房企资金大考：房地产信托收紧后 海外发债用途被严控

财联社（北京 记者，李洁）讯，继房地产信托监管加强后，房企海外融资也被进一步收紧。

7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（下称《通知》），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

此外，《通知》还要求房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息；房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

“政策具有较强的管控效力，对于资金用途审查更严厉，很大程度上会对近期房企的海外融资形成利空影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来房企海外的大额度融资将会明显收紧，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将比较大。

事实上，此前发改委对于房企发行海外债的融资用途已经做了限制，此次通知被看作是对房企海外发债监管的升级。2018年6月，发改委便要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

“融资管控短期意在控制土地预期，中期则在防范风险。”华泰证券分析师陈慎认为，“对于大部分房企现金流影响有限，影响更多在于未来再投资的预期，拿地力度可能减弱，下半年预计土地市场增速将回落，从而带动房地产投资增速下行。”

“融资环境收紧后，对于开发商而言，一方面会暂缓拿地，另一方面将会加快库存去化和销售回款来缓解现金流的压力。”一家北京房企的高层向财联社记者表示。

进入2019年，随着房地产行业公司债监管边际改善，债券发行提速，不少房企借窗口期成功发行了境内外债券。

wind资讯数据显示，2019年上半年境外债融资规模明显提升，1-4月房企境外债发行规模为2254亿元，同比增长41%。但5月房企境外债融资出现收缩，境外债发行规模为80亿元。

6月至今，在房地产信托融资收紧的预期下，房企加快了境外债融资步伐。统计数据显示，今年6月房企境外债发行规模达225亿元。7月以来，房企海外融资再现小高峰，截至7月12日，已有超过15家房企发布了超过百亿美元的融资计划，包括中骏集团、世茂房地产等。

“此次发改委对于房企发行海外债的用途做出进一步限制，预计海外债发行将会暂时冷却，目前看房企融资难度依然比较大，融资需求却在井喷。”一位房产研究机构分析师告诉财联社。

“考虑近期银保监会对信托等非银机构融资渠道的收紧以及发改委对海外债的收紧，叠加信贷资源向优质房企集中，若下半年销售超预期下滑，不排除个别中小房企面临经营困难以及偿债风险等问题。”陈慎认为。

上述分析师则指出，从趋势看预计房企融资的难度加大后，资金成本相比之前会有所增加，特别是规模较小的企业，融资成本将会明显增加。