吴兰玉与观点对话：保利寻路“大物业”

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网2018这一年无疑是物业股赴港上市的热潮，前后有多达5家物业公司，执着锤子哐当一声敲响了香港联交所的大钟。

今年以来，这股物业资本化浪潮还在延续，保利发展控股集团旗下保利物业也是其中一员。

自2017年8月登陆新三板后，保利物业于今年4月11日宣布摘牌，从而转道港交所。对于一向低调的保利物业而言，这是一趟新征程。

未来资本市场对我们的影响和助力，我们也很期待。 保利物业总经理吴兰玉说道。

7月5日，在广州保利国际广场北塔楼2楼，我们走近了这家正处于上市前期的物业公司。一进去，就能看到墙上贴着的 大物业 宣传海报，这是两周前保利物业刚发布的新战略。

总经理吴兰玉热情地与我们打招呼后，又不得不接听电话，将手中的紧急事务处理妥当。

与她显得瘦弱、文雅的外表不同，吴兰玉工作起来风风火火、干脆利落。她在保利工作已有14年，去年从住宅开发一线转到物业服务板块，可以说是职业生涯的另一个阶段。

吴兰玉对此看得十分豁达： 原本大家就在一条战壕上。 在她看来，一开始做投资，然后再做营销、管客服、管物业，对房地产整个链条参与比较多，对行业的发展趋势也看得比较清晰。尤其是此前做营销的经历，让她更加了解客户、更好服务客户。

对于保利物业未来的寻路之旅，吴兰玉显得既有期许，又冷静沉着。

差异化的牌

保利物业从成立至今，已走过二十三载。作为保利发展最早组建的子公司之一，于1996年6月在广州成立，业务遍及全国超过100个城市，合同面积达2亿平方米。

前些年，保利物业更多是跟随着保利发展的脚步，服务业态集中在传统的住宅小区，基本上依托于强大的母公司成长起来。

有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。 对于与母公司的关系，吴兰玉如此理解。

保利物业是从2016年开始市场化进程，逐步打开对市场的了解。除了承接来自于母公司的业务，开始通过自身能力进行外部市场拓展。

从成果上来看，保利物业来自母公司的业绩占比正在逐渐降低。截至2018年中期，保利物业管理的1.3亿平方米面积中，由保利地产开发的面积为0.99亿平方米，占总体管理面积的75.93%，这个比例在2017年同期为91.3%。

从2018年上半年来看，保利物业新增外拓签约面积达2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司整体签约面积的58.19%。

随着保利发展的多元拓展、保利物业本身市场化的发展，以及整个物业服务行业的革新，保利物业也随之迎来一个发展节点，适时提出了 大物业 战略。

简而言之， 大物业 包括全域物业，全业态物业，全民物业，全技术物业，全价值物业。

大物业是针对小物业提出的概念， 其实到这个点我们就会发现，物业的内涵和外延随着企业、行业的发展，发生了很多变化。 吴兰玉说道。

吴兰玉从多个维度举例， 已经不再局限于小区，可能跟城市、乡村都有关系；也不再局限于居民的服务，政府、商户、景区也是被服务的单位；还有服务模式的变化，原来是三保一绿，现在社区里的服务与管理内容也发生了非常多变化。

她进一步指出，最主要的是保利物业的服务业态发生了很大变化，因此提出从小物业走向了大物业，从原来简单的社区走向了城市的方方面面。

全业态物业可以说是保利物业在行业中寻求差异化的一张重要的牌。

目前，保利物业的外拓战略基本是围绕多业态展开的，具体以居住业态为根基、商办物业为精品、公共服务物业为发力点。

其中，保利物业通过浙江西塘古镇项目成功试水，并将公共服务锤炼成这家物业公司的看家本领。

西塘古镇位于浙江嘉善县，地处江浙沪三省交界处，是浙江的千年古镇。保利物业从2016年6月正式进驻西塘古镇景区，一方面从环境秩序管理、安全管理等多方面常规动作着手，做好基础服务；另一方面，对商户经营和景区秩序实施两手抓，推行先服务后管理，共建共赢。

保利物业进驻后，西塘古镇焕然一新，于2017年2月升为国家5A级旅游景区。

保利物业将西塘古镇项目经验进行总结，沉淀出了景区服务管理模式，并以西塘古镇景区为基点，向周边进行辐射，陆续承接了西塘镇政府、西塘保税区、纽扣中心、大云镇、天凝镇、陶庄镇等。

嘉善一共6个镇、3个街道，保利物业做了4个镇，提供全域化的管理，包括农贸市场的管理我们都在做。 吴兰玉显得十分自豪。

保利物业在2017年开始涉足城镇公共服务管理，在当地政府的引导下，首创的城镇全域化公共服务管理模式，以企业专业、高效的管理能力，承接政府剥离的部分公共管理职能，协助政府职能转型，打造共建共治共享的社会治理新格局。

最终，保利物业在这两种模式的基础上打造 镇兴中国 的品牌，业态范围涵盖各种城镇、特色小镇、景区、产业园区等。并向具有 公共性 的大物业延伸，如教研物业、医疗物业、公共交通系统等。

在吴兰玉看来，保利物业在公共服务领域具备天然的优势。一方面，保利物业可以充分发挥央企背景优势，通过 央央合作 央地合作 进行市场化拓展；另一方面，作为央企物业龙头，本身在安全、应急管理方面具备独特优势。

吴兰玉称，公共服务类板块成为保利物业一个重点板块， 我们跟很多政府、学校、城投、景区合作，拿了很多好的资源和项目，也把保利服务模式推出去了。

资本的助力

向 大物业 时代迈进的保利物业，除了埋头苦干，也找来了资本的助力。

登陆新三板一年之余，保利物业转换航道，选择赴港上市。5月31日，保利物业赴港IPO上市申请获中国证监会受理。

这意味着保利物业即将踏进香港资本市场的大门，接受来自资本的审视。而目前，资本市场对物业行业的评估，主要基于规模、利润和成长性。对于资本市场的这种评判标准，吴兰玉认为无可厚非。

投资人是最聪明的，资本也是最聪明的，我很认同怎么评价一家优秀的企业，一定是建立在规模够大、盈利能力够强、可持续性发展够好的基础上，这样的企业就是好企业。

同时，吴兰玉及保利物业也有自己的考量。

从规模而言，保利物业扩大规模的方式不会单纯采用 收并购 。对于市场所热衷的收并购，吴兰玉表示，公司市场化的时间还不算太长，这是目前正在积极尝试以及未来大力发展的一种方向，但也要考量一个 合 字。

2018年6月，保利物业与天创物业达成战略合作，后者深耕校园、政府物业管理服务多年，与保利物业主推的公共服务板块相契合，这也是保利物业首单并购类拓展。

既要能够在资方的双赢上合，还要在业务上合，在价值观上要合，这样能够更长远。 吴兰玉说： 我想我们的准备工作做得更多和更好，会更清晰地知道自己要什么，哪些是好的，哪些能够带来更好的价值。

从利润而言，吴兰玉表示，保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求 输血式 ，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。

在她看来，相比前两者，保利物业更为看重的是成长性，也就是可持续发展能力： 考验的是企业经营管理水平，就是能不能把制度、标准体系、信息化做到非常精进的地步，能不能把降本增效这些手段用得更好，能不能对市场保持很强的敏锐，这也很重要。

吴兰玉再次以央企身份作为举例： 就像保利物业作为央企，在央地合作、政府服务上面有天然的优势，能不能敏锐地捕捉到这样一些机会，也是可持续发展的一项很重要的能力。

她进一步强调，可持续发展里面还有一项很重要的 母公司支持， 我们的母公司保利发展也保持了一贯的稳定的、高速的发展 。

财报显示，保利发展去年实现签约金额4048亿元，同比增长30.91%，名列行业前五；签约面积2766万平方米，新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米，截至年末待开发面积9154万平方米。

谈话渐近尾声，问及公司上市之后的发展，吴兰玉显得谨慎又期待。

服务好业主、服务好城市、服务好国家，这是我们不变的初心，作为服务企业尤其作为央企，贡献更多的一份力量，成为一个行业真正的各个方面的领头和示范。

未来资本市场对我们的影响和助力，我们也很期待，首先是资本、资金，其次是资源，再次是人才、服务和技术。 吴兰玉说道： 进入这个通道以后，都会汇集，就会发生很多质的变化。

以下为观点地产新媒体对保利物业发展股份有限公司总经理吴兰玉女士的采访实录：

观点地产新媒体：保利物业提出 大物业 ，公司在这个阶段提出这个概念是基于怎样的考量？怎么定位和诠释大物业？

吴兰玉：大物业的提出有几个背景，第一方面，保利地产的发展也在变化，从保利地产变成了保利发展，原来基本以住宅开发为主，现在涉及到非常多的文旅项目、产业项目业态，这些业态就带来了原来物业管理范畴的变化。

第二方面，集团从2016年开始就对保利物业提出了市场化的要求，打开了我们对市场的了解，我们拓展业务的时候发现除了有传统住宅小区以外，还有非常多其它业态，比如说会发现有一些机场、高铁、高速公路、轨道交通的物业，还有很多城镇景区等的项目。

第三方面，我们打造了一个品牌，叫镇兴中国。以前的物业基本上不考虑到这一块，首先是社区的服务，其次是城市的服务，没想到乡村还要服务。但是乡村振兴是国家的一号战略，现在提得最多的也是美丽乡村，会有城市治理、社会治理的方向。

最主要的是我们的服务业态发生了很大变化，因此提出从小物业走向了大物业，从原来简单的社区走向了城市和乡村的方方面面。

观点地产新媒体：公司去年6月并购天创物业，但总体而言，在并购类的拓展似乎动作不太多？

吴兰玉：这或许会是我们寻求未来大力发展的主要方向，因为我们目前还处于市场化的初步阶段，而且我们也是在尝试和探索各种可能和机会。

当然，经历了三年的发展，我们对什么是好的标的，什么是优秀的企业，什么样的业态能够协同，有了更加清醒的、准确的认识。

天创非常符合我们的公共服务这样一个领域，收购之后，会帮助它走出湖南，然后会增加更多的附加值，会提升各种各样的管理能力，相比简单的收并购，去购买一些合同要更好。

因为我觉得还需要有一个 合 ，既要能够在资方的双赢上合，还要在业务上合，在价值观上要合，这样能够更长远。

收并购也是所有龙头企业都会考虑的一种手段，我们的准备工作做得更多和更好，会更清晰地知道自己要什么，哪些是好的，哪些能够带来更好的协同价值。

观点地产新媒体：资本市场对现在物业行业的考量主要看规模、利润、成长性，公司也即将去香港上市，您是怎么看待资本市场的评估模式？

吴兰玉：投资人是最聪明的，资本也是最聪明的，我很认同怎么评价一家优秀的企业，一定是建立在规模够大、盈利能力够强、可持续性发展够好，这样的企业就是好企业。

当然我们所谓的盈利能力，不是简单追求高的净利、毛利水平，而是长期稳定可靠合规的方式。

企业的盈利水平、盈利能力还是很重要的，这种盈利能力一方面要看毛利率、净利率等，但是很多的时候也会去看增长速度，也就是可持续发展。

可持续发展这个角度，其实更多考验的是企业的经营管理水平，就是能不能把制度、标准体系、信息化做到非常精进的地步，增加企业的核心竞争力，能不能把降本增效这些手段用得更好，能不能对市场保持很强的敏锐。

就像我们捕捉到保利作为央企，在央地合作、央央合作、政府服务上面有天然的优势，能不能敏锐地捕捉到这样一些机会，这也是可持续发展的一项很重要能力。

可持续发展里面还有一项很重要，就是母公司的支持也很重要，我们的母公司保利地产也保持了一贯的稳定的、高速的发展。

观点地产新媒体：上市对你们以后的发展道路会有怎样的影响？

吴兰玉：我们目前的定位叫做 城市人文和美好生活服务商 ，以前我们叫 美好生活服务商 ，现在我们加了 城市人文 ，因为物业已经从社区走向了城市的方方面面，这一点可以很好地理解为我们的初心。

上市之后我们还是服务好业主、服务好城市、服务好国家，这是不变的初心。作为服务企业尤其作为央企，贡献更多一份力量，成为一个行业的真正的、各个方面的领头和示范。

未来资本市场对我们的影响和助力，我们也很期待，首先是资本、资金，其次是资源，再次是人才、服务和技术。

因为进入这个通道以后，它都会汇集，就会发生很多质的变化。

人会带来服务模式的变化，服务模式会带来盈利的变化，盈利又会带来服务能力的变化，会带来很多业态方方面面的变化，我觉得都是很好的事情。我们也会借助这样一个契机和力量，抓好这一波浪潮，然后把自己做大做强。

还是按部就班，保利物业现在的口碑是不错的，经过23年的磨炼，我们的服务能力也得到了很好的印证，获得了很多的荣誉和认可，我们希望从好做到更好。借助这样一个契机，把这个企业从大做到更大。