曲咏海：创业如跑马

编者按：他们是房地产+跨界创新的新生力量，他们是美好生活的主“角”。乐居财经发现中国美好生活潜力独角兽，推出系列访谈，一起聆听创业者讲述他们为实现美好生活而不断变革和颠覆的精彩故事。本期【见地】对话嘉宾是大海智地创始人、董事长曲咏海先生。

撰文 | 王若君

责编 | 王如意

出品 | 乐居财经

创业近3年，曲咏海交出了一份亮眼的成绩单。全流程代建业务在全国范围内拥有8个项目，总合约额超5亿，管理面积超200万平米。

2015年年底，曲咏海从集团副总裁的任上惜别履职22年的中海地产，一年后，他以新的身份——大海智地创始人、董事长正式回归地产界视野，开启了新的人生征程。“不做职业经理人了！个人而言一辈子只服务过中海一家东家就够了，再到其他企业任职也闯不出什么名堂”，谈到当年众多企业的诚挚邀约他半开玩笑式地笑着说。

“公司内部大家都喊我‘海哥’，对其他高层同事也以兄弟相称、以年龄长幼顺序论尊长，这是我努力带起来的公司文化”，这一举措既拉平了权力距离也迎合了不少创业企业的文化基因。“海哥”性格豪爽、幽默，无论是聊行业、创业，亦或是兴趣爱好，他都能深入浅出、金句频出。

立足当下，曲咏海有什么新的规划与动向？放眼行业，他又有什么新的观察与思考？日前，乐居财经有幸邀请到大海智地创始人、董事长曲咏海接受我们的专访。

3年8个项目营收超5亿

随着房地产行业不断发展成熟，产业链越发完善，传统的“投资-建设-销售”模式格局逐渐被打破，加之国家金融监管机制的不断成熟，房地产行业对快速开发、精细化管理的要求呼之欲出。专业分工精细化、开发管理模块化、内部管控简洁化的轻资产运营优势也逐渐被市场所接受，由“重”到“轻”，高效专业的全流程代建、小股操盘已经成为行业发展的显著趋势。

大海智地正是在这样的背景下应运而生的。曲咏海介绍，目前大海智地的主要业务是被俗称为全流程代建的“全过程开发建设管理”，贯穿投资、营销、设计、到成本 、招采、施工及其他相关业务线，也涵盖报批、报建、验收，直至最后向业主 “交钥匙”的“保姆式”、“一脚踢”全过程管控模式。

在发展的过程中，也衍生出了一系列相关专业服务，比如营销策划管理、设计管理、成本概算等针对中小型房企的咨询顾问服务业务，以及面向资本方的项目投后管理服务等。

截至目前，大海智地在全国拥有8个全流程代建开发项目，合同销售额超5亿元。

“我们在用平台的思维作房地产，大海智地是一个管理服务平台，下线对接是土地市场，这边的业主可以被形象地称为‘地主’，平台的上线对接金融机构，可以简称之为‘金主’，作为管理服务平台的大海智地就是嫁接‘地主’和‘金主’，并为他们提供价值输出服务的纽带” 。

目前，大海智地背后有众多长期固定投资房地产建设开发项目的金融机构，“金主”出于对公司团队、个人品牌、专业能力、过往业绩的信任，往往会委托或指定大海智地来做开发项目的操盘方，而地主出于互信互利的需要和对金融资本的回馈往往会允许大海智地占一定额度的小股。

虽然7、8年前很多超大型房地产开发商就开始涉足小股操盘业务，但重资产开发商对资金回笼量、回笼速度的要求导致这种较轻的业务模式无法成为他们的主业，而大海智地这样的轻资产公司却能凭借专业能力和良好的互信关系在资本方和土地方之间自由穿梭、游刃有余。

“今年小股操盘是我们重点拓展的业务领域”，据曲咏海预计，今年年内，大海智地将至少有2个小股操盘类的项目落地。

“小股操盘项目的落地会较好的支撑我们已有的全流程代建项目，也会为‘已经在路上’的更多项目提供支持”，谈到新项目的规模，曲咏海露出狡黠的微笑，“会超出很多人的想象边界，不信明年这个时候咱们再聊聊项目的事”。

不惧怕竞争 竞争是完善自我的良性互动

执掌一家年轻的公司，曲咏海坦言，缺少、缺乏品牌的认知度和影响力，是大海智地当下的短板，毕竟，同一赛道内不乏来自头部企业房企的竞争对手，如绿城（蓝城）、万科等。

“老东家中海地产在业内人称‘黄埔军校’，其管控能力、专业化水平、创新能力、对待工作的严肃认真在行业内都有口皆碑，现在大海智地的很多同事都来自于中海，应该说我们是站在巨人的肩膀上创业”，曲咏海对团队的优势也有清晰的认知。

谈及管控体系，曲咏海进一步解释，针对甲方的关注点和期望，大海智地会因地制宜，针对不同公司来设计一套完整的权责手册、管理流程体系、审批授权体系，以及专业化管理的目标、开发的侧重点。相较于强调标准化模式的品牌房企，大海智地能提供更为个性化的拆分组合式服务，方法更为灵活多变。

“个性化并不等于标新立异，这给我们提出了更高的要求”，曲咏海强调，目前大海智地服务的业主很多是非房地产开发企业，他们连对房地产开发的流程概念都是不太熟悉，对众多专业方法的认识也是比较模糊的。因而这比之前在品牌房企做快速开发要复杂和繁琐得多，沟通成本远高于一般的开发商。但在大海智地合理沟通机制的帮助下，业主们对团队的服务工作还是表示满意的。

在曲咏海看来，作为一家轻资产的公司，大海智地无论在人员调配、还是在公司管控等问题上，都可以做到一视同仁，对项目的重视程度更高。毕竟，部分品牌企业因为规模大、自身有很多的地产项目，公司在优秀人才的调配上往往侧重于自己投资的房地产开发项目上。

“不是他们的品牌不好或者一心想把项目做差，你想一想这种规模的企业有什么动力在不赚几个钱的服务业务领域布置最好的团队和最好的人？不让业主受委屈才怪”，聊到这里曲咏海又笑了笑。

“所有企业家都很精明，了解了具体业务、不仅看企业的品牌更要见一见团队，相信他们自己会做出明智的选择”。虽然面临诸多压力，但是大海智地不惧怕竞争，曲咏海坚信，竞争是完善自我的良性互动，在以往三年与头部企业竞争的具体项目上大海智地基本会得到业主的最终认可。

代建业务要脱离房地产开发独立发展

在代建行业，什么样的企业才能走得更远更快？行业发展有什么必然趋势？

“代建公司跟房地产公司本质上应该割裂开来去发展”，曲咏海进一步解释，为什么绿城地产发展到一定规模之后，要建立另外一个独立的品牌（绿城代建、蓝城代建），虽然它的整个业务模式跟房地产开发是同样的工作，都有七大专业版块。代建业务要脱离房地产开发单独发展就是其中的内在逻辑和重要原因之一。

“不然，公司内部会形成一套人马两个诉求不同的独立业务，就像‘两匹马像两个方向拉车’ ，一定会不协调”。曲咏海表示，房地产开发始终是甲方心态，而代建需要的是乙方心态，两个业务对公司的贡献值和考核体系都不一样。

曲咏海举例，大海智地在深圳做的一个收尾的内装修工程，前期便是某头部品牌房企做的结构代建。

在与业主甲方沟通的过程中了解到，该头部房企对项目的重视程度不够， 派了几个涉世未深的年轻员工组成了项目开发组，结果造成了目前项目进度、成本都没有实现业主要求的骑虎难下的局面。

“这样一家头部房企，他的员工一定愿意干自主开发的项目，大家都更愿意做甲方， 同时自主开发的项目对公司销售额、利润率、开发面积的贡献值一定更是大，参与项目的人收入也会更高，开发公司的侧重点与代建企业的侧重点完全不一样”，曲咏海直言。

在曲咏海看来，未来代建行业的另一大趋势便是“带资代建”。

解决资金的瓶颈，如果有一个很好的资金支持，对代建业务的发展会起到非常有力地支撑。在“地主”方既没团队又缺乏资金的情况下。因为金融政策的收紧，他们又不愿意去卖项目释放股权，就造成了他们的项目的停滞和纠结。比如，蓝城在代建过程当中有相当一部分项目是先提供资金，然后再接手代建业务。

为解决市场上众多项目资金短缺的问题，大海智地近年来也开始跟众多金融机构逐步建立密切联系，从建立初步合作、到建立互信机制，再到深度捆绑、合作开发，这种合作的开展应该是未来的趋势。

从最开始的全流程代建业务，慢慢扩展到小股操盘甚至跟金融机构合作，大海智地在发展的过程中，也在小心谨慎的尝试调整各类业务的发展方向。曲咏海表示，目前，公司正在给粤民投（广东民营投资股份有限公司）做投后管理服务，通过几个项目的磨合赢得信任，经历了从前期的试水到如今的紧密合作。

从“500米喘”到47个全程马拉松

这是大海智地问世的第 3 个年头，亦是曲咏海踏入跑圈的第 5 年。

“只能说我们还活着，对于创业来说活着比什么都重要，饭要一口一口吃，路要一步一步走”，被问及3年8个项目的节奏是否在他的预期内，曲咏海笑称。

“创业就像一场马拉松”，在曲咏海看来，两者的共通之处在于都需要不断调整配速、目标，以找准最佳的节奏。

从最开始的全流程代建业务，慢慢扩展到小股操盘甚至跟金融机构合作，大海智地在发展的过程中，不断调整战略方向。曲咏海表示，目前，公司正在给粤民投（广东省民营投资企业）做投后管理，通过几个项目的磨合赢得信任，经历了从前期的试水到如今的紧密合作。

回顾一路走来的创业历程，曲咏海坦陈，从体力、精力上的付出比以前大得多，工作强度是原来的3到5倍。

为了有更好的身体状态和精神状态，马拉松被提上日程，过去50个月间，曲咏海已经完成47个全马，尤其是创业以来，更加坚持跑步，用马拉松精神来激励自己。从“500米喘”到“跑出国门”，曲咏海逐渐拾起了往日消逝的激情。

“有了激情便更加真实，开始去做那些发自内心的愿意做的事，并按照自己对市场、对专业的判断去做事”。

“人际关系也简单多了”，曲咏海笑着说，“不管是年龄比我大的还是年龄比我小的，哪怕是刚毕业的管培生都只允许叫我‘海哥’，这已经成为我们公司的企业文化，我们彼此之间就是兄弟姐妹，大家在一起开会可以畅所欲言”。

“如果用马拉松全程来类比我创业的历程，那么，我才刚刚在起步阶段，有兴奋也有一些酸楚，有人问我跑马拉松最难是什么？我说是头 3 公里，刚开始跑的时候，会总觉得今天有某个身体的部位不舒服，有可能是你的胃，会想着是不是今早多吃了一个鸡蛋或者多喝了点汤，各种各样不适应的症状都出现了。但是过了 3 公里以后，预热完成了，身体的各方面

会像机器一样，进入一个正常的状态”，曲咏海说。

在曲咏海看来，从另一个角度来说，创业以来，仿佛已经跑完了好几个马拉松。每当新接一个项目感到无比地兴奋，那个时候就像已经跑了15、16公里了，收获了一定的成功和喜悦，然后就朝着半马去努力了；可能再跑跑，就会经历创伤期，比如甲方的资金遇到问题了、员工职业发展遇到困惑了等，这个时候又要开始痛苦了，唯有咬牙坚持。

“这就是人生的意义，不管成功还是失败，我至少尝试过，不同的赛道有不同的风景，不同的风景有不同的感受”，被问及再来一次是否仍会选择创业，曲咏海如是说。