年下半年原则上暂停拿地工作。

实际上，不只富力地产，有消息称，还有某大型房企也宣布暂停拿地，另外，某千亿房企计划在三季度全线降价促销。

看来，销售压力不只在中小房企，千亿房企同样压力不小。

证券时报记者还了解到，“京津冀”地区部分房企也面临较大的销售压力，北京某行业日前组织举办了房地产去库存对接会，目的是为企业解决房屋销售难点。据了解，当代置业、蓝光集团等房企均有参会。

销售困难再加上融资收紧，更多房企拿地开始谨慎。克而瑞研究中心的最新数据显示，7月土地市场成交量价齐跌，溢价率也连续三个月回落，近6成百强房企投资脚步放缓，单月拿地金额远低于上半年平均值。规模房企中，龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步，单月拿地金额较前六月降幅均在70%以上，足见其谨慎的态度。而上半年拿地相对积极的卓越、弘阳也在下半年伊始有意减缓投资，单月仅新增2幅和3幅土地。

房地产调控全方位收紧

7月以来，各种房地产收紧政策密集出台，除监管部门收紧房企融资外，仅最近一周时间内，就有苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等多个房价、地价波动较大城市接连加码楼市调控，还有开封取消限售被叫停，大连等多个热点城市房贷利率也再次出现上调趋势。

7月30日，中央政治局会议再次重申“房住不炒”，并且首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年房地产调控定调。随后，央行再次“点名”房地产，称其占用过多信贷资源，要求收紧规范房地产融资。

据中原地产研究中心统计，7月单月房地产调控已经超过40次。

8月1日，更有传闻显示，某地方交易中心称，工、农、中、建、交五大银行将全部上调房贷利率，首套上浮10%，二套上浮15%。

尽管该传闻未经证实，但是克而瑞研究中心认为，短期内房贷利率大概率将重启上调操作。从易居代理项目合作银行来看，32个重点一二线城市中，便有苏州、厦门、合肥、济南和福州5个二线城市出现阶段性停贷的情况。另外，房企融资收紧将常态化。目前，虽然多数银行开发贷业务尚未停滞，但普遍将开发贷审批权限上交总行，全面收缩的趋势已是必然。

8月市场大概率继续走弱

在房地产调控全方位收紧后，未来房地产市场走势备受关注。

克而瑞研究中心认为，在房地产调控政策从紧执行、信贷政策适度收紧的作用下，短期内房地产市场调整警报已经拉响，市场向下拐点已至。鉴于7月份房地产市场加速转冷，供需压力进一步加剧，8月份市场大概率将继续走弱，9月特别是四季度之后随着企业供货的增加，百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。

而对于土地市场，克而瑞研究中心认为，融资收紧犹如釜底抽薪，对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份是下半年土地投资的阶段性低点，叠加2018年土地市场拐点起始于7月份，预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。

业内人士认为， “促销售、抓回款、保证现金流”将是房企下半年的重中之重，面对资金压力、库存压力和销售压力，房企或主动降价促销，开发投资将迎来拐点。

中国指数研究院也认为，下半年，房企面临内部销售承压、外部融资受限、债券集中兑付等多重风险，房企应未雨绸缪，做好资金安排，进一步防范现金流风险。长期来看，房地产行业发展环境以稳为主，短线思维不再适合房地产行业。未来房企应扎实修炼内功，加强资金管控，防范现金流风险，不断提高企业投资决策、产品打造及运营管理能力，以好产品、好服务实现高质量发展。