于大海与观点对话：产业地产即将进入成熟期

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 走进北京西二环的亿达丽泽中心，迎面是一幢九层楼高的建筑，外围则是互相映衬的园林景观与空中花园。

采访之前，我们特意搜索了这个位于北京西二环的办公庭院，就已被其中的休闲小景与精致园林所吸引，一步一色，一季一景，园区位于金融街商圈与丽泽金融商务区的交汇处，虽然身处京城闹市之中，车水马龙，但丝毫没有减少其清新的气质。

与于大海的采访敲定在亿达北京公司的会议室，我们面对面坐着，像极了入职面试的场景，若不是于大海展露出轻松的语气与聊到兴起时欢愉的神情，外人定会以为他是这场面试的主考官。

作为实体经济的重要载体，产业地产在近两年收获了诸多的利好政策，成为越来越多资本与地产企业追逐的对象。

面对这样的发展状况，相较于追逐商业价值，于大海似乎更关注行业的成长，更看重作品的打磨： 产业园区就像一块璞玉，需要用工匠精神和长期积累、沉淀的发展经验去精雕细琢。

我先系统的说一说亿达的经历，看看还有什么问题，咱们再有针对性的交流。

简单的寒暄过后，于大海直入正题，表示要先向我们介绍亿达中国的相关情况，随后再进入问答交流的环节。

屏幕上的幻灯片，详细阐述了亿达中国从诞生、转型到上市的历程，以及这家商务园区运营商的定位与战略。

亿达创办于1984年，今年35岁了，我们从1998年开始做产业园区，现已21年了。

于大海很自豪，亿达中国21年坚守产业地产、不忘初心，始终将 创造独特、充满活力的城市环境，引领高品质的生活和工作方式，汇聚人才、企业、投资。以产业升级为引擎，通过模式创新、服务创新，助推企业成功、员工发展，促进城市繁荣、文化进步，提升区域价值，让传世经典的建筑与人、自然和谐共鸣，让城市生活更精彩 作为自己致力于产城融合的发展愿景，并取得了广为业内赞誉的优秀业绩，屡屡荣登中国房地产百强、上市房企百强、房地产品牌价值百强等行业榜单；此外，在观点指数发布的《2019中国产业地产运营商TOP30》中，亿达中国更是稳居前五。

近年来，越来越多房地产开发商、金融资本把焦点转到产业地产这个领域当中。

产业地产在未来两三年之内将会进入一个真正的成熟期 ，于大海认为，在愈加充分的市场竞争当中，行业的优胜劣汰也会不断呈现加速的态势。

算起来，亿达中国也是产业地产的老兵了，但随着行业的加剧，抢食蛋糕的人越来越多， 老将 也难免要面临新的竞争。于是，我们询问于大海，是否会担心产业地产出现过热的现象？

不会 ，于大海很快领会到意图，他用手推了推架在鼻梁上的眼镜，继续表达他的观点： 我认为一个行业的竞争越激烈，越充分，对这个行业的发展越是有帮助。

在他看来，一个行业如果只有一两家企业独大，对这个行业所服务的政府、城市、企业和人都不是一个有利的事情： 最好是百花齐放，百家争鸣，这样才有利于整个行业快速的成熟、进步。

随着全球经济增速放缓、住宅市场的调控政策不断加码，房企开始寻找新的盈利增长点，而产业地产则成为大多数房企眼中的 新蓝海 ，不少开发商做产业地产纯粹为了拿地。

这种想法每一个转型的企业都可以有，但切不可把它当作唯一和终极目的。

对产业地产，亿达一直抱有一颗敬畏之心。于大海认为，做产业地产的运营商，需要对这个行业有一个客观的认识和判断，同时抱有热情， 缺乏热情和坚持，是一定做不成的 。

他以传统的商住地产和产业地产对比，向我们解释道，商业与盈利模式的问题是这个行业最大的难点与痛点。

他表示，住宅地产在开盘出售后可以迅速回本，但产业地产所面对的租售行为具有交易频次低、决策周期长、租金回报率低等特点，导致产业地产难以快周转、快发展。

与此同时，从目前的政策环境看，优秀的产业园区对地方产业发展、GDP、就业、税收的贡献难以和企业得到的经济回报直接挂钩。 真正实现园区良性运营 由具有丰富经验和雄厚实力的产业园区的开发商和运营商来打造产业载体、发展产业经济是填补一个城市产业空白、引领地域产业发展最直接有效的手段。除企业作为市场主体的有效运作外，一个地方的产业发展离不开各级、历届政府 一张蓝图绘到底 和 功成不必在我 的态度与决心。

你不可能打着产业的名义在市场上做开发商，那最后这个园区变成了什么？呈现给社会和城市的产业形象在哪里？没有了。 说到这里，于大海稍稍皱眉，说话的语气也略有加重，原本向后倚靠的身子也稍稍前倾。

做产业园区的终极目的是什么？

于大海往杯里添了一盏茶，语气平静了许多，继续说道： 就是为了填补一个城市的产业空白，调整一个城市的产业结构，同时把一个城市的产业进行升级。

因此，在他看来， 做产业地产需要经得住诱惑、耐得住寂寞 。

于大海的答案是 需要时间去积累、去沉淀 ，在他眼中，一个好的产业园区就像一块璞玉，需要每一个运营商用工匠精神和技巧用心去打磨。

我们都知道，一块好的璞玉，必须经过切、磋、琢、磨以后，才可能成为光亮璀璨的艺术品，所谓的 玉不琢，不成器 也是这个道理。

在于大海看来，要将璞玉雕琢成精美的玉器，需要工匠在 选玉 和 打磨手法 各个方面下功夫。

数据显示，截至2018年末，亿达中国的业务布局涵盖京津冀、长三角、珠三角、中西部和其他的经济活跃区，从城市比例来看，大多位于一二线城市。于大海也认为： 亿达所做的园区类型都是前沿和高端的商务园区，这就客观决定了我们进入三四线城市会相对比较谨慎。

但他也强调， 中国城市群的发展是非常蓬勃的，在这个过程当中，很多城市会逐渐转变成为副中心城市，所以审慎而乐观地提早布局一些优秀的三线城市也是我们的选择 。

尽管亿达中国目前已经布局了全国二十余个一线城市和二线省会城市，打造了四十多个商务园区，但于大海仍然感慨道， 一个优秀的产业园区是不能简单进行复制的 。

于大海表示，因为每个地方由于区域的不同，经济发展的程度不同，产业的类别不同，实际上产业的承载体也不一样，所以无论从时间维度，产业维度、区域维度、成熟度维度来看，差别非常大。

但是并不是说不可以，产业园区可以进行一定程度上的复制，复制的往往是一些共同的原理 ，他提到，在这个原理中可能更多考虑尊重客户、产业的优先发展，提炼出标准化的招商服务体系。

至于亿达中国的 打磨手法 ，则是 聚焦智慧产业，制造智慧新城 。

聊及亿达中国二十多年的产城之路，于大海则表示，亿达中国始终在不断发挥智慧型产业园区建造专家的优势，打造规划布局合理、硬件配置超前、建筑形态优雅的大型产业园区，持续提升城市的形象和核心竞争力。

一方面，亿达导入了全球、全国性的标志型企业，从而带动上下游产业发展，为城市经济结构转型提供新动力；另一方面，亿达将发挥智慧型产业园区运营管理专家的优势，搭建360度增值服务平台，为入园企业提供全生命周期服务。

除此之外，亿达一直还在发挥双创服务专家的优势，与高校和科研机构密切合作，搭建集创客空间、孵化器、加速器于一体的双创平台，发起并设立专门服务于园区的产业引导和投资基金，对创业企业开展天使、VC、PE等投融资服务，为城市引智纳才提供高效载体和良好环境。

在20多年的发展过程当中，我们积累一个全链条、一体化的运营体系 ，于大海很自豪地向我们介绍到，从产业咨询策划，到园区的建设规划、楼宇的建设管理、配套解决方案、园区招商运营、物业管理，亿达中国给客户提供的服务是全链条的。 智慧园区与智慧城市的结合将有效丰富和提升园区运营与科技服务的手段与效果。而亿达集21年园区运营经验，近年来致力打造的易达云图将努力成为智慧园区全场景解决方案提供商，通过整合线上线下资源，综合运用大数据、物联网、云计算等技术手段帮助政府提升产业活力，帮助园区提升运营管理，帮助入园企业实现快速发展，帮助企业人实现美好生活。

关于运营级园区服务，亿达有一个理念，那就是从园区运营商向产业合伙人的转变。 于大海开始深入阐释。

从传统的园区运营转向打造智慧园区、打造产业资源池、跨界生态圈，在此过程中，以聚集软件、IT、资本、创投、高端制造、高端服务等多领域企业及大咖的方式，通过搭建一个多元跨界、资源共享、产业共赢的生态体系，让入园企业、潜在客户、合作伙伴、企业领袖、园区员工都能在这个创新融合的生态体系中，获得自己所需要的资源和服务，从而以一个平台组织者的身份去推动行业发展，与企业共同成长。

对于行业，亿达中国一直深耕在产业发展的第一线，深谙行业的发展动态和趋势，深知企业的发展特色和需求，是真正的行业专家。

对于企业来说，我们能完全地站在企业的角度，为他们提供最全面、专业，最能满足他们需求的解决方案，为他们在专业领域的拓展提供助力，更进一步的是我们还会直接地参与企业的成长，提供更直接的资金、资源方面的支持，成为他们事业的合伙人。

对于政府来说，我们能通过打造一个产城融合的园区，带动区域的繁荣，带动产业整体的转型升级，做一个经济发展的有效推动。

对于合作伙伴来说，我们能很好地将各方优势融合，实现利益的共赢。

而对于园区内的企业人来说，我们打造的是一个让他们能实现个人理想和抱负的事业平台，一个让他们感到便捷、舒适、多彩的生活空间。

正是亿达中国精准的布局与先进的发展理念，让这家企业在经济复杂时期依旧逆势腾飞。

亿达35年来，从创立、发展到转型、再发展，都离不开中国改革开放的大时代和大机遇 。于大海表示，亿达的成功离不开时代的发展与机遇。

实际上，亿达自创立以来，始终坚持 企业为社会而生存 的理念，不断地回馈社会，亿达中国在北京、上海、大连、武汉、长沙、郑州等多地连续25年奉献百余场高雅艺术盛宴-亿达之声新年音乐会，横跨五省十市，为160所乡村小学捐建爱心音乐教室，惠及乡村儿童六万余名。

于大海认为，深厚的历史积淀、独特的发展理念、扎实稳健的业绩表现、一以贯之的人文关怀，都应是中国房地产企业品牌建设不可或缺的基本元素。而亿达一直在努力践行的文化艺术公益形成独特的品牌价值，在未来将有效助力亿达中国在更多城市持续打造科技创新引领、高端产业集聚、绿色生态示范、人文交互共生的产业生态和城市生态。

在亿达中国上市之前，其更多采用重资产的发展模式，但自2014年上市后就提出了轻重并举的战略， 我们需要进一步扩大全国布局，所以在速度方面也要求我们提出重资产和轻资产并行的策略 。

提及亿达的发展策略，于大海显得十分兴奋： 我最近关注到有个别产业地产运营商，用了亿达的这个发展策略，一字不差，看来这也是现在的趋势和潮流。

于大海向我们介绍道，这种轻重结合的模式，一方面可以帮助亿达实现快速扩张与布局。按照他的说法，以重资产模式建造产业园区，前期需要经过大量调研、决策和判断，然后购买土地，进行规划、建设园区，最后再招商和运营，这个周期是比较漫长的。而轻资产的模式，能够让亿达中国以较低成本、较快速度进入新的城市，打造新的园区。

相对来讲，轻资产能够让我们在目标城市实现快速布局。

另一方面，轻重并举的模式 可以很好的解决政府和行业当中的痛点和难点 。于大海解释称，当下，亿达90%的轻资产项目都是政府投资建设的园区。

在他看来，政府平台公司园区需要专业的团队、客户资源、产业发展理念的支持，这就给亿达中国提供了良好的机会， 有好的资产，有好的运营方，嫁接在一起，能够形成一个非常好的效果 。

此外，亿达还可以通过轻资产快速的培育壮大产业招商和运营的团队，企业原来积淀的优秀人才也有了更好的用武之地。

同时，轻重并举可以极大丰富亿达的全国客户资源网络，使得区域间、城市间、项目间的客户实现更高效地流动，也让亿达服务于客户的全国选址平台更具实效。

但对亿达中国来说，轻重并举更重要的目的是 以轻带重 。

他提到，在投资重资产项目的过程中，即使花了大量时间做前期市场调研，最后得出的结果也可能存在一定偏差。如今，通过在目标城市打造轻资产项目及运营团队，就可以很好地对城市产业资源禀赋和未来发展方向做出理性判断，能够准确知道市场需求和目标客户是谁。

这为我们投资开发一个重资产园区项目提供了更加科学的依据，可以使我们的投资风险降到最低。

截至目前，亿达中国在全国20个一线和二线省会城市开发运营40余个园区，产业面积超过1200万平方米；其中轻资产委托运营项目30余个，运营面积超600万平方米。

不知不觉，一个半小时的采访已经接近尾声，我们打算以最后一个问题结束今天的交谈-对亿达中国2018年的表现打多少分？

我觉得90分还是可以达到的，因为2018年是亿达上市以来很重要的一个年份。 于大海表示，2018年继大连和武汉之后，郑州、合肥、长沙、成都、重庆等重点目标城市相继落子布局，项目建设和招商态势喜人，去年一年是亿达中国提出轻重并举发展策略以后，当年拓展目标城市、项目数量和质量最高的一年。

2019年亿达中国将从拓展布局和轻重并举两个方面进一步均衡发展，从规划建设和运营服务两个方面进一步提升产品力，从商业模型与合作模式两个方面进一步开放创新，使 产城人 融合发展在更多目标城市开花结果，更好惠及全社会。

归根结底，亿达中国所秉持的 产城人 运营模式即产业、城市、人居融合的运营模式，其核心依然是人。城市的意义是最终赋予人舒适的生活空间、完善的公共服务、平等的发展机会。

亿达中国以所开发运营区域所在的城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，驱动城市规划升级、引领地域文化发展和完善城市配套服务，实现产-城-人之间健康持续的发展，最终助力社会发展成果全民共享。 于大海如是说。