李宇嘉：租金回报率跌跌不休 投资放租还有前景吗？

很吓人，租金收益率创3年新低！

大家看楼市时，要提防“概念吓人”。比如说某某城市，居民不吃不喝，要20-30年才能买起一套房。其实，任何国家的居民，不去按揭贷款、不遵循“先上车、后改善”的路径，都要花几十年，才能买一套房。如若此，楼市就别发展了，因为大家都在勒紧裤带攒钱。

今天讲一个容易误导的概念，租金回报率或“租售比”。英美国家常用这个指标，衡量投资房产放租，多少个月收回投资。计算公式是：月租金/购买房屋总价。近期，两件事情让大家关注这个指标，一是研究显示，50城租金同比下跌10%，租金收益率创3年新低，二是京深发布“控租金”政策。

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热点城市不值得投资，政府还要“控租金”

先看第一条。根据易居研究院和城市房产网的统计数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，同环比分别下降3%和10%，创近三年新低（上图）。50城租金收益率排名，TOP5为乌鲁木齐（3.6%）、韶关（3.5%）、西宁（3.4%）、银川（3.2%）和哈尔滨（3.2%）。于是有人认为，到这类城市好地段买房子收租，也许不错。租金收益率最低的5个城市为厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、三亚（1.5%）、福州（1.5%）和青岛（1.6%）（下图）。有人认为，这些城市投资氛围浓厚，房价透支明显，投资买这些城市的房子赌的是房价上涨，对租金兴趣不大。

再看第二条。近期，北京和深圳都发布了“控租金”政策。北京印发新版租房合同示范文本，明确“未经双方当事人协商一致，出租人不得在租期内单方面提高租金”；深圳规定，个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价，在2023年底前实行零税率，不在政府租赁平台上签约，或租金高于政府指导价的，按现行规定征税，并追溯之前的应缴税款。

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房价太高VS租金太低

北京和深圳都在“控租金”。既然租金不能上涨，各地大规模供应公租房，而“稳房价”上升到战略地位，房价中短期内不会下跌，也不会明显涨。那么，租金收益率是不是还将在低位徘徊？目前，我国一线城市的租金收益率在1.5%左右，而国际大城市租金收益率在4%左右。这是不是意味着，“房住不炒”落地的背景下，我国大城市的房子失去了投资的价值？

其实，若干年前，一二线重点城市租金收益率就掉至2%左右，这是一个不值得投资的区间。近几年，房价上涨明显，租金上涨赶不上房价上涨，租金收益率任性地调入了1.5%左右。显然，重点城市租金收益率下降，一方面是因为，作为分母的房价在快速上涨；另一方面，相比国际大都市，我国租金相对较低。为什么低？一是没有租房习惯；二是租赁秩序太乱。

即便京沪深，租赁供给的主体也是个人房东和“二房东”。随意涨租、驱赶租客等乱象频繁，加上小孩无法入读公办学校，造成租房意愿低，租金上不来。于是，大家倾向买房，房价快速上涨，租金回报率就下降了。2018年年中，租金为何上涨？原因是长租公寓供给了体验感更强、秩序更好的房子。

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租金收益率低，这是个伪命题

有媒体认为，我们迟早要和国际接轨的，大城市的租金收益率要上升到4%左右。那么，是房价下跌呢？还是租金上涨？如果房价不能跌，那租金就得上涨了。问题是，现在大城市租金收入比（套均租金/月可支配收入）超过了50%，租金也负担不起啊！租金怎么能涨呢？近年来，各地大力推进公租房、人才房，深圳城中村都不拆了，不就是为了稳租金吗？

笔者认为，在税制结构、公共服务、居住习惯等完全不同的情况下，我国与国外比较租金回报率，无异于刻舟求剑。其实，所谓的租金回报率为1.5%左右，是你现在买一套房子，出租出去的回报率。事实上，现在投入租赁市场的，很多是若干年前、甚至十几年前买的房子。

假设在上海，如果你出租的房子是2005年买入的，现在租金回报率是18%；如果2010年买入，现在的租金回报率是5.4%，如果2015年买入，现在的租金回报率是3.6%。另外，租赁供应户型偏大，“合租”是趋势，包括“N+1”（客厅出租）。只要环境好，这个租金收益率是很高的。还有，一些交通便利的租赁型的公寓，颇受白领的欢迎，收益率也尚佳。

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选好房子，租金收益依旧可观

房价收入比是分层次的，比如中低收入人群，不适用房价收入比，因为他们应纳入公租房保障，或者选择租房。如果他非要买房，媒体拿吓人的房价收入比说房价太高了，这没有意义；中等、中等偏上收入人群，房价收入比在15倍左右。尽管他们买房困难，但如果选择更小户型、选择城市外围，房价收入比能降到10倍以内。高收入人群，房价收入比在7倍左右。

未来，房价上涨预期必将减弱，而房价一旦不涨了，或上涨收益抵不了成本，租房就将是普遍选择。调研显示，90后、00后更青睐于租房，头部城市未来租赁人口占比将突破40%。再加上，“租购并举”是国家战略，租赁秩序必会好起来。因此，租房比例一定会上升，这是热点城市租金回报率上升的逻辑。但是，就像房价收入比一样，租售比也是分层次的。

针对中低收入的公租房，不能衡量租金回报率；中等收入人群，想住得体面一些、空间大一些、离上班地点近一些，就得租个小公寓或者“合租”，否则得到城中村或城市外围租房；对高收入人群来说，相比租金，他们更希望得到配套好、体验好的租住服务，这个类别的租金会明显上涨。未来，投资住房出租，依旧可获得不错的收益，关键是要慧眼识金，挑选好房子。