2019年上半年二手房市场趋稳 市场观望情绪加重

■本报记者 王松才

2019年上半年，在“房住不炒”政策总基调下，各地根据房地产市场情况进行因城施策以确保市场平稳运行。

诸葛找房统计数据显示，百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨，涨幅逐渐收窄趋于稳定。上半年10个重点城市二手住宅成交量同比上涨14.09%；成交量整体表现出“前高后低”趋势，城市间分化明显。随着调控加码，市场预期改变加上市区新房项目放量入市，二季度成交量有所下滑；从市场情绪各类指标来看，市场观望情绪有所加重，二手房市场升温面临较大压力。

上半年成交前高后低

诸葛找房数据显示，2019年上半年，重点城市累计成交48.29万套，同比上涨14.09%，近三年首次上半年同比上涨；成交量与2013年、2015年及2017年上半年基本持平，仅次于2016年的超高点。上半年重点城市在春节后均出现短暂的“小阳春”，带动成交量走高。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英告诉中国经济时报记者，今年一季度，信贷环境有所改善，多城市下调房贷利率，部分城市政策有所放松，在综合因素影响下，市场预期有所改善，相比2018年下半年有所回暖，使得一季度重点城市二手住宅成交量涨幅明显。但二季度在政策收紧、预期落空背景下，再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求，市场回暖并未持续，5、6月份成交量环比持续下跌。2019年上半年，二手住宅成交量呈现明显的“前高后低”特征，预计后市跌幅逐渐放缓，未来成交有望止跌企稳或小幅回升。

国仕英表示，由于市场回暖，重点城市议价空间春节后快速下跌至近年较低水平，并保持在3%-4%；进入6月份，随着市场环境变化，观望情绪进一步增厚，议价空间有所回升，但目前仍旧在低位。

预计下半年成交量逐步稳定

一线城市经过2年多的低位稳定运行后，积压的需求释放，带动成交量上涨。今年上半年，一线城市二手住宅成交量有所上涨，其中上海涨幅最为明显，与去年同期相比上涨47.68%。

国仕英表示，一线城市在今年一季度市场预期改善下，积压的需求集中释放，成交量大幅上涨。上海涨幅最大的原因除市场积压需求释放外，还有一个重要原因为2016年上海出台的“沪九条”首批被限购人群在今年3月份解禁，刚需大量入市，带动成交量大幅上涨。二季度随着部分城市调控加码，市场预期改变，购房者观望情绪增加；加之新房供应增加，稀释部分二手房需求，综合因素下使得成交量下滑明显。

国仕英说，从一线城市议价空间及成交周期来看，一线城市议价空间及成交周期均大于重点城市。一线城市房价远高于其他城市房价，一线城市购房者更加谨慎理性。一季度一线城市议价空间下跌较为明显，累计下跌近1个百分点。一季度在市场预期改善下，业主信心增加，议价空间有所回落，但随着新房供应增加，置换需求释放，部分购房者为了换房，加快二手房销售速度，议价空间有所上涨。一线城市平均成交周期在4个月左右，相对而言较长。

此外，广州2017年的“330新政”已满两年，部分被积压的置业需求被释放，市场上可供选择的房源与具备购房资格的客户都有增加，加之信贷环境有所改善，刺激置业需求入市，带动成交量上涨。杭州、青岛在市场预期有所改善下，部分刚需需求入市带动成交量上涨。

国仕英预计，目前房地产市场仍处于严格调控下，政策对于市场仍保持高度的敏感性，“一城一策”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及未来的政策基调。在此房地产背景下，下半年重点城市二手住宅成交量将会小幅下跌后趋于稳定，购房者持续观望谨慎入市成常态。