监管政策来了:房企海外发债套上笼头 楼市会降温吗？

7月房企海外发债刚井喷，重磅监管政策便随之而来！

7月12日国家发改委发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（以下简称《通知》）。为防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，《通知》对房地产企业发行外债申请备案登记提出如下要求：

部分房企承压 抢地现象将明显减少

北京市房地产业协会秘书长陈志表示，《通知》主要目的是堵漏洞。通过清晰掌握房地产企业发行美债的各类详细信息，如数量规模、用途、期限等，防控房地产企业可能产生的风险，防止市场再度过热。《通知》也是调控政策连续性的表现。“一城一策”是地方政府主体的责任，金融政策是中央政府的责任，划分清晰。

陈志认为，今年上半年，全国房地产市场所谓的“小阳春”与企业发债、房地产信托不无关系。在诸多影响因素中，金融因素作用更直接。6月底7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模；要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产信托规模，这与今天发改委的文件精神在逻辑上是一致的。

但《通知》也并非“一刀切”喊停。毕竟发债是市场行为，在当前的国际国内经济环境下，原有外债规模或可以被接受，但需要管控和防范。

中原地产首席分析师张大伟指出，首先，政策不是“一刀切”，而是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将明显收紧。

其次，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。在7月份已经过去的11天，全国有超过20家房企，发行了接近150亿美元的美元债。可见业内对美元债政策收紧已有预期。

第三，政策影响看，2019年三季度房企大额度融资将减少，抢地现象会有所收敛，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力还是显而易见的。目前看，信托与海外融资都是规范而不是全面暂停，整体影响不会太大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，政策明确了外资的用途，即只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，这个规定是具有很强的管控效力的，换句话说，三种融资用途已经被限制了，包括发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地，类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响，但也有助于防范相关房企的海外发债金融风险的扩大。

北京某房企财务负责人表示，一般而言，上半年是房企融资的高峰。“就我们企业来说，上半年已完成了全年融资计划的七成到八成。”不过该负责人也表示，最近能够明显感受融资端的压力，“如果杠杆进一步收紧，对于房企借旧换新可能会有一定的影响”。另一华北房企高管则称，上半年看融资，下半年看销售。“虽然下半年有可能融资方面会承压。但我们希望从销售端提振业绩，缓解资金压力。”

某知名资管机构香港子公司债券投资负责人表示，到目前为止房企今年境外的发债任务基本完成。供给端收紧对市场影响不大。

一家中资机构则认为，“房住不炒”，《通知》出台的背后体现了房地产调控的决心。

近期房企境外融资计划井喷

7月上旬，在国内融资有所收紧的情况下，房地产企业海外融资计划井喷。

据中原地产统计数据显示，7月前10天有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划，融资成本相比之前整体有所上涨，从不足6%到超过10%都有。

2019年境内外发债利率对比

数据来源：平安证券

7月10日，中骏集团控股有限公司公告，与汇丰、美林、Morgan Stanley及瑞银就本金总额为5亿美元的优先票据发行订立购买协议。同日，龙光地产控股有限公司发布公告称，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

7月9日，中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券，最低票息仅2.9%。世茂房地产控股有限公司公告称，其拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据，利率5.60%。

张大伟认为，2018年四季度开始，房企融资难度有所缓解。但从2019年5月开始，国内的融资渠道针对房地产行业加强了监管，特别是信托渠道出现收紧。虽然当下融资渠道依然较多，但各家房企担忧后续收紧力度加大，最近都在加快融资。从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加，美元融资超过10%。

张大伟指出，最近房企明显更加关注资金链的安全，包括富力等企业完成了大额度企业债发行。从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续增加，资金价格可能出现上行。