嘉凯城1.9亿卖了物业公司 杨国强的碧桂园服务接了盘

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历时五个月，嘉凯城总算把旗下的物业公司卖出去了。7月11日晚间，嘉凯城宣布以1.9亿元的挂牌价将嘉凯城集团物业服务有限公司（以下简称“嘉凯城物业”）100%股权转让给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园物业”），嘉凯城预计在这笔转让中可获得1.35亿元的收益。

嘉凯城第一次甩卖物业资产是在今年2月28日，当时，嘉凯城物业准备与上海恺凯能源科技有限公司捆绑出售，恺凯能源主要是为中凯静安城市的光花园小区、恒利国际大厦、中邦豪生酒店、以及周边部分商铺提供集中空调制冷制热和生活热水服务。由于恺凯能源股东全部权益评估价值为负值，所以当时两者的整体挂牌价为不低于6940.88万元。

四个月之后，嘉凯城又一次就出售物业资产发布公告，但恺凯能源100%股权不再被纳入转让范围，出售的资产只剩嘉凯城物业100%股权，挂牌起始价为不低于1.13亿元。本次挂牌分为预公告及正式公告两个阶段，预公告阶段，嘉凯城经营层综合市场行情及意向受让方的征集情况，确定正式挂牌起始价为1.9亿元。

最终，碧桂园物业成为唯一一个报价者，以底价1.9亿竞得嘉凯城物业100%股权，交易双方已经于7月10日签署相关交易合同。

碧桂园物业为碧桂园服务旗下子公司，自2018年上市以来，碧桂园服务就马不停蹄地进行规模扩张，在内生式增长之外，收并购成为了另一重要手段。此次收购嘉凯城物业，是碧桂园服务的第四笔收购。

甩卖嘉凯城物业

成立于2002年的嘉凯城物业前身为湖州嘉业物业管理有限公司，原股东为浙江国际嘉业房地产开发有限公司、湖州嘉业房地产开发有限公司。自成立以来，该公司历经多次股权变更，最后于2013年1月被嘉凯城收购，并于2014年1月更名为“嘉凯城集团物业服务有限公司”。

目前，嘉凯城物业旗下共持有1家全资子公司——浙江嘉杭物业管理有限公司，2家控股子公司上海恒豪基业物业服务有限公司和郑州中凯物业管理有限公司，另有南京、青岛、湖州、杭州、苏州、南浔、张家港、余杭、南京第二分公司等9家分公司。

嘉凯城物业的规模并不大，来自官网的信息显示，该公司物业管理和服务面积为600多万平方米，分布在浙江、江苏、上海、郑州、青岛等多个省市，涉及物业类型有住宅、别墅、酒店式公寓、办公楼、商业街等。截至2018年底，该公司资产总额为2.39亿元，负债总额为1.79亿元。

最近两年，嘉凯城物业的业绩表现并不理想，2017-2018年间，营业收入分别为2.08亿元、1.71亿元，净利润分别为3730.34万元、148.74万元，经营活动产生的现金流量净额分别为-437.74万元、-275.93万元。

从母公司嘉凯城的年报也可以发现，物业管理业务贡献的收入在减少，2017年占总营收的比重为12.41%，2018年下滑至9.9%。

在选择评估方法的时候，评估机构也直接指出了嘉凯城物业的毛病：因发展战略不够清晰、企业经营波动较大，经营规模萎缩、经营效益不佳。

不过，对比第一次转让，嘉凯城物业此次的增值率明显上升。2月份，以2018年8月31日为评估基准日出具的资产评估报告显示，嘉凯城物业账面价值4812.23万元，评估价值6940.88万元，增值率44.23%。6月份，以2018年12月31日为评估基准日，嘉凯城物业账面价值4644.04万元，评估价值8677.82万元，增值率为86.86%。

嘉凯城表示，转让嘉凯城物业，可加快存量资产清理，交易完成后，收回的全部款项可为公司下一步发展提供资金储备。

碧桂园物业规模战

为解决与大股东恒大的同业竞争问题，嘉凯城从2017年开始就展开了一系列处置房地产类资产的动作，同时向电影业转型，此次出售物业资产包亦是其中一项计划，并不算新鲜，但对于现时处于规模扩张的碧桂园服务来说，这无疑是一个重要猎物。

2018年6月19日，碧桂园集团旗下的物业平台——碧桂园服务正式在港交所挂牌上市。凭借着地产开发带来的丰厚家底，以及部分第三方收购，碧桂园服务迅速进入了行业前列。

截至2018年12月31日，碧桂园服务合同管理面积共5.05亿平方米，收费管理总面积达1.82亿平方米，排名行业第三，仅次于彩生活的11.22亿平方米及万科的5.3亿平方米。虽已名列前茅，但与地产板块一样，碧桂园服务对规模的渴望依旧强烈。

在3月的业绩会上，执行董事郭战军特意向现场媒体介绍了碧桂园服务的人才培养体系。据其介绍，碧桂园服务坚持的是“绩效导向、业绩为王”，实现“能则上，不能则下”。对于各地组织，碧桂园服务每年都会立下“军立状”，其中一个考核目标就是规模。

为快速实现规模增长，碧桂园服务也不惜增加人力成本聘用人才，组建拓展团队。从可查阅的公开资料来看，算上此次收购嘉凯城物业，上市一年来，碧桂园服务已完成四笔第三方收购。

2018年11月，碧桂园服务以6.83亿的总代价一口气收购了北京盛世物业的70%股权、成都佳祥物业管理的100%股权、成都清华逸家物业管理的100%股权、南昌市洁佳物业的100%股权、上海睿靖实业的100%股权；2019年3月，又以9000万元进一步收购了北京盛世物业剩余的30%股权；7月10日，就在收购嘉凯城物业的前一天，碧桂园服务刚刚从合富辉煌手中收购了港联不动产服务（中国）的100%股权。

最近两年，房企分拆物业公司上市已经成为常态，据时代财经统计，截至目前，A股和H股累计有17家物业公司上市或正在上市路上。无一例外，这些物业公司都希望借助资本市场的力量抢占地盘。一方面，规模决定着市场地位，另一方面，在还没找到新的利润来源之前，物业公司业绩的增长更多还是来源于收费面积的增加。

为了打好这场规模战，碧桂园服务已经排好兵布好阵。碧桂园服务一位高管向时代财经透露，目前碧桂园服务在前端设有专门的投资拓展部，后端还有专门人员负责将收购而来的物业公司进行整合。“随着规模越来越大，公司的分工也越来越细。”

这与郭战军强调的“军令状”相呼应，郭战军称，碧桂园服务每一级员工都有相对应的考核任务，干部员工考规模收入，底层员工考业主的识别率、业主诉求的完成率。显然，地产板块的“狼性文化”已被复制到了物业板块上。