京投发展高一轩：TOD开发是场持久战企业需要修炼内功

京投发展总裁高一轩

乐居财经 张丹 发自北京

7月中下旬，正处大暑与立秋之间，时下北京的气温直逼40摄氏度， 2019北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛（Metro Trans）——京投发展TOD创新论坛也在热烈的氛围中如期举行。逆势增长的轨道物业市场正以强大磁场吸引着来自全国各地的同行。

在京投发展TOD创新论坛的间歇，京投发展总裁高一轩接受了乐居财经的采访，对TOD智慧生态圈的进化、全国化布局、轨道物业开发的痛点及发展前景进行了详细的介绍。

立足当下 精益求精

无规矩不成方圆，无体系难成大事。

擅长轨道交通车辆基地一体化开发的京投发展，将TOD模式在行业里推广开来。2018年更提出打造TOD智慧生态圈的理念，潜心进行了“四个体系 一个理念”的研究，力图寻求技术层面的可标准化。

据高一轩介绍称，2018年京投发展主要做了五件事。一是建立了轨道交通车辆基地的评价体系；二是构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系；三是研发了轨道交通车辆基地的绿色车辆段的理念；四是深化了轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究；五是完善了轨道交通车辆基地的客户研究体系。

采访中，高一轩多次提到客研体系。他解释道：“因为客户研究、以人为本是我们构建这个生态圈的核心抓手。重视客户需求，找到适配点，是消费者为京投发展商用物业买单的前提。”

值得一提的是，拥有减振降噪专利的京投发展一直在不断地深化研究，在2019年获得了一种地铁车辆段库内线的钢轨减振扣件发明专利，该专利经北京市住建委鉴定，达到了国际领先水平，将会更好地解决项目开发过程中客户的实际需求。

“技术研究无止境，随着使用者的增加和项目的不断投入使用，有些问题是长久需要关注的，如振动和噪音的问题，到今天我们还在努力。”高一轩介绍。

精益求精，作为中国轨道物业开拓者的京投发展，凭借专注、专业的韧劲儿不断寻求自我突破。据高一轩介绍，目前全国开始交通轨道建设的有40多个城市，一线城市车辆基地在40个左右，二线城市在25个左右，全国有168个车辆基地，可开发利用的非常多，京投发展的策略就是一个个去考察交流。2018年，在所有进行沟通的企业中，有80%反馈对TOD模式都很感兴趣，他们除了看重TOD模式本身外，更看重的是京投发展在研究TOD模式过程中，投入的精力和所秉持的专注态度。

一城一貌 茂盛全国

作为国内第一个拥有地铁基因的房地产开发企业，京投发展拥有得天独厚的大股东资源，在轨道物业开发中显示出了明显优势。因此，京投发展提出了“植根北京，茂盛全国”的发展目标。

TOD作为重资产开发模式，对开发企业的融资能力有着极高的要求。

今年房地产形势并不是很乐观，尤其是融资渠道的收紧，不少房企放慢了拿地的步伐。作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展在融资上具有显著优势。同时，京投发展还不断提升企业信用评级，为企业的规模化发展和未来更多的合作夯实基础。

也有人担忧：离开北京的京投发展，在全国其他城市推广TOD模式会不会水土不服。高一轩的回答是，凭借丰富的经验和精准的客户服务能力，京投发展有走出北京的底气。

“轨交车辆基地一体化的开发是一个非常复杂的系统性工程，需要开发企业具备多样性、专业化的能力。而京投发展经过近十年的探索，已经具备了这样的能力。”高一轩介绍道，“依托这样的经验和能力，京投发展在每进入一个城市前，都会根据当地的市场环境实际来判断项目操作，并进行合理的优化”。

高一轩进一步解释道，“我们努力制定技术层面上的标准化，而不是在产品和服务层面的标准化。客户的需求千差万别，如果我们拿一种产品、一类服务去完全复制到全国市场，那必然行不通。”

10万亿蓝海市场

近两年，轨道交通行业发展和TOD建设可谓逆势上扬，出现双位数的增长。

去年，高一轩就曾表示，全国轨交车辆基地可供开发有2亿平方米的市场空间。今年，他从站点一体化的角度来分析计算，他认为这将是一个高达10万亿规模的市场。

“所谓的站点一体化，是指车辆站点周边可供开发的面积加上车辆站点的开发，再加上车辆基地的开发。”处在这样一个蓝海的市场，没有理由不对这个行业充满信心。

谁能想到，如今的蓝海市场，在8年前却是房企不愿碰的硬骨头。“那时候，大家对轨道物业开发有太多盲点，技术环节也有很多难题无法解决。”

但如今，尝试TOD模式的房企慢慢多了起来。万科、绿城等房企均已开始借助TOD模式进行相关物业开发。

高一轩表示，的确能感受到有不少房企进入到这个行业里。不过，轨道物业的门槛较高，技术复杂，如果没有研究很难进入。

轨道物业是慢周转的房地产细分行业，它的开发更像是一场持久战，需要足够的耐心。对于习惯了快周转买卖的房地产企业，很少有人能耐得住性子做慢周转的生意。

“今年是TOD创新论坛举办的第二年，这次的论坛中我看到多了不少新面孔。”高一轩感慨道，轨道物业是一个需要长期耕耘的事业，不能心急，要抱着长远的眼光来看收获。