上坤集团：最佳合伙人 | 起底隐贵房企

【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列三十之上海上坤集团。

策划：陈海保

统筹：王敬宾 王彩霞

撰文：王泽红

编辑：于婞

上坤集团，从创立到如今，刚好10年。

成立时间虽然不长，但是上坤已经走过了“两个五年”发展规划。7月中旬，上坤发布了“三五战略”，即第三个五年发展规划，并将自己定位为“城市优质生活服务商”。

2019年是上坤二五规划的最后一年，也是上坤从上海走向全国的一个阶段。第一个五年规划发展过程中，上坤精耕上海；而在第二个五年，上坤布局全国，并进入地产百强，位列第89位。

五年一个规划，是上坤的特色。

而这与上坤集团的创始人兼CEO朱静，密不可分。

地产圈“女汉子”

二十多岁毕业后，机缘巧合，朱静进入了房地产行业。

在创立上坤之前，朱静曾师从胡葆森，任河南建业地产股份有限公司集团副总裁，集团经营决策委员会委员、执行董事。在建业地产工作长达7年之后，朱静辞去了副总裁的职位，决定自己创业。

2009年，朱静抵押了自己的房子，只身离开了故乡河南，来到了上海。对于上海，她并不陌生，因为这是她上学的地方，就在这里，她创办了“上坤集团”。

作为一位创始人，那时的朱静略显稚嫩，不过30岁；但是，却有着自己的章法。朱静认为，只有当上坤做到了上海的前30，才能进行异地化扩张。但是做到这一步并不容易，上坤的第一个项目是位于上海宝山的一个老厂房改造项目，利润与开发相差甚远。为此，朱静的朋友对她有一个评价“真是想创业想疯了”。

虽然利润微薄，但是却让初创上坤获得了发展的机会。在最初的五年里，上坤一直固守上海，除了半岛1919创意产业园区的改造外，还持续收购改造和开发了上坤公园天地、上坤乐城和上坤红树湾等项目。在第一个五年规划中，上坤的主要精力用在了打造产品、组建团队、和搭建管理体系等方面。

在第二个五年规划中（2015-2019年），上坤走出了上海。2016年，上坤荣获上海品牌开发商总销前30强，开始走出上海；2017年，上坤的土储战略开始从一二线城市调整到三四线城市，开启了全国布局的步伐。

朱静是一位很拼的职业女性。在老东家建业地产工作期间，刚生完孩子41天，就迅速到岗；在创立上坤集团后，朱静以及她的团队常常奔走在各城市之间，实地考察人流、车流，甚至高铁站的人流量，为寻找值得投资进入的区域和城市。为此，她将上坤戏称为“高铁上的上坤”，而将她自己称为“女汉子”。

上坤实控人

在谈及朱静创立上坤集团时，另一个人也不得不提到，他就是林劲峰。

在公开的资料显示中，上坤集团属于深圳盈信国富集团（即盈信投资集团）旗下的房地产公司，而盈信投资集团的创办人就是林劲峰。他同股神巴菲特私交甚厚，在短短数年间其投资总额超百亿元，用自己独特的价值理念与投资策略，创造了 26 年连续盈利的业界神话，是中国著名的投资人。

朱静与林劲峰是中欧商学院的同学。在他们毕业典礼的那一天，林劲峰向朱静表达了想要进军地产行业，并想与之共同创业的想法。而彼时的朱静，虽然有着丰富的地产行业从业经验，但是却缺乏资金，而林劲峰背后的盈信投资集团却可以解决这个难题，于是，二人一拍即合，而2009年共同创立了上坤集团。

而在上坤此后的发展历程中，林劲峰却更像一个财务投资人的角色，并没有参与上坤的具体经营管理，就如他最初投资朗诗集团一样。

企查查显示，上坤集团主要由两家公司实际控股，分别是上海上坤实业投资有限公司持股85%，上海世蕊合伙投资企业持股15%；其中，上海上坤实业投资有限公司的大股东为，由林劲峰实际控制的深圳盈信国富集团。

而林劲峰和朱静两人对上坤集团的持股比例为，林劲峰占29.0499%，朱静占59.88%。但是，企查查基于公开信息，经过大数据分析得出结论：上坤集团的实际控制人疑似为林劲峰。

朱静持股上坤集团股权结构

林劲峰持股上坤集团股权结构

不做规模化复制

而对于林劲峰和朱静之间的关系。林劲峰曾经的一句话可以说明，“我不懂房地产经营，只相信朱静，当上坤需要我的时候，我就去全力以赴，协调关系，调动资源，组织资金等等，直到这件事做成。”

林劲峰更像是上坤的后方服务生，而朱静则是一直往前冲。截至2019年6月，上坤已成功布局全国七大核心区域，成立上海、江苏、浙江、安徽、广东、河南、湖北七大区域事业部，对应长三角、中部城市群和粤港澳湾区，落子20座城市。

但是，上坤集团布局全国的同时，也开启了其股权质押的道路。企查查显示，从2015年至今，上坤置业共股权出质11次，其中，6次显示有效，5次显示无效，而质权人多为银行，包括厦门国际银行、兴业银行和上海银行等。

股权出质，被认为是一种现已可行的融资担保方式，在融资难的背景下，越来越多的房企选择股权质押的方式进行融资，上坤集团也不例外。而其股权出质的时间段，也正好与其第二个五年规划的时间段吻合。

在规模化扩张的路上，融资是每个房企绕不过的坎。但是，朱静并不主张房企为追求规模而制定标准化、模式化的产品。在她的观念里，每一块土地都有自己的属性，所以，打造有标准而不标准化的产品，是她对上坤的期许，而不是成为一家为了规模而简单复制的房企。

朱静很认同芒格一句话，“要在自己的能力圈里做事”。她明确表示，在千亿之前，上坤还不会涉及地产以外的多元化业务；在上坤的整体业务结构里面，一方面是做增量，另一方面做存量。

朱静有一个目标，那就是在2020年，上坤进入地产50强。